La Legge Finanziaria è stata convertita con la legge 160 del 27 dicembre 2019, in vigore
dal 1° gennaio 2020; consiste di un unico articolo con 884 commi. Il Collegato alla
Finanziaria invece – con molte modifiche – è stato convertito con la legge 157 del 19
dicembre 2019, entrata in vigore con il 25 dicembre 2019.
Di seguito riassumiamo le novità principali nel settore dell’edilizia e degli immobili.
I riferimenti sono abbreviati come segue: LF per Legge Finanziaria (con indicazione del comma dell’unico articolo di legge), CF per Collegato alla Finanziaria.
La detrazione fiscale è stata prorogata di un ulteriore anno fino alla fine del 2020. Essa spetta nella misura del 50% in riferimento alle opere di ristrutturazione di edifici residenziali fino ad un importo massimo di 96.000 Euro (invece del 36% fino a 48.000 Euro).
Si ricorda che questo beneficio riguarda le abitazioni e le pertinenze e può essere
richiesto solo ai fini dell'IRPEF.
La proroga fino al 2020 vale anche per l'acquisto di appartamenti situati in edifici
completamente ristrutturati da parte di imprese di costruzione entro 18 mesi dalla fine
dei lavori (limite massimo pari al 25% del prezzo d'acquisto). L'estensione
dell'applicabilità è sempre stata successivamente confermata dall’Amministrazione
Finanziaria negli ultimi anni nonostante la formulazione fosse poco chiara.
Anche la detrazione fiscale del 65% sulle spese per il risparmio energetico (art. 1 L.
296/2006, commi 344-349, art. 1 L. 296/2006) è stata prorogata fino al 31.12.2020 con
le stesse limitazioni degli anni precedenti:
- Per la sostituzione delle finestre e l'installazione di dispositivi di protezione solare
(ad es. tende da sole), l'importo della detrazione è ridotto al 50%.
- Non sono più deducibili i costi per la sostituzione di impianti di riscaldamento di
classe inferiore alla A. Per gli impianti di classe A, la detrazione fiscale viene
generalmente ridotta dal 65% al 50% nel 2020. La precedente aliquota di detrazione
del 65% può essere mantenuta per gli impianti di riscaldamento solo se vengono
installati contemporaneamente regolatori di calore o pompe di calore.
- La detrazione del costo per l'installazione di impianti di riscaldamento a biomassa
sarà ridotta al 50%, e in questo caso verrà introdotta anche una soglia massima di
detrazione pari a 30.000 Euro. Ciò significa che la spesa massima riconosciuta
ammonta a 60.000 Euro.
Le condizioni per la fruizione del bonus e le relative soglie sono rimaste in toto
invariate rispetto all'anno precedente. In questo ambito, si evidenzia che anche per gli
interventi di collegamento di impianti di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione
in una rete multimediale, per la domotica spetta a un bonus del 65% e non vi è alcun
limite massimo di spesa ammesso.
Ricordiamo che gli incentivi per le ristrutturazioni per il risparmio energetico spettano
anche sugli immobili commerciali e quindi anche per le società indipendentemente
dalla loro forma giuridica.
La legge finanziaria per il 2017 aveva già previsto le seguenti proroghe:
l’incentivo per le ristrutturazioni energetiche su parti comuni di condomini, è stata prorogato fino al 31 dicembre 2021 e la relativa detrazione fiscale:
- aumentata dal 65% al 70% nella misura in cui i lavori riguardano l'involucro dell'edificio e coprono più del 25% della superficie dell'edificio;
- Aumentata dal 65% anche al 75% se i valori di riscaldamento e raffreddamento
dell'edificio raggiungono almeno il valore medio dei valori obiettivo fissati
nell'ordinanza del 26 giugno 2015.
L’attestazione dei lavori sopra citati deve essere fornita mediante un certificato
energetico rilasciato da un perito a pena di decadenza dell’agevolazione. L'ENEA è
tenuta ad effettuare controlli specifici relativamente a questi interventi e i periti
saranno responsabili delle eventuali errate certificazioni rilasciate.
Si sottolinea che nell'anno precedente per la ristrutturazione energetica delle parti
comuni di condomini è stato fissato un limite massimo di spese riconosciute pro quota
di 40.000 Euro per unità immobiliare condominiale.
Anche il bonus fiscale per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici (solo classe
energetica A+, o A per i forni) in concomitanza con i lavori di ristrutturazione edilizia
è prorogato fino al 31.12.2020. Tuttavia, il bonus spetta solo se i lavori di
ristrutturazione edilizia sono stati eseguiti sulla rispettiva unità immobiliare
(abitazione) dopo il 1° gennaio 2019. La soglia massima di 10.000 Euro continua ad
applicarsi alle spese in oggetto e, come per l’anno scorso, è richiesta anche la notifica
all'ENEA.
La detrazione introdotta nel 2017 per i lavori nei giardini, sulle terrazze e nelle aree
verdi è stata prorogata fino alla fine del 2020. Si ricorda che alle persone fisiche spetta
una detrazione fiscale del 36% con una soglia massima di 5.000 Euro (cioè un credito
d'imposta massimo di 1.800 Euro) per unità abitativa in riferimento a tali spese. Il
credito è inoltre fruibile in parti uguali in dieci anni. Il presupposto è che il pagamento
venga effettuato mediante mezzi tracciabili. A differenza del "bonus mobili", questo
non richiede l'esecuzione di lavori di recupero edilizio sull'unità abitativa. L'importo
della detrazione può essere richiesto dai titolari di diritti reali sugli immobili o dagli
affittuari e dai mutuatari se questi ultimi sostengono i relativi costi.
Sconti in fattura per sisma-bonus e da risanamento energetico ridimensionati
La possibilità introdotta dal decreto crescita di richiedere uno sconto in fattura al posto delle detrazioni fiscali per il sisma-bonus e per il risanamento energetico sarà nuovamente limitata a partire dal 1° gennaio 2020.
A partire dal 1° gennaio 2020, l'opzione per lo sconto in fattura (invece della detrazione) sarà disponibile solo per gli interventi di risanamento energetico per il quale è previsto il cosiddetto Ecobonus, ma solo se sono soddisfatte tutte e tre le
seguenti condizioni:
- Il costo dell'intervento edilizio deve raggiungere un importo minimo di 200.000 Euro;
- Devono essere interventi di costruzione su parti comuni di condomini, e
- Le opere devono riguardare i cosiddetti "recuperi significativi di primo grado"; tali
opere riguardano più del 50% della superficie lorda dell'edificio (non dell'abitazione!)
e anche il riscaldamento e/o il condizionamento dell'intero edificio. Per i dettagli si
rimanda all'Allegato 1) del Decreto del 26 giugno 2015.
Dal 1° gennaio 2020 sarà abolita la possibilità di ricevere uno sconto in relazione al
sisma-bonus e per la ristrutturazione energetica delle singole unità immobiliari; per
queste ultime, tuttavia, rimarrà comunque la possibilità di assegnare il bonus
all'appaltatore dell'edificio.
Inoltre, a partire dal 1° gennaio 2020, viene abolita la possibilità di cedere i crediti d'imposta spettanti per interventi di ristrutturazione edilizia aventi scopo di risparmio energetico ai sensi dell'art. 16-bis, comma 1, lettera h) TUIR all’impresa che esegue i lavori (fornitore).
Rimane invece invariata la possibilità introdotta l'anno scorso di cedere il bonus fiscale da risanamento energetico (in genere il 65%) in senso stretto. Tale agevolazione non si limita soltanto alle parti comuni di condomini, ma può essere applicata anche al risparmio energetico di singole unità residenziali. Il bonus può essere assegnato ai fornitori o ad altre persone.
Per le spese di manutenzione delle facciate degli edifici nel 2020 è prevista una
detrazione del 90%, senza alcun limite massimo di spesa. Gli interventi edilizi possono
essere effettuati nel corso di modifiche strutturali e ristrutturazioni, ma anche nel corso
di manutenzioni straordinarie o ordinarie. In casi particolari, il bonus è disponibile
anche per la pulizia o la pittura.
Gli immobili devono essere ubicati nelle zone A (centri storici) e nelle zone B (zone
interamente o parzialmente costruite) in conformità al decreto 1444/1968.
Se le misure non riguardano solo la pulizia o la tinteggiatura, ma hanno anche un
impatto sul risparmio energetico dell'edificio o riguardano più del 10% dell'isolamento
esterno, allora sono soggette al controllo dell'ENEA; la documentazione da presentare
deve essere ancora stabilita.
Il credito d'imposta concesso può essere compensato in rate uguali in dieci anni. Tuttavia, sulla base di un riferimento al Regolamento 41/1998, l'associazione delle imprese edili (ANCE) parte dal presupposto che solo gli edifici residenziali (cioè con esclusione degli edifici industriali e di servizi) sono ammessi alla detrazione e che solo
le persone fisiche (e non anche le società) possono richiedere la detrazione. Sulla
stampa specializzata degli ultimi giorni sono state sostenute interpretazioni
diametralmente opposte.
Nel caso l’agevolazione interessasse solamente le persone fisiche, si applica il
principio di cassa e di conseguenza - salvo esplicite istruzioni contrarie - l'importo
della detrazione può essere richiesto anche per i lavori eseguiti nel 2019 e pagati nel
2020.
Un nuovo credito d'imposta spetta per le spese per il monitoraggio strutturale continuo
(presumibilmente misure di sicurezza statiche e geologiche) degli edifici. I dettagli
dovranno essere adottati tramite norme di attuazione separate; vi informeremo non
appena possibile. L’ammontare della spesa massima ammessa ammonta a 1,5 milioni
di Euro per ciascuno degli anni 2020 e 2021.
L'aliquota dell'imposta sostitutiva sui redditi da contratti di locazione convenzionati
("a canone concordato") nei Comuni con carenza di alloggi (come ad esempio a
Bolzano) sarà definitivamente ridotta dal 15% al 10%. Poiché l'aliquota generale
d'imposta sostitutiva è notoriamente del 21%, si tratta di una notevole agevolazione.
Sempre nel 2020, i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali saranno
esentati dall'IRPEF per i redditi domenicale ed agrari. Dal 2021 l'esenzione fiscale sarà
ridotta al 50%.
N.B.: L'esenzione non si applica alle società agricole, ad eccezione della società
semplice.
I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli di età inferiore ai 40 anni che si
iscriveranno all'INPS nel 2020 rimarranno esenti dal pagamento dei contributi per i
primi 24 mesi.
Spettano alle imprese agricole che determinano il loro reddito in base alla rendita catastale ai sensi dell'art. 32 del TUIR le agevolazioni previste per gli investimenti nel settore dell'industria 4.0. I dettagli devono essere chiariti in un'ordinanza del Ministero dell'economia.
Imposta sostitutiva sulle plusvalenze:
Nel caso di vendita di immobili e terreni non edificabili, ove non siano trascorsi più di
5 anni, il venditore può, come noto, optare per l'applicazione di un'imposta sostitutiva,
che deve essere riscossa dal notaio al momento del rogito. Tale imposta sostitutiva
ammontava precedentemente al 20% e verrà aumentata al 26% a partire dal 1° gennaio
2020.
Attenzione: l'imposta sostitutiva (L. 266/2005) era originariamente applicabile anche
ai terreni edificabili, ma tale previsione è stata successivamente abolita.
Contrariamente a quanto riportato nelle ultime settimane dalla stampa specializzata, si
deve quindi presumere che l'imposta sostitutiva del 26% non si applichi sulle
plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili.
Ai sensi della legge finanziaria 2019, per le locazioni di locali commerciali della
categoria catastale C/1 di superficie fino a 600 mq (gli spazi accessori non vengono
inclusi nel calcolo) e di eventuali unità accessorie (ad esempio i posti auto), come per
i contratti di locazione ad uso abitativo, stipulati a partire dal 1° gennaio 2019, era
possibile optare per un'imposizione sostitutiva con un'aliquota del 21%.
Questa agevolazione è decaduta il 31.12.2019.
La modifica dell’IMU non comporterà alcun cambiamento in Alto Adige in quanto la
TASI non viene applicata. Per i Comuni non situati nella Provincia di Bolzano, IMU
e TASI saranno fuse nella "nuova IMU" a partire dal 2020.
L'aliquota di base del sarà dello 0,86%, con la possibilità per i Comuni di ridurre
l'aliquota a zero o di aumentarla all'1,14%. Gli immobili detenuti come attività correnti
dalle imprese di costruzione saranno generalmente soggetti ad un'aliquota dello 0,1%.
Affronteremo queste modifiche più approfonditamente in una circolare separata.
