Zum Schutz angehender Käufer von sich im Bau befindlichen Liegenschaften wurde mit D.Lgs. 14/2019 (Art. 385- Art. 388) eine Reihe von Neuerungen für abzuschließende Kaufvorverträge sowie für spätere endgültige Kaufverträge eingeführt. Das Gesetzeswerk tritt mit 16. März 2019 in Kraft. Konkret werden die bereits bestehenden Regelungen in Art. 3 bis 6 des D.Lgs. Nr. 122 aus dem fernen Jahr 2005 ergänzt, und zwar wird insbesondere verlangt, dass Kaufvorverträge mittels notarieller Urkunde abgeschlossen werden und dass mit dem endgültigen Vertrag eine Polizze für eine Nachhaftungsversicherung für die 10jährige Baugewährleistung (kurz „postuma decennale“) ausgehändigt und auch im Vertrag angemerkt wird. Unterlassungen werden mit der Nichtigkeit des Vertrages geahndet!
Zur Erinnerung: Die seinerzeit mit D.Lgs. 122/2005 eingeführten Regelungen, finden bei Vorliegen folgender drei Voraussetzungen Anwendung:
1. Abschluss von Kaufverträgen, Kaufvorverträgen oder ähnlichen Vereinbarungen, darunter auch das Leasing, welche die spätere Übertragung von Eigentum oder Realrechten an Liegenschaften zum Gegenstand haben;
2. die kaufende Partei muss eine natürliche Person sein, welche für sich oder für eine zu benennende Person die vorgenannten dinglichen Rechte erwirbt, und verkaufende Partei muss ein Bauunternehmen sein (gilt auch für Wohnbaugenossenschaften);
3. Gegenstand des Kaufvertrages muss eine Liegenschaft sein, für welche die Baugenehmigung beantragt worden ist, die aber noch zu bauen oder noch fertigzustellen ist, kurz, es liegen bei Vertragsabschluss noch nicht die Voraussetzungen für die Ausstellung einer Benützungsgenehmigung vor.
Sind diese drei Voraussetzungen erfüllt, sieht der Gesetzgeber die kaufversprechende Partei dem potentiellen Risiko ausgesetzt, dass das Bauunternehmen, welches die vertragsgegenständliche Liegenschaft noch errichten oder fertigstellen muss, in der Zwischenzeit in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten oder im Extremfall sogar zum Insolvenzfall werden könnte. Vor diesem Hintergrund wurde also bereits 2005 vorgesehen, dass das Bauunternehmen in diesen Fällen für geleistete Anzahlungen eine Garantie (i. d. R. in Form einer Bankbürgschaft) aushändigen und zudem bei Abschluss des endgültigen Vertrages eine 10jährige Baugewährleistungsversicherung mit Nachhaftung (also die genannte „postuma decennale“) abschließen müsse.
Und bereits in der damaligen Regelung ist verankert, dass die unterlassene Beibringung der Bürgschaft für die Anzahlungen eine relative Nichtigkeit des Kaufvorvertrages bewirkt, sprich (nur) die kaufversprechende Partei kann die Nichtigkeit des Vertrages beantragen. Umgekehrt war für den unterlassenen Abschluss der vorgenannten Versicherungspolizze keine Strafe vorgesehen, mit der Folge, dass diese Verpflichtung bislang kaum beachtet worden ist. Das soll nun grundlegend geändert werden. Hier die wesentlichen Neuerungen:
1. Kaufvorverträge nur noch als notarielle Urkunden
Zunächst wird verlangt, dass in Zukunft alle Kaufvorverträge für Liegenschaften, für welche bei Vertragsabschluss noch nicht die Voraussetzungen für die Ausstellung einer Benützungsgenehmigung vorliegen, nur mehr in Form einer notariellen Urkunde (notariell beglaubigte Privaturkunde oder öffentliche Urkunde) abgeschlossen werden dürfen. Fehlt diese Form, ist der Vertrag null und nichtig, und zwar handelt es sich hier um eine absolute Nichtigkeit, die von jedermann verlangt werden kann und im Nachhinein auch nicht sanierbar ist. Betroffen sind Eigentumsübertragungen und auch die Begründung anderer dinglicher Rechte (z. B. Fruchtgenuss oder Oberflächenrecht). Nach dem Wortlaut der Bestimmung gilt die Neuerung für alle ab dem 16. März 2019 abgeschlossenen Kaufvorverträge.
Die Neuerung betrifft auch die gängigen einseitigen Kaufversprechen mit nachträglicher Annahme durch die verkaufsversprechende Partei; Immobilienmakler werden hier also ihre Vordrucke und Verfahren grundlegend überarbeiten müssen.
Übrigens: Im Sinne von Art. 2645-bis müssen notariell abgeschlossene Kaufvorverträge auch im Grundbuch angemerkt werden.
Es sei daran erinnert, dass, wie eingangs aufgezeigt, die Neuerung natürlich nicht gilt, wenn kaufversprechende Partei ein Unternehmer ist oder wenn der Verkäufer kein Bauunternehmer ist.
2. Endgültige Kaufverträge nur mehr mit Nachhaftungsversicherung für 10jährige Baugewährleistung
Notarielle Kaufverträge für neu errichtete Liegenschaften mit Baugenehmigung, ausgestellt oder beantragt nach dem 16. März 2019, dürfen nur mehr abgeschlossen werden, wenn dem Käufer auch eine Polizze für eine 10jährige Nachhaftungsversicherung für die Baugewährleistung (sog. „postuma decennale“) ausgehändigt wird, und die Kenndaten der Polizze werden in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen.
Kommt der Verkäufer dieser Verpflichtung nicht nach,
- kann die kaufversprechende Partei ihren Rücktritt vom Kaufvorvertrag erklären und die Bankgarantie ziehen mit Erstattung der geleisteten Anzahlungen oder
- sie kann den Kaufvertrag abschließen, aber später einseitig die Nichtigkeit beantragen (relative Nichtigkeit).
Das Wirtschaftsministerium ist übrigens angehalten, mittels einer eigenen Verordnung innerhalb Mitte Juni eine einheitliche Standardpolizze für diese 10jährigen Nachhaftungsversicherungen zu veröffentlichen. In der Zwischenzeit sind die Parteien angehalten, eine Polizze abzuschließen, die bestmöglich dem Willen des Gesetzgebers nachkommt.
Wie oben angeführt, greift die neue Verpflichtung erst für Kaufvorverträge auf Liegenschaften, für welche nach dem 16. März 2019 eine Baugenehmigung beantragt oder ausgestellt wird; trotzdem bleibt zu hoffen, dass die notwendigen Standardvordrucke alsbald veröffentlicht werden.
Andernfalls würde der gesamte Immobilienmarkt blockiert.
Übrigens, nach vorherrschender Doktrin gilt immer die erste ausgestellte Baugenehmigung.
Daraus folgt: Liegt bereits eine Baugenehmigung vor und wird nach dem 16. März 2019 ein Varianteprojekt genehmigt mit entsprechender Ausstellung einer weiteren Baugenehmigung, so sollte dadurch die vorliegende Neuerung nicht greifen.
3. Sonstige Änderungen
Die im Sinne von D.lgs. 122/2005 vom Bauunternehmer beizubringende Bürgschaft für erhaltene Anzahlungen darf nur mehr in Form einer Bankgarantie oder Versicherungsgarantie erstellt werden; Garantien sonstige Finanzvermittler sind nach dem Wortlaut des neuen Regelwerks nicht mehr anerkannt. Auch ist vorgesehen, dass die Bürgschaft nach einem vereinheitlichten Standardvordruck zu erstellen ist, und das Wirtschaftsministerium ist auch hier angehalten, innerhalb Mitte Juni über eine Verordnung einen solchen Vordruck zu veröffentlichen.
Auch diese Neuerungen gelten erst für Immobilien, deren Baugenehmigung nach dem 16. März 2019 beantragt oder ausgestellt worden ist.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Josef Vieider
