Diverse Neuerungen rund ums Bauen und Wohnen
Mit diesem Rundschreiben möchten wir Sie auf verschiedene steuerliche Neuerungen im Bereich der Immobilien der letzten Zeit aufmerksam machen:
Verwaltungsstrafen und Reverse Charge
Zur Erinnerung: Mit D.Lgs. 158/2016 wurden mit Wirkung 1. Jänner 2016 die Verwaltungsstrafen bei Fehlern im Zusammenhang mit dem Reverse-Charge-Verfahren wesentlich reduziert. Erst mit Rundschreiben Nr. 16/E vom 11. Mai 2017 hat die Agentur der Einnahmen endlich die notwendigen Verwaltungsanleitungen veröffentlicht. Im Lichte der neuen Anleitungen ergibt sich nun folgende Situation:
- Die unterlassene oder fehlerhafte Anwendung des „Reverse-Charge-Verfahrens“ wird grundsätzlich mit einer Verwaltungsstrafe in Höhe von 500 Euro bis 20.000 Euro zu Lasten des Erwerbers/Auftraggebers geahndet. Nur wenn die erhaltene Rechnung überhaupt nicht registriert worden ist, kommt eine proportionale Strafe in Höhe von 5% bis 10% der Bemessungsgrundlage mit einer Mindeststrafe von 1.000 Euro zur Anwendung.
Von dieser allgemeinen Regel sind aber jene Fälle zu unterscheiden, wo zwar das Reverse-Charge-Verfahren nicht korrekt angewandt worden ist, der entsprechende Geschäftsvorfall aber von einer der Vertragsparteien trotzdem der MwSt unterworfen worden ist. Nachstehend die beiden möglichen Fälle:
- Wenn im Zuge des Reverse-Charge-Verfahrens der Lieferer/Auftragnehmer fälschlicherweise die Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt hat, so kommt zu Lasten des Erwerbers/Auftraggebers eine Verwaltungsstrafe in Höhe von 250 Euro bis 10.000 Euro zur Anwendung. Wichtig: Das Recht auf Abzug der irrtümlich in Rechnung gestellten MwSt bleibt unangetastet.
- Wenn der Lieferer/Auftragnehmer fälschlicherweise unter Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens, also ohne MwSt, fakturiert und der Erwerber/Auftraggeber entsprechend die Erwerbsbesteuerung vornimmt, so kommt zu Lasten des Lieferers/Auftragnehmers eine Verwaltungsstrafe in Höhe von 250 Euro bis 10.000 Euro zur Anwendung, und das Recht auf den Vorsteuerabzug bleibt unangetastet.
Wichtig: Die aufgezeigten fixen Verwaltungsstrafen werden nicht für jede fehlerhafte Rechnung angewandt, sondern mit Bezug auf jede MwSt-Abrechnung (Monat oder Quartal) und jeden Lieferanten bzw. Kunden. Im Rundschreiben wird festgehalten, dass man die fehlerhafte Rechnung nicht zu berichtigen braucht. Es werden jedoch keine Hinweise erteilt, wie man sich im Falle einer freiwilligen Berichtigung zu verhalten hat. Wird der Fehler mit einem Bescheid beanstandet, kann man diesen allerdings mit einem Drittel der verhängten Strafe abfinden.
Völlig getrennt geahndet werden hingegen Verfehlungen, die sich infolge der unterlassenen Erwerbsbesteuerung auch auf die MwSt-Abrechnung auswirken, weil z. B. die Vorsteuer nicht oder nur teilweise absetzbar ist. Solche Fehler in der MwSt-Abrechnung und in der MwSt-Jahreserklärung werden getrennt geahndet.
Die Neuerungen gelten auch für Verfehlungen vor dem 1. Jänner 2016, soweit sie nicht bereits vor dem genannten Stichtag erhoben worden sind.
Sollten die Fehler mit betrügerischer Absicht begangen worden sein, so erhöhen sich die Verwaltungsstrafen auf 90% bis 180% der Mehrwertsteuer mit einem Mindestbetrag von 500 Euro.
Wichtig: Auftragnehmer und Auftraggeber haften solidarisch für die aufgezeigten Strafen. Vor allem ist aber zu beachten, dass der Auftraggeber auch dann einer Verwaltungsstrafe unterliegt, wenn er eine falsch ausgestellte Rechnung um die Mehrwertsteuer integriert. Es ist also trotz der im Vergleich zu früher geringeren Strafen zu empfehlen, immer auf die korrekte Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens zu bestehen!
Die aufgezeigten Neuerungen betreffen übrigens nicht nur das Reverse-Charge im Bauwesen, sondern z. B. auch innergemeinschaftliche und internationale Dienstleistungen, die der Umkehrung der Steuerschuld beim Auftraggeber bzw. Erwerber unterliegen, und so z. B. auch Geschäftsvorfälle mit San Marino und dem Vatikan.
MwSt 10% bei Instandhaltungen von Wohngebäuden
Leistungen zur ordentlichen oder außerordentlichen Instandhaltung von Wohngebäuden unterliegen bekanntlich dem verminderten MwSt-Satz von 10%, wobei beim Einsatz sog. „bedeutender Güter“ allerdings eine Verhältnisrechnung zu machen ist. Konkret unterliegt dann die gesamte Leistung dem verminderten MwSt-Satz von 10%, wenn der Wert dieser Güter 50% des Auftrages nicht übersteigt; sollte dies hingegen der Fall sein, so kommen für den doppelten Wert der Arbeitsleistung der verminderte MwSt-Satz von 10% und für den Restbetrag der Regelsatz von 22% zur Anwendung.
Mit Erlass Nr. 954-375/2017 stellt die Agentur der Einnahmen nun klar, dass diese Erleichterung, sprich der MwSt-Satz von 10% für ordentliche und außerordentliche Instandhaltungen, nur dann anwendbar ist, wenn diese Wiedergewinnungsarbeiten an einen Endverbrauchter erbracht werden, der aber auch (!) ein Unternehmer sein kann. Im Umkehrschluss: Es darf sich nicht um Instandhaltungen auf Wohnungen Dritter im Zuge eines Unterwerkvertrages handeln.
Wenn die Leistungen also Wohnungen betreffen, die von Privatpersonen oder auch von Unternehmen für eigene Zwecke verwendet (darunter fällt im Falle des vorliegenden Erlasses auch die gewerbsmäßige Vermietung von Wohnungen), so besteht Anrecht auf den verminderten MwSt-Satz von 10%. Daraus folgt z. B., dass z. B. ordentliche und außerordentliche Instandhaltungen von Hausmeisterwohnungen, Betriebswohnungen oder von Wohnungen, die vermietet werden, auch dann dem verminderten MwSt-Satz von 10% unterliegen, wenn der Auftraggeber ein Unternehmer ist.
Hinweis: Die Klarstellung ist umso bedeutender, als diese MwSt bei Unternehmen i. d. R. nicht absetzbar ist. Der Erlass verdient also Beachtung, weil er im Einzelfall erhebliche Einsparungen bringen kann!
MwSt-Satz beim Verkauf von Gebäuden, die auch Wohnungen enthalten
Wird ein gesamtes Gebäude, bestehend aus Wohnungen und gewerblichen Einheiten, mittels eines einzigen Vertrages verkauft und hat dieses Gebäude nicht die Voraussetzungen des sog. „Tupini-Gesetzes“ (Es darf sich um kein Luxusgebäude handeln; wenigstens 51 Prozent der Baufläche oberhalb der Erde müssen für Wohnungen, und nicht mehr als 25 Prozent dürfen für Geschäfte bestimmt sein.) oder wurden auf dem Gebäude keine Wiedergewinnungsarbeiten durch den Verkäufer (höher als ordentliche und außerordentliche Instandhaltungen) getätigt, so unterliegt der gesamte Kaufpreis der Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 22%; es ist also nicht zulässig, z. B. für die Wohnung im Vertrag einen eigenen Preis festzulegen und darauf den verminderten MwSt-Satz von 10% anzuwenden. Diese Feststellung trifft der Kassationsgerichtshof mit Urteil Nr. 9661 vom 14. April 2017 und bestätigt damit einschlägige frühere Stellungnahmen der Finanzverwaltung zum Thema.
Zur Klarstellung: Handelt es sich um ein Tupni-Gebäude oder wurden auf dem Gebäude vom Verkäufer Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt, so kann das Gebäude auch in seiner Gesamtheit mit dem verminderten Satz von 10% übertragen werden.
Andernfalls ist aber zu prüfen, ob für die Wohnung nicht ein eigener Vertrag abgeschlossen werden kann, um so trotzdem den verminderten MwSt-Satz zu rechtfertigen!
Hinweis: Es empfiehlt sich, das Urteil peinlichst zu beachten, weil in Anlehnung an diese Rechtsprechung die Steuerämter sicher akribische Kontrollen durchführen werden. Bitte setzen Sie sich ggf. mit uns in Verbindung, um alternative Lösungen zu suchen!
Energetische Sanierung Kondominien - Verrechnung Steuerguthaben
Beschränkt auf energetische Sanierungen dürfen Rentner mit einem steuerpflichtigen Einkommen bis zu 7.500 Euro und Lohnabhängige mit einem Einkommen bis zu 8.000 Euro seit 1. Jänner 2016 ihre entsprechenden Steuerguthaben (65%) für Arbeiten auf Gemeinschaftsanteilen von Kondominien (insbesondere im Sinne von Art. 1117 und 1117-bis ZGB) an den jeweiligen Lieferanten/Bauunternehmen abtreten. Abgetreten können Guthaben werden, die aus getragenen Ausgaben in der Zeit vom 6. Juni 2013 bis zum 31. Dezember 2016 herrühren.
Wie zu Jahresbeginn mitgeteilt, wurde diese Erleichterung mit Wirkung 1. Jänner 2017 grundlegend erweitert, indem sie nun allgemein für energetische Sanierungen auf Gemeinschaftsanteilen gilt, also unabhängig vom Einkommen der Auftraggeber. Für diese letzte Neuerung im Haushaltsgesetz für 2017 fehlen allerdings bis dato trotz wiederholter Proteste der Wirtschaftsverbände die notwendigen Durchführungsbestimmungen, so dass sie derzeit nur mit großen Risiken empfohlen werden kann.
Mit Erlass vom 10. April 2017 hat die Agentur der Einnahmen hingegen endlich den notwendigen Steuerschlüssel festgelegt, um die Abtretungen der Steuerguthaben an Bauunternehmer für energetische Sanierungen des Jahres 2016 durch minderbemittelte Steuerpflichtige auf Gemeinschaftsanteilen verrechnen zu können: 6876. Als Bezugsjahr ist die Steuerperiode anzugeben, in welcher die Spesen getragen worden sind. Die Lieferanten, welche die Abtretung der Forderungen annehmen, können das Steuerguthaben über 10 Jahre in gleichen Raten mit beliebigen Einzahlungen über den Vordruck F24 verrechnen, und zwar für ab dem 10. April 2017 fällige Zahlungen.
Fehlerhafte Überweisungen und Steuerabsetzbeträge von 50% bzw. 65%:
Damit bei Wiedergewinnungsarbeiten auf Wohngebäuden und bei energetischen Sanierungen die einschlägigen Steuerabsetzbeträge von 50% bzw. 65% geltend gemacht werden können, ist es bekanntlich notwendig, dass die Zahlungen über eigene Überweisungsverfahren bei Post oder Bank erfolgen, und zwar sind Bank oder Post auch angehalten, einen Steuereinbehalt zu tätigen. Unvollständige Überweisungen wurden in der Vergangenheit als Ausschlussgrund angesehen, bestenfalls mit der Möglichkeit, die Zahlung ein zweites Mal (und jetzt korrekt) durchzuführen, soweit Bauunternehmen oder Lieferer die erste Zahlung zurückerstatteten (wobei das Anrecht für den Steuerabsetzbetrag natürlich erst ab der Steuerperiode der erneuten Zahlung zusteht).
Nun zeigt der Fiskus mit Rundschreiben Nr. 8/E vom 7. April 2017 hier Nachsicht: Wer Überweisungen über Post oder Bank für begünstigte Lieferungen oder Leistungen ohne Einhaltung der einschlägigen spezifischen Vorschriften (Angabe der Steuernummern von Auftraggeber und Auftragnehmer, Angabe des Zahlungsgrundes, Angabe des Rechtshinweises auf die energetische Sanierung bzw. Wiedergewinnung mit entsprechendem Steuereinbehalt durch Bank oder Post) durchgeführt hat, kann den Steuerabsetzbetrag von 50% bzw. 65% trotzdem beanspruchen, wenn er vom Auftragnehmer eine eidesstattliche Erklärung erhält, dass die entsprechenden Zahlungen in seine Buchhaltung eingegangen und bei der Ermittlung des Unternehmensgewinnes ordnungsmäßig berücksichtigt worden sind.
Hinweis: Sollten Sie einen solchen Fall haben, stellen wir Ihnen gerne die Vorlage für eine notwendige Ersatzerklärung zur Verfügung.
Ersatzsteuer auf Wohnungsmieten – unterlassene Meldung von Verlängerung oder Auflösung
Wer im Zuge einer Vertragsverlängerung die Erneuerung der Option für die Ersatzsteuer (sog. „cedolare secca“) bei Wohnungsvermietungen vergessen hat, verliert die entsprechende Steuerbegünstigung nicht, soweit durch schlüssiges Verhalten die Ersatzbesteuerung beibehalten wird. Als solches Verhalten wird die entsprechende Meldung der Einkünfte nebst Einzahlung der Ersatzsteuer gewertet; nach unserer Auffassung dürfte auch die Beibehaltung des Mietzinses (also der Verzicht auf die Anpassung an die Geldentwertung) dazugehören. Umgekehrt scheint es nicht mehr unbedingt notwendig zu sein (so zumindest die vorwiegende Fachpresse), auch den Mieter ausdrücklich über die Verlängerung der Option zu informieren. Eine Gesetzesänderung in diesem Sinne wurde bekanntlich bereits mit G. 225/2016 im letzten Herbst getroffen.
Mit Rundschreiben Nr. 8/2017 hat die Agentur der Einnahmen nun klargestellt, dass diese Neuauslegung rückwirkend Anwendung findet. Daraus folgt: Wer im Zuge einer Vertragsverlängerung die Beibehaltung der Option für die Ersatzsteuer nicht gemeldet hat, verliert die Begünstigungen unter den aufgezeigten Voraussetzungen nicht. Die unterlassene Meldung der Option für die Ersatzbesteuerung bei einer Vertragsverlängerung und auch die unterlassene Meldung der Auflösung eines solchen Vertrages mit dem Vordruck RLI werden aber mit einer eigenen Verwaltungsstrafe in Höhe von 100 Euro geahndet, reduziert auf 50 Euro, wenn die Nachmeldung mit einer Verspätung von nicht mehr als 30 Tagen erfolgt ist. Mit Erlass Nr. 30 vom 10. März 2017 wurde auch der Zahlungsschlüssel für diese Verwaltungsstrafe festgelegt: 1511, wobei als Bezugsjahr das Jahr anzugeben ist, in welchem die Verlängerung oder die Auflösung erfolgt sind.
Und noch ein Hinweis: Immer mit Bezug auf die Ersatzsteuer („cedolare secca“) auf Mieten hat die Agentur der Einnahmen zuletzt zudem bestätigt, dass der Termin für Saldo- und Vorauszahlung heuer wie bei den übrigen Steuern vom 16. Auf den 30. Juni 2017 aufgeschoben wird.
Steuerbonus für Videoüberwachung
Mit Verordnung der Agentur der Einnahmen vom 30. März 2017 ist das Ausmaß des Steuerbonus für Videoüberwachungsgeräte festgelegt worden, die 2016 in private Haushalte installiert worden sind. Der entsprechende Steuerbonus war mit dem Stabilitätsgesetz 2016 eingeführt worden. Bis 20. März 2017 waren die entsprechenden Anträge in elektronischer Form einzureichen, die insgesamt nicht den im Stabilitätsgesetz vorgesehenen Beitrag von 15 Mio. Euro überschreiten durften. Offensichtlich wurden kaum Anträge gestellt, und entsprechend sind die Ausgaben zu 100% (!) absetzbar, vorausgeschickt, der Antrag wurde termingerecht gestellt. Das Steuerguthaben kann mit dem Steuerschlüssel 6874 im Vordruck F24 verrechnet werden.
Für das laufende Jahr 2017 können die Ausgaben wieder „nur“ im Rahmen der Wiedergewinnungsarbeiten (50% über 10 Jahre) geltend gemacht werden.
Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Josef Vieider
Herunterladen R-23-03.06.2017 Diverse Neuerungen Immobilien
