Aufwertung von Grundstücken und Beteiligungen zum Stichtag 1. Jänner 2013 – Termin 1. Juli 2013
Mit dem Haushaltsgesetz für 2013, das als Gesetz Nr. 228 vom 24. Dezember 2012 am 29. Dezember 2013 im Amtsblatt veröffentlicht worden ist, wurde die Möglichkeit, Grundstücke und Beteiligungen, die nicht von Unternehmen gehalten werden, gegen Zahlung einer Ersatzsteuer aufzuwerten, zum wiederholten Male verlängert. Aufgrund dieser Fristverlängerung können die Mehrwerte zum 1. Jänner 2013 freigestellt werden. Zu diesem Zweck muss innerhalb 30. Juni 2013 (wird wegen des Sonntags auf den 1. Juli 2013 aufgeschoben) eine Schätzung beim Gericht beeidet werden, und innerhalb der gleichen Frist ist grundsätzlich auch die Ersatzsteuer zu entrichten, soweit nicht für die Ratenzahlung optiert wird. Im Wesentlichen handelt es sich um eine Neuauflage der bisherigen Aufwertungsbestimmungen; interessant sind aber einige jüngste Verwaltungsanleitungen zum Thema:
Subjektiver Anwendungsbereich:
Anrecht auf die Aufwertung haben natürliche Personen, einfache Gesellschaften, Freiberuflervereinigungen und nicht gewerbliche Körperschaften, immer vorausgeschickt, dass die Beteiligungen oder die Grundstücke nicht über ein Unternehmen gehalten werden.
Berechnung der Ersatzsteuer:
Die Ersatzsteuer beträgt wie in der Vergangenheit
- 2% für nicht wesentliche Beteiligungen (bei Personengesellschaften Beteiligung nicht höher als 25 Prozent, bei Kapitalgesellschaften nicht höher als 20 Prozent) und
- 4% für wesentliche Beteiligungen sowie für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke.
Bemessungsgrundlage der Steuer ist der Marktwert zum 1. Jänner 2013 der Beteiligungen bzw. Liegenschaften, wie er aus einer Schätzung, die innerhalb 1. Juli 2013 zu erstellen und bei Gericht zu beeiden ist, hervorgeht. Innerhalb 1. Juli 2013 muss die Ersatzsteuer auch eingezahlt werden. Alternativ kann für die Zahlung in drei gleichen Raten, jeweils
- innerhalb 1. Juli 2013,
- innerhalb 30. Juni 2014 und
- innerhalb 30. Juni 2015,
optiert werden, und zwar gegen Berechnung von Zinsen in Höhe von 3% p.A.
Die Einzahlung erfolgt mit den nachstehenden Zahlungsschlüsseln mittels Vordruck F24:
„8055“ für die Aufwertung von Beteiligungen und
„8056“ für die Aufwertung von Baugrundstücken.
Als Bezugszeitraum ist jeweils das Jahr 2013 anzugeben.
Besondere Hinweise:
In den letzten Monaten hat die Finanzverwaltung einige interessante Anweisungen zum Thema veröffentlicht, die z. T. von früheren Anleitungen abweichen:
- Mit Rundschreiben Nr. 12/E vom 3. Mai 2013 hat die Agentur der Einnahmen in diesem Zusammenhang klargestellt, dass die Aufwertung auch dann möglich ist, wenn bereits in der Vergangenheit Aufwertungen in Anspruch genommen worden sind. In diesem Fall wird
- bei einer positiven Differenz im Vergleich zur früheren Aufwertung die früher tatsächlich bezahle Ersatzsteuer von der jetzt berechneten Ersatzsteuer in Abzug gebracht, und es ist nur noch die Differenz zu entrichten;
- bei einer negativen Differenz im Vergleich zur früheren Aufwertung (z. B. Baugrund mit Wert 100 zum 1. Juli 2011 und Wert 90 zum 1. Jänner 2013) hingegen kann die bei der letzten Aufwertung entrichtete anteilige überschüssige Ersatzsteuer zurückverlangt werden, soweit vom Zahlungsdatum die Verjährungsfrist von 48 Monaten noch nicht verfallen ist.
In diesem Sinne kann also auch eine Aufwertung sinnvoll sein, wenn im Vergleich zu einer Aufwertung in den letzten Jahren mittlerweile aufgrund der Wirtschaftskrise ein nachhaltiger Wertverlust eingetreten ist. Die Rückforderung kann natürlich nur so hoch sein, dass die entrichtete Ersatzsteuer noch jene abdeckt, welche für den Marktwert zum 1. Jänner 2013 geschuldet wäre. Noch ausständige Raten aus früheren Aufwertungen müssen u. U. nicht mehr entrichtet werden.
- Das Rundschreiben erinnert zudem nochmals daran, dass die vorliegende Aufwertung in der Steuererklärung für 2013 (UNICO 2014) zu melden ist; in diesem Zusammenhang erinnern wir daran, dass etwaige Aufwertungen des Vorjahres (mit Bezug auf den 1. Juli 2013) in der Steuererklärung UNIC 2013 zu melden sind. Eine etwaige Unterlassung führt nicht zur Nichtigkeit der Aufwertung, allerdings zu einer Verwaltungsstrafe.
- Bereits mit Rundschreiben Nr. 1/E vom 15. Februar 2013 hat die Agentur der Einnahmen zur bevorstehenden Aufwertung die Frage geklärt, was bei einem zukünftigen Verkauf von Grundstücken oder Beteiligungen zu einem Preis unterhalb des Aufwertungswertes geschieht:
- Demnach werden Veräußerungsverluste aus aufgewerteten Beteiligungen für Steuerzwecke nicht anerkannt.
- Beim Verkauf von Grundstücken unterhalb des beeideten Aufwertungswertes hingegen muss man, um die steuerliche Wirkung der Aufwertung für Zwecke der Einkommensteuern nicht völlig zu verlieren, in der Urkunde den Aufwertungswert angeben, auch wenn er über dem Vertragswert liegt, und es sind in diesem Fall Register-, Hypothekar- und Katastersteuer auf den höheren Aufwertungswert geschuldet. Wird die Angabe des höheren Aufwertungswertes im Vertrag hingegen unterlassen, verliert die Aufwertung für Zwecke der Einkommensteuern jede Wirkung und etwaige Veräußerungsgewinne werden ohne Berücksichtigung der Aufwertung ermittelt.
Gerade für diesen Fall legt die Agentur der Einnahmen eine neue Schätzung (mit einem geringeren Schätzwert) nahe.
Das gleiche Rundschreiben Nr. 1/E bestätigt übrigens auch, dass es möglich ist, Baurechte (sog. „Kubatur“) getrennt vom Bauland aufzuwerten. Diese Erweiterung ist insofern von Bedeutung, als mit Art. 5 D.L. 70/2011 die Einkünfte aus dem Verkauf von Baurechten (sog. „Kubaturverkauf“) als eigener Steuertatbestand unter den sonstigen Einkünften in Art. 67 EESt eingeführt worden sind. Wer also beabsichtigt, in nächster Zukunft eine „Baukubatur“ zu veräußern, tut gut daran, die Möglichkeit der vorliegenden Aufwertung zu nutzen. Voraussetzung hierfür ist, dass das Baurecht („ius aedificandi“) getrennt vom Eigentumsrecht an der Liegenschaft mit einer beeideten Schätzung innerhalb 1. Juli 2013 bewertet wird und dass hierauf die Ersatzsteuer von 4% entrichtet wird
- Im Zusammenhang mit Baugründen ist noch eine andere Besonderheit zu beachten: Die Agentur der Einnahmen hat mit Rundschreiben Nr. 15/2002 und später mit Rundschreiben Nr. 47/2011 stets verlangt, dass für die Baugründe – im Unterschied zu den Beteiligungen – auf jeden Fall eine Schätzung vor Durchführung des Kaufvertrages vorliegen muss. Dem hat der Kassationsgerichtshof jüngst mit Urteil Nr. 11062/13, hinterlegt am 9. Mai 2013 widersprochen: Demnach wäre es z. B. zulässig, für einen im März 2013 mit Gewinn verkauften Baugrund innerhalb 1. Juli 2013 noch eine beeidete Schätzung zu erstellen.
Hinweis: Immer dann, wenn beabsichtigt ist, ein Grundstück oder eine Beteiligung in absehbarer Zeit mit einem beachtlichen Steuergewinn zu veräußern, ist die Aufwertungsmöglichkeit zu empfehlen.
Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Josef Vieider
Herunterladen R-23-08.06.2013 Aufwertung Baugründe und Beteiligungen
