Assegnazione e cessione agevolata dei beni ai soci – trasformazione in società semplice
Come noto, le società di persone e di capitali hanno tempo fino al 30 settembre 2016 (salvo probabile proroga) per assegnare o cedere con agevolazioni fiscali immobili non strumentali per destinazione e autoveicoli, oppure a determinate condizioni possono trasformare la società in società semplice (Art. 1, commi 115 – 120 della legge di stabilità 2016 n° 208 del 28 dicembre 2015). Della proroga al prossimo 30 novembre di cui si parla da mesi è stato fatto cenno per la prima volta da parte del governo nei giorni scorsi: si vedrá, ma la proroga è più che probabile. L’Agenzia delle Entrate ha tra l’altro annunciato la pubblicazione di una seconda circolare esplicativa, dopo quella n° 26/E del 1° giugno 2016. Analizziamo lo stato attuale delle norme.
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Ambito soggettivo di applica-zione |
L’agevolazione vale per le società di persone e di capitali residenti, ma non per gli enti di ogni genere. Destinatari di assegnazione o cessione agevolata possono essere soltanto i soci che erano tali alla data del 30 settembre 2015: unica eccezione per i casi di eredi di socio defunto dopo la suddetta data. Non è necessario che la partecipazione sia rimasta invariata dall’anzidetta data. I soci assegnatari possono essere sia persone fisiche che giuridiche.
Ai fini civilistici l’assegnazione equivale ad una distribuzione di capitale o riserve di capitali o di utili o riserve di utili sotto forma di beni in natura. Di conseguenza all’assegnazione si può accompagnare una riduzione del capitale sociale, il recesso di un socio o addirittura la liquidazione della società. In caso di usufrutto su quote la norma agevolativa si applica soltanto al nudo proprietario.
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Ambito oggettivo di applica-zione |
Possono essere assegnati sia immobili che beni mobili iscritti in pubblici registri (ad es. automezzi, imbarcazioni) non utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell‘attività al momento dell’assegnazione. La disposizione in realtà è interessante soprattutto per gli immobili e può riguardare sia immobili abitativi che immobili strumentali locati, affittati o comunque non utilizzati direttamente nell’attività. É ammessa anche l’assegnazione/cessione di beni immobili compresi nell’attivo circolante, quindi beni immobili/merce (ad esempio di imprese di costruzione). Non sono agevolabili quindi gli immobili utilizzati dalla società direttamente nell’esercizio dell’attività di impresa. Può essere trasferita soltanto la piena proprietà dell’immobile.
La circolare 26/E sopra citata fa un’importante affermazione a proposito del momento in cui deve essere data la non strumentalità per destinazione – in altre parole il non utilizzo – dell’immobile, che deve corrispondere al più tardi con la data dell’assegnazione. Quindi anche un cambiamento di destinazione poco prima del passaggio di proprietà è considerato un modus operandi legittimo per ottenere un’agevolazione. I notai in un loro studio – n° 20-2016/T – consigliano di indicare in atto la non strumentalità dell’immobile oggetto di trasferimento.
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Modalità di trasferimento dei beni ai soci |
Il trasferimento degli immobili non strumentali per destinazione e dei beni mobili può avvenire in tre modi differenti:
- Assegnazione dei beni ai soci con contestuale riduzione del capitale e/o delle riserve; - Cessione ai soci senza effetti sul patrimonio netto della società; - Trasformazione della società di persone o capitali in società semplice.
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Tassazione in capo alla società |
L’agevolazione consiste in primo luogo nell’applicazione di un’imposta sostitutiva sulle eventuali plusvalenze derivanti dall’assegnazione o cessione, pari all‘8% o al 10,5% se la società è/era di comodo. La plusvalenza e base imponibile per l’imposta sostitutiva è la differenza tra il valore di mercato ed il valore fiscale residuo. Il valore di mercato può essere determinato a scelta sulla base del valore catastale utilizzato normalmente ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, applicando i seguenti moltiplicatori (sulla rendita catastale):
Immobile coefficiente Terreni (non edificabili) 112,5 cat. C/1 ed E 42,84 cat. A/10 e D 63 cat. B 176,40 prima casa 115,5 tutti gli altri immobili 126
Per i terreni edificabili si deve utilizzare esclusivamente il valore di mercato. L’assegnazione dell’immobile è da mettere alla pari di un acquisto per il socio, il quale deve tenere successivamente conto del termine „speculativo“ dei cinque anni: cioè, se vende a sua volta l’immobile prima che siano passati cinque anni dovrà tassare la plusvalenza ai sensi dell’art. 67 del TUIR. In pratica potrebbe essere interessante assegnare il bene ad un valore ben più elevato di quello catastale, perchè l’imposta sostitutiva è nella norma più bassa della tassazione ordinaria sulle eventuali plusvalenze in caso di successiva vendita entro i cinque anni. Le riserve in sospensione di imposta eventualmente distribuite nell’ambito dell’assegnazione (ad es. riserve di rivalutazione non affrancate) vengono tassate con un’imposta sostitutiva del 13%. L’eventuale imposta di registro di regola è ridotta alla metà – 4,5% - mentre le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa (50 Euro). Si precisa che eventuali minusvalenze non sono deducibili fiscalmente (si attendono però conferme ufficiali).
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La tassazione in capo ai soci
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L’assegnazione ha effetti anche sul socio, tenendo conto però che l’importo della plusvalenza tassato dalla società non verrà tassato nuovamente in capo al socio. In caso di distribuzione di utili o riserve di utili da parte di società di capitali questi sono da tassare come dividendi. In caso di distribuzione del capitale o di riserve di capitali si avranno effetti soltanto sul valore della partecipazione che si riduce. I dividendi si tassano in base alle norme ordinarie (partecipazioni qualificate o non qualificate).
Per le società di persone si riduce in ogni caso il valore fiscale della partecipazione per un importo pari al valore dell’assegnazione; soltanto in caso di riduzione „sottozero“ si avrà un reddito imponibile per il socio. La distribuzione di utili é invece irrilevante per via della già avvenuta tassazione per trasparenza. Le problematiche della tassazione in capo al socio decadono in caso di cessione ai soci al valore catastale.
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Versamento dell’imposta sostitutiva |
L’imposta sostitutiva dell’8% o 10,5% va pagata in due rate, pari al 60% entro il 30 novembre 2016 e al 40% entro il 16 giugno 2017. Il pagamento avviene tramite mod. F24, e si può anche compensare l’imposta con eventuali crediti. I codici tributo sono:
1836 per l’imposta sostitutiva dell’8% o 10,5% sulle plusvalenze in caso di assegnazione, cessione o trasformazione; 1837 per l’imposta sostitutiva del 13% per l’affrancamento delle riserve in sospensione di imposta distribuite in sede di assegnazione o trasformazione.
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Effetti fiscali |
L’assegnazione al socio equivale ad un acquisto i fini del calcolo della plusvalenza in caso di una futura cessione dell’immobile. Il valore indicato nell’ambito dell’assegnazione sarà il valore di riferimento in caso di successiva cessione entro cinque anni dall’assegnazione (termine speculativo previsto dal TUIR).
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IVA, imposta di regitro, catastale e ipotecaria |
Rispetto alle leggi del passato su privatizzazioni e assegnazioni questa legge non ha previsto agevolazioni ai fini IVA, anche perché sarebbero in contrasto con le direttive IVA dell’UE. L’assegnazione è considerata come un autoconsumo e quindi si assoggetta il valore normale ad imposizione. La circolare 26/E consente però di utilizzare quale valore di mercato il valore contabile residuo, aumentato di eventuali costi incrementativi (per i quali è stata detratta l’IVA). Non rappresenta invece autoconsumo e quindi non si assoggetta ad IVA l’immobile per il quale non è stata detratta l’IVA all’acquisto: ad es. in caso di acquisto da privati, acquisto prima dell’1.1.1973, acquisto di abitazioni senza detrazione IVA. Regole particolari si applicano per immobili acquisiti in leasing.
Attenzione: l’assegnazione di immobili strumentali per natura nella norma dovrebbe essere esente IVA ai sensi dell’art. 10 legge IVA, salvo i casi in cui la costruzione è stata ultimata da non più di cinque anni. Per i terreni si distinguono le assegnazioni di terreni edificabili – assoggettati ad IVA – da quelle di terreni non edificabili, che sono esenti da IVA. Nel caso di assegnazione esente da imposta, di norma per gli immobili strumentali, la società deve successivamente operare la cosiddetta “rettifica della detrazione” ai fini dell’IVA (se l’acquisto risale a non più di dieci anni addietro). Nella misura in cui l’assegnazione dell’immobile è soggetta ad IVA (anche se esente), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa. Gli immobili abitativi e i terreni agricoli invece ricadono di regola nell’ambito dell’imposta di registro e si applicano le seguenti aliquote: - di base il 4,5% (invece del 9%); - 1% (invece del 2%) per la prima casa; - 7,5% (invece del 15%) per i terreni agricoli; - 2% (invece del 4%) per l’assegnazione di immobili strumentali per natura e per i relativi terreni edificabili (di regola non applicabile in quanto soggetti ad IVA, vedi sopra). Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa. L’applicazione del valore catastale, cosiddetto “automatico”, va esplicitamente indicato nell’atto notarile.
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Cessione dei beni ai soci |
Le suindicate agevolazioni si applicano pari pari anche nei casi di cessione ai soci, nella misura in cui il prezzo applicato sia perlomeno pari al valore di mercato o catastale (come sopra meglio descritto). Naturalmente non si applicano le norme e regole relative alla riduzione delle riserve e della relativa tassazione.
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Trasforma-zione in società semplice |
Le società che svolgono prevalentemente o esclusivamente l’attività di gestione e amministrazione di immobili (c.d società immobiliari) possono essere trasformate in società semplici. Nel caso delle società di capitali, dovranno essere tassate le riserve di utili in capo ai soci. La trasformazione è possibile soltanto se la composizione dei soci è rimasta invariata rispetto al 30 settembre 2015 (non rilevano eventuali modifiche nella percentuale delle quote). La tassazione in capo alla società ed in capo ai soci è in linea di massima la stessa come nel caso delle assegnazioni, anche ai fini dell’IVA.
Attenzione: la trasformazione è conveniente nel caso sia prevista successivamente una cessione del/degli immobili, in quanto in tale caso il termine speculativo di cinque anni tiene conto anche del periodo di possesso della societá stessa.
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Considerazioni finali:
- Se si intende utilizzare lo strumento dell’assegnazione, cessione o trasformazione in quanto si intende cedere un immobile nel prossimo futuro e quindi risparmiare sulla tassazione della plusvalenza, si tenga presente che la futura vendita sarà assoggettata ad imposta di registro piena, con i relativi non irrilevanti costi per l’acquirente (in particolare se un’impresa);
- Altrettanto si tenga conto del termine speculativo di cinque anni previsto dalle norme IRPEF, se si intende acquisire un immobile in risparmio di imposta per poi rivenderlo;
- Assegnazione e/o cessione agevolata possono essere degli interessanti strumenti per regolare la successione in azienda o del patrimonio familiare.
Nel caso siate interessati ad un delle opzioni descritte sopra vi invitiamo a contattare al più presto il ns. studio.
Restiamo a Vostra disposizione per ulteriori informazioni e chiarimenti.
Distinti saluti
Dr. Josef Vieider
scarica circolare C-35-14.09.2016 - Assegnazione e cessione agevolata ai soci
