Aspetti fiscali del decreto “Sblocca Italia”
Per tutto agosto, il governo ha lavorato ad un provvedimento che dovrebbe far uscire l'Italia dalla stagnazione economica corrente e, di conseguenza le aspettative legate a questa misura erano molto elevate.
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, il 12 settembre 2014 è stato pubblicato sulla G.U il Decreto Legislativo n. 212 con il promettente di titolo di “Sblocca Italia”.
Il decreto prevede alcune disposizioni finalizzate alla riapertura di grandi cantieri strategici; le rilevanti agevolazioni fiscali annunciate da settimane sulla stampa non hanno invece trovato attuazione a causa della mancanza di fondi nelle casse dello Stato.
Di seguito una panoramica:
- Deduzioni fiscali per acquisto di abitazioni destinate alla locazione (Art.21)
Sulla base del modello francese (la cosiddetta “Legge Scellier”) anche in Italia è stata introdotta una deduzione fiscale a favore di privati che acquistano immobili ad alta efficienza energetica e destinati alla successiva locazione a canone “concordato”.
L’agevolazione fiscale consiste in una deduzione del 20% del prezzo d’acquisto fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa pari a 300.000 Euro.
L’importo deducibile è quindi pari al massimo a 60.000 Euro. Si tratta comunque di un bonus che è deducibile dalla base imponibile e non di una detrazione dalle imposte stesse.
Il bonus deve inoltre essere ripartito in otto quote annuali di pari importo (quindi al massimo 7.500 Euro all’anno). L’effettivo vantaggio fiscale è di fatto limitato: nel caso dell’aliquota IRPEF più elevata del 43% (per redditi superiori a 75.000 Euro) il risparmio è al massimo pari a 25.800 Euro (43% di 60.000) e porta ad un risparmio di 3.225 Euro annui per 8 anni.
In definitiva il vantaggio è al massimo l’ 8,6% del costo d’acquisto.
L’agevolazione è fruibile solo dalle persone fisiche che acquistano unità immobiliari non nell’esercizio di un’attività commerciale (privati) nel periodo che va dall’ 1.01.2014 (quindi retroattivamente per tutto il 2014) fino al 31.12.2017.
È oggetto di agevolazione anche la costruzione da parte di privati mediante contratto d’appalto su aree edificabili possedute prima dell’inizio lavori di unità immobiliari abitative e destinate alla successiva locazione
In questa ipotesi la detrazione fiscale viene riconosciuta sulla base di una certificazione dei costi da parte dell’impresa costruttrice sempre con il limite massimo di 300.000 Euro.
La ristrutturazione e/o la vendita delle unità immobiliari deve avvenire direttamente da parte dell’impresa costruttrice o cooperativa edilizia oppure dall’imprenditore che si è direttamente occupato dell’intervento.
Devono essere rispettati i seguenti requisiti:
- Gli immobili devono essere a destinazione residenziale e classificati nella categoria A, esclusi A/1, A/8 e A/9;
- Non devono essere localizzati in zone omogenee classificate E ai sensi del DM n. 1444/1968 (terreni destinati ad usi agricoli);
- Gli immobili devono rientrare nelle classi energetiche A o B;
- Devono essere destinati alla locazione per almeno 8 anni. Non sono penalizzate le risoluzioni per motivi non imputabili al locatore entro il suddetto termine qualora venga stipulato un nuovo contratto entro un anno dalla risoluzione del precedente;
- La locazione deve avvenire entro 6 mesi dall’acquisto/ultimazione dei lavori;
- Non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
- Il canone di locazione deve essere di tipo “agevolato” e più precisamente non può essere superiore:
- al cosiddetto “canone concordato” ai sensi dell’art. 2, comma 3, L. 431/98,
- al “canone convenzionato” ai sensi dell’art. 18 del DPR 380/2001 e nemmeno
- al “canone speciale” di cui secondo l’art. 3, comma 114 L. 350/2003.
L’agevolazione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali quali quelle per il recupero del patrimonio edilizio e/o per il risparmio energetico.
Valutazione: l’agevolazione vorrebbe incentivare l’investimento di denaro in unità immobiliari che poi vengono affittate, ma probabilmente non provocherà una “spinta” per il settore immobiliare. Inoltre, salvo casi particolari, e quando applicabile, la detrazione del 50% per lavori di recupero del patrimonio edilizio risulta più conveniente.
- Registrazione di accordi di riduzione dei canoni di locazione (Art. 19)
La registrazione di accordi relativi alla riduzione del canone di locazione è esente da imposta di bollo e imposta di registro. Va fatto notare che tali accordi non sono soggetti all’obbligo di registrazione. Il chiarimento è comunque utile: dato il perdurare della crisi economica capita non di rado che i canoni di locazione devono essere ridotti e tali riduzioni possono essere rilevanti anche fiscalmente per i proprietari privati: è quindi raccomandabile la registrazione di tali accordi. Ed è quindi bene sapere che tali registrazioni non comportano costi aggiuntivi.
- Godimento di immobile con successivo riscatto („rent to buy“)
Il Decreto infine, introduce una serie di innovazioni civilistiche per i cosiddetti contratti di „rent to buy“, ossia quei contratti che prevedono la locazione di immobili ad un soggetto con diritto, da parte di quest’ultimo, di acquisto entro certi termini.
In concreto si tratta di contratti d’affitto di unità immobiliari o unità commerciali per i quali il locatario ha il diritto di acquistare l’immobile.
Tali contratti devono essere stipulati per iscritto tramite un atto notarile e, almeno in Alto Adige, registrati nel Libro Fondiario (art. 2645-bis del Codice Civile). La durata dell’opzione non può superare i 10 anni.
La novità apre sicuramente delle nuove possibilità in ambito immobiliare. Tuttavia il provvedimento al momento non contiene la disciplina fiscale. Ad oggi c’è solo una norma di comportamento dell’Associazione dei Dottori Commercialisti di Milano (la nr. 194 di fine settembre 2014): viene fatta una distinzione in base al fatto se sia vincolante per le parti prevedere l’obbligo di acquisto a priori oppure no.
Si ritiene che nel corso della conversione del decreto (entro l’11 novembre 2014) verranno chiariti anche gli aspetti fiscali.
Nota: quando saranno chiariti anche gli aspetti fiscali relativamente ai nuovi contratti, questi potrebbero essere una gradita alternativa agli attuali contratti di leasing finanziario.
Sarà nostra premura informarvi non appena ci saranno delle novità.
Per ulteriori chiarimenti restiamo a Vostra disposizione.
Cordiali Saluti,
Dr. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-40-17.10.2014 Regolamento estivo
