Neuerungen bei Liegenschaften und im Bauwesen
Nachstehend einige Neuerungen der letzten Wochen im Bereich der Liegenschaften und allgemein im Bauwesen.
- Steuergutschrift von 50% auf die MwSt bei Wohnungskauf
Zur Erinnerung: Das Stabilitätsgesetz für 2016 sieht in Art. 1 Abs. 56 beim Wohnungskauf einen Steuerabsetzbetrag von 50% der MwSt vor, um die ungleiche Besteuerung von Wohnungsverkäufen an Privatpersonen mit Registersteuer (2% bzw. 9% auf Katasterwert) und MwSt (4% bzw. 10% auf Kaufpreis) zu lindern; soweit der Verkauf durch ein Bauunternehmen erfolgt, können die Käufer beschränkt auf Kaufverträge im Jahr 2016 50% der entrichteten MwSt als Steuerabsetzbetrag in gleichen Raten über 10 Jahre ab Kaufvertrag geltend machen. Für weitere Details verweisen wir auf unser Rundschreiben Nr. 5/2016.
Kürzlich hat die Agentur der Einnahmen mit Rundschreiben Nr. 20 vom 18. Mai 2016 mit Bezug auf diese Neuerung drei interessante Klarstellungen getroffen:
- Zunächst wurde – in Abweichung zu früheren Stellungnahmen der Steuerbehörde - geklärt, dass die Gutschrift nicht nur den Ankauf neuer energieeffizienter Wohnungen (Klasse A und B) von Bauträgern betrifft, sondern auch den Erwerb von wiedergewonnenen Wohnungen von Unternehmen, welche die Arbeiten, auch über Werkverträge durch Dritte, durchgeführt haben. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten als Sanierungen, bauliche Umgestaltungen oder städtebauliche Umgestaltungen klassifiziert werden können.
- Und weiter: Begünstigt ist auch der Erwerb von Zubehörseinheiten (darunter auch Garagen), obwohl im Gesetz nicht eigens genannt. Im Rundschreiben werden aber zwei Voraussetzungen festgeschrieben: Der Erwerb muss mit der gleichen Urkunde erfolgen, und im Vertrag muss die Zweckbindung als Zubehörseinheit verankert sein.
- Erneut bestätigt wird, dass die Steuergutschrift für bereits 2015 geleisteten Vorauszahlungen nicht zusteht. Aber damit nicht genug: Auch für im Jahr 2016 getätigte Übertragungen steht die Gutschrift nur soweit zu, als auch in diesem Jahr die Zahlung erfolgt. Sollte z. B. eine Übertragung im November 2016 erfolgen mit einer Teilzahlung erst im nächsten Jahr, so würde die Erleichterung hierfür nicht mehr gewährt. Es gilt das strikte Kassaprinzip.
- Neuerungen bei Steuerabsetzbetrag von 50% und 65%
Mit Rundschreiben Nr. 20/E/2016 wurden einige Klarstellungen zu den Steuergutschriften von 50% (Wiedergewinnungsarbeiten) und 65% (energetische Sanierung) erlassen:
- Bekanntlich kann im Sinne des Stabilitätsgesetzes für 2016 die Steuergutschrift von 65% für energetische Sanierungen (und nur diese!) auf Gemeinschaftsanteilen an den Lieferanten bzw. Bauunternehmer abgetreten werden, wenn der steuerpflichtige Auftraggeber ein zu geringes Einkommen hat. Mit dem Rundschreiben werden die Schwellen für die einzelnen Einkunftsarten aufgezeigt (z.B. 7.500 Euro für Pensionisten, 8.000 Euro für unselbstständige Arbeitnehmer, 185,92 Euro für Gebäudeeigentümer). Wichtig ist aber folgende Klarstellung: Der Lieferant oder Bauunternehmer ist nicht verpflichtet, die Steuergutschrift für seine Lieferungen und Leistungen in Zahlung zu nehmen. Soweit das Unternehmen hingegen die Steuergutschrift übernimmt, kann es diese über 10 Jahre in gleichen Raten verrechnen, und zwar beginnend mit dem Folgejahr, nach welchem die Gutschrift in Zahlung genommen worden ist.
- Die Ausgaben für die multimediale Vernetzung von Heizung, Lüftungs- und Klimaanlagen zur Hausautomation gelten ebenfalls als Kosten für die energetische Sanierung und berechtigen zur Steuergutschrift im Ausmaß von 65%. Im Rundschreiben werden die technischen Anforderungen erläutert: Die Geräte müssen die Fernsteuerung der Anlagen zulassen und die Informationen über den Energieverbrauch erheben. Und die wichtigste Erkenntnis: In Ermangelung einer einschlägigen gesetzlichen Regelung kann der Steuerabsetzbetrag von 65% für diese Ausgaben ohne Obergrenze und unabhängig von anderen Maßnahmen zur energetischen Sanierung in Anspruch genommen werden.
Mit Erlass Nr. 64 vom 28. Juli 2016 hat die Agentur der Einnahmen die bisherige Verwaltungspraxis bei den Steuerabsetzbeträgen von 50% bzw. 65% den neuen Bestimmungen im Bereich der Partnerschaften bzw. eheähnlichen Gemeinschaften (convivenza more uxorio) angepasst. Das Erkenntnis: Der zusammenlebende Partner kann alle Ausgaben für Wiedergewinnungsarbeiten nach den Regeln abziehen, wie sie auch für die Ehepartner gelten. Daraus folgt, dass die Gutschrift im Wesentlichen auch für die Zweitwohnungen, die sich im Eigentum eines Partners befindet und für welche der andere Partner die Ausgaben trägt, beansprucht werden können.
Und weiter: In Beantwortung einer parlamentarische Anfrage (Nr. 5-09160 vom 28. Juli 2016) wurde auch der Steuerabsetzbetrag für den Ankauf von Möbeln und Einrichtungsgegenständen den zivilrechtlichen Partnerschaften zuerkannt. Voraussetzung ist jedoch, dass die Partnerschaft – wie bei den eheähnlichen Gemeinschaften – im Jahr 2016 begründet bzw. eingetragen wird.
- Übertragung von Gebäuden, die zum Abbruch bestimmt sind
Die Übertragung eines Gebäudes, für welches bereits eine Baugenehmigung zum Abbruch vorliegt, ist für Zwecke der Register-, Hypothekar- und Katastersteuer sowie für Zwecke der Einkommensteuern als Übertragung eines Baugrundstückes einzustufen und in diesem Sinne zu besteuern. Dies das Erkenntnis des Kassationsgerichtshofes (Urteil Nr. 12062 vom 13. Juni 2016). Die genannte Umklassifizierung gilt allerdings nicht für Zwecke der Mehrwertsteuer, da in diesem Fall strikt auf den Gegenstand der Übertragung Bezug genommen wird, ohne Berücksichtigung der zukünftigen Zweckbestimmung.
- Registrierung von Mietverträgen
Mietverträge müssen binnen 30 Tagen nach Vertragsabschluss der Einnahmenagentur zur Registrierung vorgelegt werden. Wird dies versäumt bzw. wird die Registrierung unterlassen, kommt eine Verwaltungsstrafe im Ausmaß von 120% bis 240% der geschuldeten Registersteuer zur Anwendung. Im Haushaltsgesetz für 2016 waren dem Vermieter von Wohnungen einschlägige Verpflichtungen zur Registrierung und zur Mitteilung des Mietvertrages an die Kondominiumsverwaltung innerhalb von 60 Tagen auferlegt worden. Die Agentur der Einnahmen stellte kürzlich mit Rundschreiben Nr. 27/E vom 13. Juni 2016 klar, dass diese Neuerungen ausschließlich handelsrechtlicher Natur sind. Für Steuerzwecke bleibt die gesamtschuldnerische Haftung von Mieter und Vermieter (sowie Vermittler, falls am Vertragsabschluss beteiligt) aufrecht. Mit dem gleichen Rundschreiben wird übrigens auch klargestellt, dass stillschweigende Verlängerungen von Mietverträgen mit dem einschlägigen Vordruck RLI gemeldet werden müssen.
Leider häufen sich immer mehr Feststellungsbescheide, mit welchen das Steueramt insbesondere die unterlassene Entrichtung der jährlichen Registersteuer ahndet. In diesem Zusammenhang nochmals der Hinweis:
- Mietverträge sind innerhalb von 30 Tagen ab Vertragsunterzeichnung zu registrieren, wobei die Steuer mit dem Vordruck F24 Elide zu entrichten ist und der Mindestbetrag 67,00 Euro beträgt.
- Bei mehrjährigen Verträgen ist die Steuer innerhalb von 30 Tagen ab Fälligkeit zu entrichten, soweit nicht bei Vertragsabschluss für eine einmalige Zahlung optiert wird. Für die Jahressteuer gibt es keinen Mindestbetrag.
Wir empfehlen Ihnen, die jährliche Fälligkeit der Mietverträge in einer Fälligkeitsmappe oder im Outlook festzuhalten, damit hier keine Unterlassungen passieren; aufgrund der Vernetzung und elektronischen Verwaltung der Verträge durch das Steueramt muss davon ausgegangen werden, dass Unterlassungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit geahndet werden.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Josef Vieider
Hunterladen R-30-10.08.2016 Neuerungen bei Liegenschaften und Bauwesen
