Aufwertung von Grundstücken und Beteiligungen auf den Marktwert zum 1. Jänner 2019 – Termin 1. Juli 2019

Rundschreiben Nr. 22/2019
Bozen, 8. Juni 2019

Wie mitgeteilt, wurde mit dem Haushaltsgesetz für 2019 (G. 145 vom 30. Dezember 2018, Art. 1, Absatz 1053 und Abs. 1054) abermals die Möglichkeit eröffnet, Grundstücke und Beteiligungen, die nicht von Unternehmen gehalten werden, gegen Zahlung einer Ersatzsteuer innerhalb 30. Juni 2019 auf den Marktwert zum 1. Jänner 2019 aufzuwerten. Da der 30. Juni heuer auf einen Sonntag fällt, verschiebt sich der Termin auf Montag, den 1. Juli 2019.
Innerhalb genannter Frist müssen zu diesem Zweck

• eine beeidete Schätzung erstellt und
• die Ersatzsteuer entrichtet werden.

Anrecht auf die Aufwertung haben natürliche Personen, einfache Gesellschaften, Freiberuflervereinigungen und nicht gewerbliche Körperschaften, immer vorausgeschickt, dass die Beteiligungen oder die Grundstücke nicht über ein Unternehmen gehalten werden.

Die Ersatzsteuer selbst ist gegenüber früher (8%) auf 10% für die Baugrundstücke und die nicht wesentlichen Beteiligungen und auf 11% für die wesentlichen Beteiligungen erhöht worden.
Berechnung: Sie wird bekanntlich nicht auf den latenten Mehrwert, sondern auf der Grundlage des Marktwertes berechnet; die Aufwertung ist also immer dann interessant, wenn im Verhältnis zum Marktwert nur geringe steuerlich anerkannte Gestehungskosten vorliegen.

Die Einzahlung hat mittels Vordrucks F24 und unter Verwendung der nachstehenden Zahlungsschlüssel zu erfolgen:
„8055“ für die Aufwertung von Beteiligungen und
„8056“ für die Aufwertung von Baugrundstücken.
Als Bezugszeitraum ist jeweils das Jahr 2019 anzugeben. Alternativ kann für die Zahlung in drei gleichen Raten, jeweils

• innerhalb 1. Juli 2019,
• innerhalb 30. Juni 2020 und
• innerhalb 30. Juni 2021,

optiert werden, und zwar gegen Berechnung von Zinsen in Höhe von 3% p.A.; die Ratenzahlung ist angesichts der aktuellen Zinssätze i. d. R. also nicht unbedingt interessant.

Korrektur früherer Aufwertungen:
Die Agentur der Einnahmen hat zuletzt mit Rundschreiben Nr. 20/E vom 18. Mai 2016 die wichtigsten Bestimmungen zu dieser Aufwertung zusammengefasst. Besonderes Augenmerk wurde dabei den Fällen gewidmet, wo bereits in der Vergangenheit Aufwertungen durchgeführt worden sind, jetzt aber infolge der Marktentwicklungen Korrekturen nach oben oder unten erfolgen sollen. Hier gilt:

• Bei einer positiven Differenz im Vergleich zur früheren Aufwertung, also bei einer zusätzlichen Aufwertung nach oben, kann die in der Vergangenheit tatsächlich bezahle Ersatzsteuer von der jetzt berechneten Steuerschuld in Abzug gebracht werden, und es ist nur noch die Differenz zu entrichten. Zu diesem Zweck muss aber die Steuer auf den erhöhten Wert mit 10% bzw. 11% neu berechnet werden, und von der Steuerschuld können etwaige frühere Zahlungen abgezogen werden, und das kann u. U. teuer werden, zumal die Ersatzsteuer vor Jahren nur 2% bzw. 4% betrug.
• Bei einer negativen Differenz im Vergleich zur früheren Aufwertung (z. B. Baugrund mit Wert 100 zum 1. Juli 2013 und Wert 40 zum 1. Jänner 2019) hingegen kann die bei der letzten Aufwertung entrichtete anteilige überschüssige Ersatzsteuer zurückverlangt werden, soweit vom Zahlungsdatum die Verjährungsfrist von 48 Monaten noch nicht verfallen ist. In diesem Sinne kann es auch interessant sein, Aufwertungen der letzten Jahre kritisch zu prüfen, soweit sich in der Zwischenzeit die Marktbedingungen völlig geändert haben.

Wichtig: Die Aufwertung ist in der nächsten Steuererklärung für das Jahr 2019 zu melden; im vorgenannten Rundschreiben wird allerdings geklärt, dass eine Unterlassung der Meldung die Aufwertung selbst nicht beeinträchtigt, sondern nur einen Formfehler darstellt, der mit einer Verwaltungsstrafe zwischen 250 Euro und 2.000 Euro geahndet wird. In diesem Zusammenhang dürfen wir daran erinnern, dass in der Steuererklärung für 2018 etwaige Aufwertungen des Vorjahres zu melden sind.
Empfehlungen: Die Aufwertung ist sicher immer dann interessant, wenn in naher Zukunft Veräußerungen absehbar sind und auch der entsprechende Preis schon i. W. feststeht. In anderen Fällen muss die Sinnhaftigkeit angesichts der politischen und wirtschaftlichen Unsicherheit in Italien genau geprüft werden.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Josef Vieider