Aufwertung von Grundstücken und Beteiligungen zum Stichtag 1. Jänner 2014 durch Privatpersonen
Mit dem Haushaltsgesetz für 2014, das als Gesetz Nr. 147 vom 27. Dezember 2013 am 27. Dezember 2013 im Amtsblatt veröffentlicht worden ist, wurde abermals die Möglichkeit verlängert, Grundstücke und Beteiligungen, die nicht von Unternehmen gehalten werden, gegen Zahlung einer Ersatzsteuer aufzuwerten. Zuletzt konnte diese Aufwertung innerhalb 1. Juli 2013 mit Bezug auf den Marktwert zum 1. Jänner 2013 in Anspruch genommen werden. Aufgrund der erneuten Fristverlängerung können jetzt die Mehrwerte zum 1. Jänner 2014 freigestellt werden. Zu diesem Zweck muss innerhalb 30. Juni 2014 eine Schätzung bei Gericht beeidet werden, und innerhalb der gleichen Frist ist grundsätzlich auch die Ersatzsteuer zu entrichten, soweit nicht für die Ratenzahlung optiert wird. Aufgewertet können auch reine Baurechte werden, was im Zusammenhang mit den neuen Besteuerungsvorschriften in Hinblick auf den sog. Kubaturverkauf von Bedeutung ist.
Im Wesentlichen handelt es sich um eine Neuauflage der bisherigen Aufwertungsbestimmungen; interessant sind aber einige jüngste Verwaltungsanleitungen zum Thema:
Subjektiver Anwendungsbereich:
Anrecht auf die Aufwertung haben natürliche Personen, einfache Gesellschaften, Freiberuflervereinigungen und nicht gewerbliche Körperschaften, immer vorausgeschickt, dass die Beteiligungen oder die Grundstücke nicht über ein Unternehmen gehalten werden.
Berechnung der Ersatzsteuer:
Die Ersatzsteuer beträgt wie in der Vergangenheit
- 2% für nicht wesentliche Beteiligungen (bei Personengesellschaften Beteiligung nicht höher als 25 Prozent, bei Kapitalgesellschaften nicht höher als 20 Prozent) und
- 4% für wesentliche Beteiligungen sowie für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke.
Bemessungsgrundlage der Steuer ist der Marktwert zum 1. Jänner 2014 der Beteiligungen bzw. Liegenschaften.
- Innerhalb 30. Juni 2014 muss die Ersatzsteuer auch eingezahlt werden. Alternativ kann für die Zahlung in drei gleichen Raten, jeweils
- innerhalb 30. Juni 2014
- innerhalb 30. Juni 2015 und
- innerhalb 30. Juni 2016,
optiert werden, und zwar gegen Berechnung von Zinsen in Höhe von 3% p.A.
- Die etwaige Aufwertung ist in der Steuererklärung für 2014 (UNICO 2015) zu melden; in diesem Zusammenhang erinnern wir daran, dass etwaige Aufwertungen des Vorjahres (mit Bezug auf den 1. Jänner 2013) in der Steuererklärung UNICO 2014 für das Jahr 2013 zu melden sind. Eine etwaige Unterlassung führt nicht zur Nichtigkeit der Aufwertung, allerdings zu einer Verwaltungsstrafe.
Nachstehend auch nochmals der Hinweis auf einige Verwaltungsanweisungen des letzten Jahres, die für die bevorstehende Aufwertung interessant sein könnten:
- Frühere Aufwertungen: Eine Aufwertung zum 1. Jänner 2014 ist auch dann möglich, wenn der Steuerpflichtige bereits in der Vergangenheit Aufwertungen der gleichen Beteiligung oder des gleichen Grundstücks vorgenommen hat. In diesem Fall wird bei einer positiven Differenz im Vergleich zur früheren Aufwertung die früher tatsächlich bezahle Ersatzsteuer von der jetzt berechneten Ersatzsteuer in Abzug gebracht, und es ist nur noch die Differenz zu entrichten; bei einer negativen Differenz im Vergleich zur früheren Aufwertung (z. B. Baugrund mit Wert 100 zum 1. Jänner 2013 und Wert 90 zum 1. Jänner 2014) hingegen kann die bei der letzten Aufwertung entrichtete anteilige überschüssige Ersatzsteuer zurückverlangt werden, soweit vom Zahlungsdatum die Verjährungsfrist von 48 Monaten noch nicht verfallen ist. In diesem Sinne kann also auch eine Aufwertung sinnvoll sein, wenn im Vergleich zu einer Aufwertung in den letzten Jahren mittlerweile aufgrund der Wirtschaftskrise ein nachhaltiger Wertverlust eingetreten ist.
- Verkauf zu einem Preis unterhalb des Aufwertungswertes: Veräußerungsverluste aus aufgewerteten Beteiligungen werden für Steuerzwecke nicht anerkannt. Beim Verkauf von Grundstücken unterhalb des beeideten Aufwertungswertes hingegen muss man, um die steuerliche Wirkung der Aufwertung für Zwecke der Einkommensteuern nicht völlig zu verlieren, in der Urkunde den Aufwertungswert angeben, auch wenn er über dem Vertragswert liegt, und es sind in diesem Fall Register-, Hypothekar- und Katastersteuer auf den höheren Aufwertungswert geschuldet. Gerade für diesen Fall legt die Agentur der Einnahmen bei einem Wertverlust eine neue Schätzung (mit einem geringeren Schätzwert) nahe.
- Im Zusammenhang mit Baugründen ist noch eine andere Besonderheit zu beachten: Die Agentur der Einnahmen hat mit Rundschreiben Nr. 15/2002 und später mit Rundschreiben Nr. 47/2011 stets verlangt, dass für die Baugründe – im Unterschied zu den Beteiligungen – auf jeden Fall eine Schätzung vor Durchführung des Kaufvertrages vorliegen muss. Dem hat der Kassationsgerichtshof jüngst mit Urteil Nr. 11062/13, hinterlegt am 9. Mai 2013, widersprochen: Demnach wäre es z. B. auch zulässig, im Jänner 2014 mit Gewinn ein Bauland zu verkauften und später innerhalb 30. Juni 2014 noch eine beeidete Schätzung zu erstellen.
Hinweis: Wie auch in der Vergangenheit ist immer dann, wenn beabsichtigt ist, ein Grundstück oder eine Beteiligung in absehbarer Zeit mit einem beachtlichen Steuergewinn zu veräußern, ist die Aufwertungsmöglichkeit zu empfehlen.
Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Josef
Herunterladen R-06-11.01.2014 Aufwertung Baugründe und Beteiligungen
