Diverse Neuerungen bei der Besteuerung von Liegenschaften
In den letzten Wochen ist aufgrund von Gesetzesänderungen oder auch durch amtliche Verwaltungsanweisungen eine Reihe von Neuerungen in der Besteuerung von Liegenschaften in Kraft getreten. Hier ein Überblick:
- Ab 2012 geänderte Besteuerung von Einkünften aus denkmalgeschützten Gebäuden
Im Zuge der Umwandlung der zweiten sog. Vereinfachungsverordnung (D.L. 16/2012) durch G. Nr. 44 vom 26. April 2012 wurde die Besteuerung der denkmalgeschützten Gebäude sowohl für Zwecke der IRPEF als auch für Zwecke der IRES neu geregelt. Zur Erinnerung: Bislang galt, dass bei denkmalgeschützten Gebäuden auch im Falle einer Vermietung nur die Katastererträge zu besteuern waren, und diese Katastererträge wurden zudem nicht mit Bezug auf die spezifische Kategorie des jeweiligen Gebäudes ermittelt, sondern man durfte die günstigste Katasterkategorie von Wohngebäuden der jeweiligen Katastralzone heranziehen; Ausnahmen galten nur bei der Vermietung gewerblicher Gebäude durch Unternehmen, wobei sich in dieser Frage Finanzverwaltung und Rechtsprechung über Jahre uneins über eine korrekte Auslegung der Begünstigung waren.
Aufgrund der aufgezeigten Rechtslage war es z. B. möglich, Wohnungen und Büros in historischen Zentren auch zu durchaus einträglichen Mieteinnahmen zu vermieten, aber die Besteuerung nur aufgrund geringster Katastererträge vorzunehmen. Diese Erleichterungen werden nun weitgehend gestrichen, zum Nachteil vor allem jener Eigentümer, die im Vertrauen auf die aufgezeigten Steuerbegünstigungen in der Vergangenheit Investitionen in solche Liegenschaften getätigt haben. Nachstehend die neue Rechtslage ab 2012, die übrigens bereits bei den demnächst fälligen Steuervorauszahlungen zu beachten sein wird:
- Selbst genutzte, also nicht vermietete, und leer stehende Gebäude werden aufgrund der tatsächlichen aufgewerteten Katastererträge besteuert, die allerdings um 50% reduziert werden. Es darf also nicht mehr Bezug auf die niedrigsten Katastererträge von Wohngebäuden genommen werden. Abgesehen wird von der Erhöhung der Katasterwerte um 1/3 für zur Verfügung gehaltene Liegenschaften. Ergänzt werden muss, dass bei natürlichen Personen die neue IMU auch die IRPEF ersetzt, in der Praxis die aufgezeigte Besteuerung also gar nicht zum Tragen kommt.
- Für vermietete Gebäude hingegen gilt, dass der höhere Wert zwischen den um 35% reduzierten Mieteinnahmen einerseits und dem aufgewerteten spezifischen Katasterertrag andererseits der IRPEF oder der IRES zu unterwerfen ist. In der Regel werden ab 2012 also 65% der Mieteinnahmen zu besteuern sein. Der Vorteil gegenüber nicht denkmalgeschützten Gebäuden besteht also nur mehr im um 20% höheren Abzugsbetrag von den Mieteinnahmen (35% anstatt 15%).
Die aufgezeigten Neuerungen müssen übrigens bereits bei der Berechnung der Vorauszahlungen für 2012 berücksichtigt werden. Da bei natürlichen Personen die IMU allerdings für nicht vermietete Einheiten auch die IRPEF ersetzt, sind von der Neuerung nur die vermieteten Gebäude der natürlichen Personen sowie alle Gebäude der Gesellschaften und Körperschaften betroffen.
Mit Rundschreiben Nr. 19/E vom 1. Juni 2012 hat die Agentur der Einnahmen die neuen Vorschriften über die Neuberechnung der Vorauszahlung erläutert: Insbesondere wird es demnach notwendig sein, bei denkmalgeschützten Gebäuden auch die Mieteinnahmen für 2011 in die Steuererklärung einzugeben, weil eine fiktive Steuerschuld für 2011 ermittelt werden muss, auf welcher sodann die Vorauszahlung für 2012 berechnet wird. Der Erhöhungsbetrag für die erste Vorauszahlung kann zudem auch erst mit der zweiten Vorauszahlung im November 2012 straffrei entrichtet werden; es sind dann aber Verzugszinsen in Höhe von 4% p.A. geschuldet.
Hinweise: Für die fällige Steuererklärung bitten wir Sie auch bei denkmalgeschützten Gebäuden um die Mitteilung der Mieteinnahmen, auch wenn diese für die Steuerberechnung für 2011 (zumindest bei natürlichen Personen) völlig irrelevant sind; wir brauchen die Daten aber für die Berechnung der Vorauszahlung 2012.
Achtung: Während bislang bei denkmalgeschützten Gebäuden die Option für die Ersatzbesteuerung der Mieten nicht in Frage kam, wird insbesondere bei höheren Einkommen die entsprechende Option angesichts der neuen Rechtslage ab 2012 genau zu prüfen sein.
- Option für die Ersatzbesteuerung der Mieteinkünfte aus 2011 noch möglich
Zur Erinnerung: Natürliche Personen, welche Wohnungen vermieten, können seit 2011 für eine Ersatzbesteuerung der entsprechenden Mieteinnahmen optieren. Dadurch wird die progressive Einkommensteuer zugunsten einer Abfindungssteuer in Höhe von grundsätzlich 21% (in Sonderfällen 19%), zu berechnen auf die Bruttomieteinnahmen, umgangen. Die Ersatzbesteuerung kann für alle zum 1. Jänner 2011 laufenden oder später abgeschlossenen Verträge beansprucht werden.
Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Ersatzbesteuerung war u. a. eine eigene Mitteilung mittels Einschreiben an den Mieter, mit der Folge, dass im Gegenzug auf die Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung verzichtet werden muss. Die Mitteilung musste i. d. R. vor der Registrierung des Vertrages bzw. vor der Fälligkeit der jährlichen Registersteuer und damit vor Ausübung der Option versandt werden. Zudem mussten im Vorjahr bereits zwei Vorauszahlungen für die Ersatzsteuer geleistet werden. Wer also die Mitteilung an den Mieter „vergessen“ hatte und/oder auch keine spezifische Vorauszahlung für die Ersatzsteuer geleistet hatte, war nach bisheriger Auslegung für das Jahr 2011 von der Ersatzbesteuerung ausgeschlossen. Für diese Fälle hat die Agentur der Einnahmen mit Rundschreiben Nr. 20/E vom 4. Juni 2012 nun zwei Sanierungsmöglichkeiten vorgesehen:
- Zur Mitteilung an den Mieter: Für vor dem 7. April 2011 verlängerte Verträge musste diese Mitteilung spätestens innerhalb 6. Juli 2011 erfolgen (Fälligkeit der ersten Vorauszahlung der Ersatzsteuer) erfolgen, außer es war nur die zweite Vorauszahlung geschuldet, dann konnte die Mitteilung auch noch innerhalb 30. November 2011 verschickt werden, und nur für den Fall, dass gar keine Vorauszahlung geschuldet war, war als Termin für die Mitteilung an den Mieter der 1. Oktober 2012 vorgesehen. Mit Rundschreiben Nr. 20/E vom 4. Juni 2012 hat die Agentur der Einnahmen nun festgehalten, dass diese Mitteilung an den Mieter für vor dem 7. April 2011 verlängerte Verträge mittels Einschreiben auf jeden Fall noch bis zum 1. Oktober 2012 nachgeholt werden darf. Da die Option mit dem Verzicht auf die Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung verbunden ist, muss im Fall einer nachträglichen Option die etwaige Mieterhöhung erstattet werden. Zudem wird geklärt, dass eine 2011 verschickte Mitteilung an den Mieter für die gesamte Mietdauer Gültigkeit hat; es ist also nicht notwendig, ihm jährlich eine neue Mitteilung zukommen zu lassen.
- Zur Vorauszahlung: Mit dem gleichen Rundschreiben Nr. 20/E wurde zudem geklärt, dass die unterlassene Vorauszahlung der Ersatzsteuer mit der üblichen reuigen Nachmeldung („ravvedimento operoso“) saniert werden kann. Als Zahlungsschlüssel wurden „1992“ für die Zinsen und „8913“ für die Verwaltungsstrafen vorgesehen. Wer, was die Regel sein dürfte, ausreichende Vorauszahlungen geleistet hat, nur eben unter dem Titel der allgemeinen IRPEF und nicht als Ersatzsteuer, kann einen Antrag auf Umschreibung des Zahlungsschlüssels im Vordruck F24 stellen und so die Zweckbestimmung der geleisteten Zahlung ändern.
Hinweis: Die neue Auslegung erlaubt es, für innerhalb 7. April 2011 verlängerte Verträge auch dann noch im Zuge der nun fälligen Steuererklärungen, für die Ersatzbesteuerung zu optieren, wenn Mitteilungen an den Mieter und Vorauszahlungen „vergessen“ worden sind.
Geklärt wird schließlich auch der Widerruf der Option für die Ersatzbesteuerung: Ein Widerruf ist demnach jährlich innerhalb der Frist für die Zahlung der Registersteuer möglich. Hierfür kann der spezifische Vordruck Mod. 69 verwendet werden, es ist aber auch eine formlose Mitteilung an die Agentur der Einnahmen zulässig. Auch lädt die Finanzverwaltung ein, über den Widerruf den Mieter zu informieren, nicht zuletzt deshalb, weil er nach dem Widerruf wiederum solidarisch für die Entrichtung der Registersteuer haftet; eine Mitteilung liegt aber auch im Interesse des Vermieters, weil nach dem Widerruf auch wieder Mietanpassungen an die Geldentwertung zulässig sind.
Das Rundschreiben klärt zudem, dass bei Verträgen mit einer Dauer unter 30 Tagen im Falle einer Option für die Ersatzbesteuerung auf jeden Fall von der Mitteilung an den Mieter abgesehen werden kann; dies gilt zudem auch für jene Verträge, wo im Vertrag selbst ausdrücklich auf eine Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung verzichtet wird.
- Größte Vorsicht auf korrekte Zahlungen bei 36% und 55%
Zur Erinnerung: Um die Steuerabsetzbeträge von 36% und 55% in Anspruch nehmen zu dürfen, ist es erforderlich, die Zahlung mittels Bank- oder Postüberweisung durchzuführen, wobei auf dem Vordruck die MwSt-Nr. bzw. die Steuernummer des begünstigten Unternehmens, die Steuernummer des zahlenden Steuerpflichtigen und unter dem Zahlungsgrund spezifisch der Gesetzesbezug für den Steuerabsetzbetrag (bei 36% bis 2011 G. 449/97 und ab 2012 Art. 16-bis DPR 917/86; G. 296/2006 für 55% bei Energiesparmaßnahmen) anzugeben sind; dies insbesondere, um der Bank bzw. der Post die Möglichkeit einzuräumen, den Steuerrückbehalt von derzeit 4% im Sinne der geltenden Bestimmungen korrekt anzuwenden.
Im Zusammenhang mit Fehlern bei diesen Angaben hat sich die Finanzverwaltung in der Vergangenheit relativ nachsichtig gezeigt, vorausgeschickt, man konnte trotzdem die Personen (den Begünstigten des Steuerabsetzbetrages und die Baufirma) klar identifizieren (Entscheid Nr. 300/E/2008), oder der Steuerpflichtige teilte nachträglich der Bank oder Post die Steuernummern mit (Entscheid Nr. 353/E/2008).
Damit ist jetzt endgültig Schluss, und die Finanzverwaltung hat mit Entscheid Nr. 55/E vom 7. Juni 2012 ausdrücklich frühere Anleitungen widerrufen. Begründet wird der Meinungsumschwung, wie erwähnt, durch die Pflicht zum Steuerrückbehalt bei Bank und Post.
Daraus folgt: Wer 2011 eine Zahlung durchgeführt hat, die nicht den einschlägigen Formvorschriften entspricht, verliert jeden Anspruch auf den Steuerabsetzbetrag. Konkret ging es beim Entscheid um die Anfrage zweier Steuerpflichtiger, welche eine Garage erworben hatten und die Zahlungen ohne Beachtung der aufgezeigten Formvorschriften durchgeführt hatten. Ihnen wurde der Absetzbetrag aberkannt.
Eine Hintertür wird aber offen gelassen: Es steht den Vertragsparteien frei, die Zahlung unter Einhaltung der Formvorschriften nachzuholen. Stellt man z. B. jetzt fest, dass 2011 eine „unkorrekte“ Zahlung durchgeführt worden ist, kann der Handwerker jetzt die Rücküberweisung vornehmen, und der Auftraggeber kann die Zahlung ein zweites Mal, jetzt unter Einhaltung der einschlägigen Formvorschriften, durchführen. Der Steuerabsetzbetrag steht ihm in diesem Fall allerdings erst ab dem Jahr der „richtigen“ Zahlung (im Beispiel für 2012 in der Steuererklärung 2013) zu. Eine derartige Gestaltung, die bislang stets im Dunst einer Steuerumgehung stand, wird von der Agentur der Einnahmen im vorliegenden Entscheid ausdrücklich anerkannt.
Der Entscheid bezieht sich nur auf den Steuerabsetzbetrag von 36%; es muss aber davon ausgegangen werden, dass die darin enthaltenen Schlussfolgerungen auch für die energetische Sanierung (Steuerabsetzbetrag von 55%) gelten.
Keine Anwendung findet die restriktive Auslegung hingegen auf all jene Fälle, wo im Zusammenhang mit den Steuerbegünstigungen nicht zwingend die Zahlung über Bank oder Post verlangt wird, und das wären der Kaufpreis für den Erwerb wiedergewonnener Wohnungen von Baufirmen und die verschiedenen Zahlungen (Erschließungsabgaben, Stempelgebühren, Sekretariatsgebühren usw.) an die Gemeinden. Ebenfalls keine Zahlung über die Bank oder Post wird im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung (55%) durch Unternehmen verlangt, weil hier die Kontrolle offensichtlich über die Buchhaltung erfolgen kann; entsprechend sind auch sie vom vorliegenden Entscheid nicht betroffen.
Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Josef Vieider
Herunterladen R-29-23.06.2012 Neuerungen Immobilien
