Änderungen in der Besteuerung von Übertragungen und Vermietungen von Liegenschaften zum Jahreswechsel
Mit Jahresbeginn sind eine Reihe wesentlicher Änderungen in der Besteuerung von Liegenschaften eingetreten: Wie bereits mitgeteilt, wurden einmal die meisten früheren Begünstigungen bei Register-, Hypothekar- und Katastersteuern für Liegenschaftsübertragungen gestrichen. Bei der Vermietung von Wohnungen wurde sodann die Regelung eingeführt, dass die Zahlungen, auch wenn sie unter 1.000 Euro liegen, nicht mehr mit Bargeld erfolgen dürfen. Wesentliche Vereinfachungen sind weiters im Zusammenhang mit dem sog. Energieausweis in Kraft getreten, wenngleich die Bestimmungen in sich widersprüchlich sind. Schließlich dürfen die Registersteuern für Vermietungen ab 1. Februar 2014 mit dem Vordruck F24 eingezahlt werden, wodurch auch die einschlägigen Verrechnungsmöglichkeiten mit anderen Steuern möglich sind. Weiters werden nicht vermietete Wohnungen u. U. wieder der IRPEF unterworfen, auch wenn für sie die IMU bezahlt worden ist. Nachstehend die Änderungen im Detail:
- Streichung der Begünstigungen bei der Übertragung von Liegenschaften:
Aufgrund der G.V. 104/2013, veröffentlicht im Amtsblatt vom 12. September 2013, gelten seit 1. Jänner 2014 für Zwecke der Übertragung von Liegenschaften bei der Registersteuer nur mehr zwei einheitliche Hebesätze, und zwar 2% für den Erwerb der Erstwohnung und 9% für alle anderen Übertragungen. Im Gegenzug wurden grundsätzlich alle früher geltenden Steuererleichterungen bei Liegenschaftsübertragungen gestrichen. Zudem wurde die Fixgebühr für die Registersteuer von früher 168 Euro auf 200,00 Euro angehoben. Die Erhöhung auf 200 Euro gilt zudem auch für den Fixbetrag von Hypothekar- und Katastersteuern, außer die Übertragung unterliegt der Registersteuer, dann kommen die beiden letztgenannten Steuern seit Jahresbeginn nur mehr zum verminderten Fixbetrag von jeweils 50,00 Euro zur Anwendung. Die proportionale Registersteuer darf zudem nicht weniger als 1.000 Euro betragen. Wir haben Sie zuletzt mit unserem Rundschreiben Nr. 40/2013 über diese Änderungen informiert, auf welches wir hier im Detail verweisen.
Entgegen vielen politischen Ankündigungen wurden an dieser Reform durch das Haushaltsgesetz 2014 und auch durch die verschiedenen zum Jahresende erlassenen Notverordnungen GV Nr. 145/2013 und GV Nr. 151/2013 keine Abstriche mehr gemacht, abgesehen von folgenden Ausnahmen:
- Die Erleichterungen für Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke an selbstbewirtschaftende oder berufliche Landwirte, die in der Rentenkasse der Landwirte eingetragen sind, ist aufrecht geblieben: Registersteuer im Ausmaß von 1% und Hypothekar- und Katastersteuer zum Fixbetrag.
- Für die Übertragung landwirtschaftlicher Grundstücke, soweit sie nicht an selbstbewirtschaftende oder berufliche Landwirte erfolgen, kommt hingegen die Registersteuer im Ausmaß von 12% zur Anwendung (Abs. 609, Art. 1, G. 147/2013); einzig für diese Übertragungen wurde der neue Hebesatz von 9% auf 12% angehoben.
- Barzahlungen bei Wohnungsmieten untersagt
Auch wenn der monatliche Mietzins einer Wohnung unter der Schwelle von 1.000,00 Euro liegt, ab welcher Barzahlungen allgemein untersagt sind, darf seit 1. Jänner 2014 keine Barzahlung mehr erfolgen. Im Klartext müssen Mietzahlungen seit Jahresbeginn aufgrund einer Bestimmung im Haushaltsgesetz 2014 (Art. 1 Abs. 50 G. 147/2013) nur mehr bargeldlos mittels nachvollziehbarer Zahlungsmethoden durchgeführt werden, so etwa mittels Banküberweisung, Kreditkarte, Bancomat oder nicht übertragbarem Bankscheck. Das Verbot der Barzahlung gilt unabhängig von der Höhe des Mietbetrages, also auch für Mindestbeträge.
Die Einschränkung betrifft die Mieten für Wohnungen und Zubehörseinheiten. Umgekehrt kommt die Neuerung auf Mieten für gewerbliche Gebäudeeinheiten wie Geschäfte, Büros und Hallen sowie für Garagen, soweit sie nicht Zubehör zu einer Wohnung bilden, und Kellerräume nicht zur Anwendung. Ausgenommen sind schließlich auch die Wohnungen des öffentlichen Wohnungsbaus.
Es darf derzeit nicht davon ausgegangen werden, dass das Verbot der Barzahlung auf jene Mietverträge beschränkt ist, die registrierungspflichtig sind. Nach dem Wortlaut der Bestimmung gilt die Verpflichtung zur bargeldlosen Zahlung vielmehr auch für Mieten aus kurzfristigen Mietverträgen und für Mieten im Rahmen einer touristischen Tätigkeit (Privatzimmervermietung). Ebenso ist anzunehmen, dass die Einschränkung auch für Mietnebenkosten wie Kondominiumsspesen gilt.
Das Verbot gilt offensichtlich nach dem Kassaprinzip: Daher geht die Fachpresse davon aus, dass auch Nachzahlungen von Mieten aus dem Vorjahr seit 1. Jänner bargeldlos zu erfolgen haben. Festzuhalten ist schließlich, dass die Bestimmung vorerst auch keine Ausnahmeregelung für nicht ansässige Mieter enthält; bekanntlich sind im Einzelhandel für Ausländer Barzahlungen bis zu einer Höhe von 15.000 Euro zulässig, soweit getrennte Aufzeichnungen vorgenommen werden. Es bleibt zu hoffen, dass auch für die Mieten eine ähnliche Sonderregelung eingeführt wird.
Das Gesetz sieht zwar keine spezifischen Strafen vor, allgemein wird aber davon ausgegangen, dass für Vergehen die bereits geltenden Strafen im Zusammenhang mit dem bisherigen Barzahlungsverbot anzuwenden sind, also 1% bis 40% des bezahlten Betrages bei einer Mindeststrafe von 3.000 Euro.
Zudem sollen bei Verstößen gegen das Barzahlungsverbot auch geltende Steuerabsetzbeträge zu Gunsten von Mietern und Vermietern aberkannt werden. Ebenfalls ist die bargeldlose Zahlung für die sog. ISEE-Bescheinigung erforderlich.
- Neuerungen beim Energieausweis:
Mit nicht weniger als 3 Gesetzesinitiativen ist in den letzten Tagen vor Jahresende die Materie des Energieausweises geändert worden: GV Nr. 145/2013, G. 147/2013 (Haushaltsgesetz) und GV Nr. 151/2013 (Silvesterverordnung). Die Bestimmungen sind in sich widersprüchlich und beziehen sich z. T. sogar auf bereits abgeschaffte Normen, und es ist nur zu hoffen, dass im Zuge der Umwandlung der beiden Gesetzesverordnungen innerhalb von 60 Tagen die notwendigen Korrekturen und Abstimmungen vorgenommen werden. Für ab 1. Jänner 2014 abgeschlossene Verträge darf aber trotz aller Unsicherheiten von folgender Rechtslage ausgegangen werden:
- Der Umstand, dass ein Miet- oder Kaufvertrag ohne Anlage des Energieausweises und ohne entsprechende Erklärung abgeschlossen wird, bewirkt nicht mehr seine Nichtigkeit.
- Werden im Vertrag aber keine Erklärung über den Energieausweis abgegeben und der Ausweis nicht beigelegt, so kommt bei Kaufverträgen eine Verwaltungsstrafe in Höhe von 3.000 Euro bis 18.000 Euro zur Anwendung, reduziert auf 1.000 Euro bis 4.000 Euro bei Mietverträgen und reduziert nochmals auf die Hälfte, soweit die Mietdauer 3 Jahre nicht übersteigt.
- Nur für Mietverträge einzelner Baueinheiten ist die Anlage des Energieausweises nicht mehr erforderlich; dort reicht die Erklärung über den Energieausweis.
- Kein Energieausweis ist weiters bei Übertragungen im Zuge von Schenkungen und Erbschaften erforderlich. Hier wird auch keine Erklärung verlangt.
- Vorerst nur bei Übertragungen an öffentliche Körperschaften und öffentliche Gesellschaften kann der Energieausweis auch nach Abschluss des Vertrages noch nachgereicht werden, ohne dass dadurch Strafen verhängt werden. Eine entsprechende (umstrittene) Bestimmung ist in der GV 151/2013 enthalten.
- Neuer Vordruck F24 ab 1. Februar 2014:
Eine weitere Neuerung im Bereich der Mieten betrifft die Einzahlung der Registersteuer: Ab 1. Februar 2014 kann hierfür der neue Vordruck „F24 Elide“ verwendet werden, welcher das bisherige Formblatt Mod. F23 ersetzt. Mit dem neuen Zahlungsvordruck werden Registersteuern, Stempelsteuern und Sonderabgaben sowie dazugehörige Zinsen und Strafen eingezahlt werden. Die Neuerung bringt den Vorteil, dass ab 1. Februar auch für diese Abgaben und Steuern Verrechnungen mit Guthaben aus anderen Steuern und Abgaben im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen über den Zahlungsvordruck F24 möglich sein werden. Umgekehrt wird es Inhabern einer MwSt-Position nur mehr erlaubt sein, die Einzahlung auf elektronischem Wege oder unter Beistand eines Vermittlers durchzuführen, während Privatpersonen auch in Zukunft am Bankschalter die Einzahlung werden vornehmen können. Für eine Übergangszeit bis zum Jahresende 2014 soll aber alternativ auch weiterhin der bisherige Vordruck F23 verwendet werden dürfen.
- IRPEF auf nicht vermietete Wohnungen
Mit Art. 1 Abs. 717 – 718 G. 147/2013 wird verfügt, dass noch rückwirkend für 2013 die Einkünfte aus nicht vermieteten Wohnungen, die sich in der gleichen Gemeinde wie der Hauptwohnsitz befinden und welche der IMU unterworfen worden sind, im Ausmaß von 50% der IRPEF unterliegen. Zur Erinnerung: Mit der IMU war für diese Wohnungen eine Regelung eingeführt worden, wonach die IMU die IRPEF ersetzte. Diese Erleichterung wird nun zumindest zur Hälfte wiederum gestrichen.
Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Josef
Herunterladen R-07-13.01.2014 Übertragung und Vermietung Liegenschaften
