A partire dal 6 giugno 2013 sono nulli i contratti di locazione prive di attestazione di prestazione energetica (APE)
La disposizione è contenuta nel D.L. 63/2013 (legge di conversione 90/2013 del 3 agosto, entrata in vigore il 4 agosto 2013). Gli atti di cessione di immobili e i contratti di locazione di immobili sono nulli se ad essi non è allegata l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE). Gli atti traslativi di immobili a titolo oneroso o a titolo gratuito vengono stipulati e autenticati da un notaio, il quale verifica l’osservanza di quest’ultimo obbligo. Il rischio che ai contratti di locazione non venga allegata l’APE è invece piuttosto concreto.
In passato era richiesto che ai contratti di locazione fosse allegata una dichiarazione unilaterale del locatore. A seguito delle recenti modifiche è necessario allegare al contratto di locazione la nuova attestazione di prestazione energetica, che sostituisce il vecchio modulo ACE - attestato certificazione energetica. Secondo una recente interpretazione del consiglio nazionale del notariato e del ANCE – associazione nazionale costruttori edili – la novità riguarda i contratti stipulati a partire dal 6 giugno 2013. Al contrario l’APE non va allegata al contratto, se questo è stato prolungato o rinnovato prima del 6 giugno 2013. Secondo l’interpretazione del consiglio nazionale notarile l’obbligo di allegare al contatto l’APE si estende ai nuovi contratti leasing e ai contratti di affitto d’azienda, qualora nell’azienda sia compreso un’immobile.
L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti. Diversamente dalle disposizioni precedenti (art. 15 comma 8 del D.lgs. 192/2005) la nullità non può essere fatta valere soltanto dal locatario o dall’acquirente. Si tratta, infatti, di una nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque; la nullità non è soggetta quindi a prescrizione e il contratto nullo non può essere sanato.
Il Governo ha subito riconosciuto che con il DL 63/2013 è stato mancato il bersaglio. Sin dagli inizi di settembre è stata annunciata la modifica della normativa, che dovrebbe prevedere, in caso di mancata allegazione dell’APE, non la nullità del contratto, ma “soltanto” delle sanzioni amministrative. La modifica, che doveva essere approvata entro settembre, per effetto dei contrasti politici al momento appare accantonata.
La nuova disposizione crea inoltre dei problemi nella registrazione telematica dei nuovi contratti di locazione, perché l’attuale software dell’Agenzia delle Entrate non permette di allegare l’APE ai contratti.
La nuova attestazione di prestazione energetica ha una validità di 10 anni a partire dalla data del rilascio e, deve essere aggiornata se vengono effettuati interventi di recupero energetico all’immobile di una certa rilevanza. Inoltre l’APE ha validità decennale solo se vengono effettuati periodicamente i controlli previsti dalla normativa del 16 aprile 2013, diversamente l’APE perde validità dal 31 dicembre dell’anno in cui sono stati omessi detti controlli.
Raccomandazione: Al momento possiamo soltanto consigliarvi, in caso di stipula di contratti di locazione, di assicurarvi che al contratto sia allegata l’attestazione di prestazione energetica per non rischiare la nullità assoluta del contratto. Dovessero esserci delle novità, Vi terremo informati.
Restiamo naturalmente a Vs. disposizione per qualsiasi informazione.
Cordiali saluti,
Dott. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-37 - 10.10.13 - Contratti di locazione nulli senza l'APE da 6 Giugno 2013
