Mietverträge seit 6. Juni 2013 ohne Energiebescheinigung nichtig
Die Bestimmung ist in der G.V. 63/2013 (umgewandelt mit Gesetz Nr. 90/2013 vom 3. August und in Kraft seit 4. August 2013) enthalten: Verträge zur Übertragung von Liegenschaften und Mietverträge von Gebäuden ohne Vorlage der Energiebescheinigung sind nichtig. Während bei entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragungen von Liegenschaften der Vertrag durch einen Notar erstellt oder beglaubigt wird und dieser somit auch für die Einhaltung dieser Vorschrift Sorge leistet, läuft man bei Mietverträgen Gefahr, diese Verpflichtung zu übersehen.
Bei Mietverträgen war in der Vergangenheit nämlich nur eine einseitige Erklärung des Vermieters im Vertrag verlangt. Nun muss der neue Energieausweis (sog. „APE“ – für „Attestato di prestazione energetica“, ersetzt den früheren Vordruck „ACE“) dem Vertrag beigelegt werden. Betroffen sind laut jüngsten Auslegungen der Notare und der ANCE alle Mietverträge, die ab dem 6. Juni 2013 neu abgeschlossen worden sind. Umgekehrt kommt die Verpflichtung auf Erneuerungen, Änderungen oder Verlängerungen vor dem 6. Juni 2013 abgeschlossener Verträge nicht zur Anwendung. Aufgrund der Auslegung der Notare betrifft die Verpflichtung auch neue Leasingverträge und sogar Betriebsverpachtungsverträge, soweit Gegenstand des Betriebes auch eine Liegenschaft ist.
Wird die Energiebescheinigung dem Vertrag nicht beigelegt, so ist dieser Mietvertrag nichtig. Und im Gegensatz zu den früheren Bestimmungen (Art. 15 Abs. 8 D.Lgs. 192/2005) kann die Nichtigkeit nicht nur vom Mieter oder (bei Kaufverträgen) von der erwerbenden Partei geltend gemacht werden. Vielmehr handelt es sich um eine absolute Nichtigkeit, die von jedermann verlangt werden kann; daraus folgt zudem, dass diese Nichtigkeit ohne Verjährung beansprucht werden kann und dass auch keine Sanierung möglich ist.
Dass man mit der G.V. 63/2013 hier eindeutig über das Ziel hinausgeschossen hat, wurde von der Regierung unmittelbar zugegeben. Bereits anfangs September wurde eine Abänderung versprochen, wonach bei Nichtvorlage der Energiebescheinigung wiederum „nur“ Verwaltungsstrafen hätten zur Anwendung kommen sollen. Die entsprechende Bestimmung hätte innerhalb September erlassen worden sollen. Leider ist auch dieses Versprechen vorerst den internen Streitigkeiten zwischen den Regierungsparteien zum Opfer gefallen.
Probleme bereitet die neue Vorschrift vor allem bei der telematischen Registrierung neuer Mietverträge, denn die verfügbare Software der Agentur der Einnahmen erlaubt es nicht, die Bescheinigung beizulegen.
Noch ein Hinweis zur neuen Energiebescheinigung selbst: Diese hat eine Gültigkeit von 10 Jahren ab ihrer Ausstellung, muss aber jeweils aktualisiert werden, soweit während der Laufzeit auf dem Gebäude relevante Wiedergewinnungsarbeiten vorgenommen werden. Zudem ist die zehnjährige Gültigkeit der Bescheinigung daran gebunden, dass die in der Verordnung vom 16. April 2013 vorgesehenen periodischen Prüfungen der Anlagen eingehalten werden; werden die Kontrollen unterlassen, verliert die Bescheinigung mit 31. Dezember des Jahres, in welchem die Kontrolle fällig war, ihre Gültigkeit.
Empfehlung: Vorerst können wir Ihnen nur empfehlen, bei Mietverträgen, die ab dem 6. Juni 2013 abgeschlossen sind, peinlichst auf die Vorlage der neuen Energiebescheinigung zu achten, um nicht die absolute Nichtigkeit des Vertrages zu riskieren. Sollten neue Entwicklungen eintreten, werden wir Sie umgehend informieren.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Viele Grüße
Dr. Josef Vieider
Herunterladen R-37-07.10.2013 Energiebescheinigung und Mietverträge
