Wir weisen darauf hin, dass im Sinne des Landesgesetzes Nr. 12 vom 11. Mai 1995, welches die Vermietung von Gästezimmern und möblierten Ferienwohnungen regelt, eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, wenn u. a. ein möbliertes Zimmer oder eine Wohnung öfter als vier Mal im Jahr vermietet werden. Ist dies der Fall, ist eine Eintragung des Vermieters als Unternehmer beim Handelsregister verlangt mit entsprechender Eröffnung einer MwSt- Position. Umgekehrt liegt gemäß LG 12/1995 noch ein Privatzimmervermieter (und kein Unternehmer!) vor, wenn
- jährlich maximal vier Mietverträge je Zimmer bzw. möblierter Wohnung abgeschlossen werden,
- höchstens 8 Zimmer oder 5 Ferienwohnungen vermietet werden,
- sich die Räumlichkeiten in nur einem Gebäude befinden, welches nicht als Betriebsvermögen eingestuft wird,
- keine Werbe- bzw. Vermittlungstätigkeit in Anspruch genommen wird und
- weder Verpflegung noch Beherbergung als unternehmerische Dienstleistung erbracht werden.
Wer sowohl Zimmer als auch Wohnungen vermietet, darf gemäß Verordnung des Landeshauptmanns vom 27. August 1996 Nr. 32 insgesamt nicht mehr als 8 Zimmer vermieten; bei den Wohnungen werden dabei nur die Schlafzimmer eingerechnet.
In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass für Steuerzwecke eine viel lockerere Handhabung herrscht (Rundschr. Nr. 24/E/2017). Hier liegt im Falle einer Vermietung, unabhängig von Dauer und Anzahl, erst dann eine gewerbliche Tätigkeit vor, wenn zusätzlich zur Kurzzeitmiete Dienstleistungen angeboten werden, die keinen direkten Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnung oder dem Zimmer haben, so z. B. die Verabreichung von Frühstück oder Mahlzeiten, die Bereitstellung eines Leihwagens, eines Reisebegleiters oder eines Dolmetschers. In diesem Fall bestehe nämlich bereits eine gewisse, wenn auch kleine betriebliche Organisation und folglich eine unternehmerische Tätigkeit. Die Agentur der Einnahmen hat erst im letzten September mit Erlass Nr. 373/2019 bestätigt, dass z. B. die Mehrfachvermietung einer einzelnen Wohnung über AirBnB keine gewerbliche Tätigkeit darstellt, soweit die obigen Zusatzleistungen nicht erbracht werden. Detail am Rande: Der Erlass bezieht sich auf Südtirol und bestätigt sogar, dass die verwaltungsrechtlichen Regelungen des Landes nicht unbedingt die steuerliche Klassifizierung beeinflussten.
Die Handelskammer Bozen hat mit einem Rundschreiben vom 18. September 2019 auf die oben aufgezeigten Bestimmungen im Landesgesetz verwiesen und alle Privatzimmervermieter, welche bereits Inhaber einer MwSt-Position, aber nicht im Handelsregister eingetragen waren, aufgefordert, ggf. ihre Position bei der Handelskammer innerhalb Jahresfrist 2019 in Ordnung zu bringen. Die Aufforderung dürfte sicher nur extreme Grenzfälle betroffen haben, denn eine MwSt-Position zur Zimmervermietung ohne Handelskammereintragung ist kaum vorstellbar.
Eine eindeutige Antwort, ob angesichts des aufgezeigten Widerspruchs zwischen Steuerrecht und lokalem Verwaltungsrecht die Eintragung im Handelsregister notwendig ist, kann schwer gegeben werden. Allerdings muss man feststellen, dass die Anmeldung einer gewerblichen Tätigkeit nicht immer von Nachteil sein muss.
Zur Erinnerung: Wird keine gewerbliche Tätigkeit angemeldet und werden die Mieten als Einkünfte aus Gebäude besteuert, so dürfen im Sinne von G.V. 50/2017 auch Kurzzeitmieten mit der Einheitssteuer von 21% der Mieteinnahmen abgefunden werden.
Werden die Einkünfte hingegen als solche aus Unternehmen besteuert, ist grundsätzlich der progressive Steuersatz auf den Gewinn anzuwenden. Allerdings, soweit die Voraussetzungen für die Pauschalbesteuerung vorliegen (Umsatzgrenze von 65.000 Euro), kommt ein Hebesatz von 15% auf 40% des Umsatzes (in bestimmten Fällen sogar nur auf 5%) zur Anwendung, und die Steuerbelastung von rund 6% liegt damit auf jeden Fall weit unter jener der Ersatzsteuer von 21%. Hemmschuh ist in diesem Zusammenhang die mit Jahresbeginn bei der Pauschalbesteuerung neu eingeführte Schwelle von 30.000 Euro für Einkünfte aus Lohnarbeit oder Rente.
Zudem ist zu beachten, dass für Privatzimmervermieter der Mindestbetrag für die Beiträge zur Kaufleuteversicherung nicht zur Anwendung kommt. Entsprechend sind auf den Gewinn (15% auf 40% des Umsatzes) rund 24% an Beiträgen an die Kaufleuteversicherung zu entrichten, aber ohne den jährlichen Sockelbetrag.
Schlussfolgerung: Wer die Voraussetzungen für die Pauschalbesteuerung erfüllt (siehe auch unser Rundschreiben Nr. 1/2020), tut im Zweifelsfall gut daran, sich als Unternehmer zu klassifizieren mit entsprechender Anmeldung bei Handelsregister und Steueramt.
Übrigens, entscheidet man sich für die Eröffnung einer MwSt-Position, so ist als Tätigkeitskennzahl 55.20.51 anzumelden.
