Im Amtsblatt vom 29. Dezember 2017 Nr. 302 ist das Finanzgesetz für 2018 (G. 205 vom 27. Dezember 2017) veröffentlicht worden. Es ist mit 1. Jänner 2018 in Kraft getreten. Nachstehend die wichtigsten Neuerungen im Bereich Immobilien und Bauwesen:
Absetzbetrag 50% MwSt gestrichen
Die schlechte Nachricht vorweg: In den letzten zwei Jahren wurde bei der Abtretung von Wohnungen durch Bauunternehmen an Privatpersonen ein Steuerabsetzbetrag im Ausmaß von 50% zuerkannt, um die Ungleichbehandlung zwischen MwStpflichtigen und Registersteuerpflichtigen Immobilienübertragungen auszugleichen. Diese Erleichterung ist mit Jahresende 2017 wieder gestrichen worden, mit der Folge, dass eine Erstwohnung mit 2% Registersteuer auf den Katasterwert oder mit 4% MwSt auf den Vertragswert und eine Zweitwohnung mit 9% Registersteuer auf den Katasterwert oder i. d. R. mit 10% MwSt auf den Vertragswert besteuert werden.
Abstzbetrag Wohnungen 20% gestrichen
Ebenso ist mit Jahresende der Steuerabzug von 20% für den Ankauf von zum Stich- tag 31.12.2014 unverkauften neuen oder wiedergewonnenen Wohnungen verfallen; der Verkauf musste durch ein Bauunternehmen erfolgen und von der Steuerbemessungsgrundlage konnten maximal 60.000 Euro über 8 Jahre in Abzug gebracht wer- den mit einer Steuerersparnis von maximal rund 25.800 Euro. Zumal die Begünstigung nur bei einer Vermietung zum vereinbarten Mietzins („canone concordato“) für zumindest 8 Jahre zuerkannt worden war, hatte sie hierzulande nur beschränkte Bedeutung.
Steuerabsetzbetrag 50% für Wiedergewinnungen unverändert verlängert (Abs. 3)
Und jetzt die erste gute Nachricht: Der Steuerabsetzbetrag von 50% auf Ausgaben bis zu 96.000 Euro (anstatt 36% auf 48.000 Euro) für Wiedergewinnungsarbeiten auf Wohngebäuden wird abermals um ein Jahr bis Ende 2018 verlängert.
In der Fachpresse geht man davon aus, dass der erhöhte Absetzbetrag auf noch für den Ankauf von Wohnungen in von Bauunternehmen vollständig wiedergewonnenen Gebäuden innerhalb von 18 Monaten nach Bauende gilt (Obergrenze 25% des Kauf- preises). Die unklare Formulierung im Haushaltsgesetz lässt aber auch eine andere Interpretation zu; es bleibt zu hoffen, dass hier in den nächsten Wochen (spätestens im Rahmen des sog. „telefisco“), eine eindeutige Klarstellung erfolgt.
Steuerbonus von 65% für energetische Sanierungen (Abs. 3)
Grundsätzlich wurde auch der Steuerabsetzbetrag von 65% auf Ausgaben für die energetische Sanierung bis zum 31.12.2018 verlängert, allerdings mit einigen Ände- rungen im Vergleich zum Vorjahr:
- Für den Austausch von Fenstern und die Installation von Sonnenschutzvorrichtungen (z.B. Markisen) wird der Absetzbetrag ab 1. Jänner 2018 von 65% auf 50% reduziert.
- Für den Austausch von Heizanlagen steht überhaupt kein Absetzbetrag mehr zu, wenn die Klimaklasse A nicht erreicht wird. Aber auch wenn diese Klasse erreicht wird, erfolgt ab 2018 allgemein eine Reduzierung des Absetzbetrages von 65% auf 50%. Der ursprüngliche Absetzbetrag von 65% kann nur beibehalten werden, wenn gleichzeitig hochwertige Wärmeregulierungen oder Wärmepumpen eingebaut wer- den.
- Ebenfalls auf 50% reduziert wird der Absetzbetrag für den Einbau von Biomasseheizungen, wobei in diesem Fall zusätzlich eine eigene Schwelle für den Steuerbonus von 30.000 Euro eingeführt werden. Daraus folgt, dass höchstens 60.000 Euro als Ausgabe anerkannt werden.
- Neu ist die Einführung eines Steuerabsetzbetrages von 65% für Kraft- Wärmekoppelungen, die im Jahr 2018 im Zuge des Austausches bestehender Anlagen eingebaut werden. Hier darf der Absetzbetrag maximal 100.000 Euro betragen. Der Austausch muss allerdings zu einer Einsparung von Primärenergie im Ausmaß von zumindest 20% führen.
Energetische Sanierung durch Genossenschaften und öffentl. Körperschaften
Bereits mit dem Finanzgesetz für 2016 ist der Steuerabsetzbetrag von 65% auch den Wohnbauinstituten zuerkannt worden; ab 2018 erfolgt hier offensichtlich eine weite- re Ausdehnung, und zwar auf Wohnbaugenossenschaften für Wiedergewinnungsarbeiten auf dem ungteiltem Eigentum und auf öffentliche Körperschaften, welche ähnliche Zwecke wie das Wohnbauinstitut verfolgen. Ferner sind jetzt auch Inhouse- Gesellschaften zugelassen, welche ähnliche Ziele wie das Wohnbauinstitut verfolgen; diese Gesellschaften müssen allerdings zum 31. Dezember 2013 bestanden haben.
Energetische Sanierung Gemeinschaftsanteile Kondominien
Nur beschränkt auf die Gemeinschaftsanteile hat bereits das Haushaltsgesetz für 2017 folgende Fristverlängerungen getroffen:
Für energetische Sanierungen auf Gemeinschaftsanteilen von Kondominien wird der zeitliche Geltungsbereich bis zum 31. Dezember 2021 verlängert, und der Steu- erabsetzbetrag wird hier
- von 65% auf 70% erhöht, soweit die Arbeiten die Gebäudehülle betreffen und mehr als 25% der Fläche des Gebäudes zugutekommen, und
- von 65% sogar auf 75%, wenn durch die Baumaßnahmen Heizung und Kühlung des Gebäudes zumindest den Mittelwert der in der Verordnung vom 26. Juni 2015 festgelegten Zielwerte erreichen.
Der Nachweis über die Qualifikation der vorgenannten Arbeiten muss über einen Energieausweis durch einen eigenen Sachverständigen erbracht werden, und zwar bei anderweitigem Verfall des Anspruchs. Die ENEA wird zur besonderen Überprüfung dieser Sanierungen mit erhöhten Absetzbeträgen aufgefordert, wobei bei Fehlern auch die Sachverständigen zur Verantwortung gezogen werden sollen.
Negativ zu vermerken ist hingegen, dass für die aufgezeigte energetische Sanierung von Gemeinschaftsanteilen folgende neue Begrenzung eingeführt worden ist: Es wird für die anerkannten Ausgaben eine anteilige Obergrenze für die anerkannten Kosten von 40.000 Euro je Baueinheit im Kondominium vorgesehen.
Energetische Sanierung und erdbebensichers Bauen
Das Haushaltsgesetz für 2018 sieht zudem vor, dass der oben aufgeigte Steuerabsetzbetrag für energetische Sanierungen auf Gemeinschaftsanteilen von Kondominien auf 80% bzw. 85% erhöht wird, wenn der Baueingriff zudem Verbesserungen der Erdbebensicherheit um eine Klasse bzw. um zwei Klassen mit sich bringt. In diesem Fall werden Kosten von bis zu 136.000 Euro je Baueinheit anerkannt. Der Steuerabsetzbetrag muss übrigens nach der allgemeinen Handhabung auf 10 Jahre aufgeteilt werden.
Kontrolle durch ENEA und neue Durchführungsbestimmungen
Die Behörde ENEA wird damit beauftragt, Stichprobenkontrollen ob der Einhaltung der verlangten Energieeinsparungen durchzuführen. Hierzu soll innerhalb von 60 Ta- gen ab Inkrafttreten des Haushaltsgesetzes eine eigene Durchführungsbestimmung erlassen werden, mit welcher auch strengere Regelungen für die Energieeinsparung eingeführt werden sollen. Der Wortlaut der Bestimmung ist nicht eindeutig, und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit diesen Durchführungsbestimmungen nicht nur die Anforderungen an die Energieeinsparung, sondern auch die Obergren- zen für die anerkannten Kosten neu geregelt werden.
Absetzbeträge für Möbel u. Elektrogeräte (Abs. 3)
Der Steuerbonus für den Ankauf von Möbeln und Elektrogeräten (nur Energieklasse A+, bzw. A für Backöfen) bei Durchführung von Wiedergewinnungsarbeiten wird ebenfalls bis zum 3.12.2018 verlängert. Er darf aber nur mehr beansprucht werden, wenn auf der jeweiligen Baueinheit (Wohnung) noch nach dem 1. Jänner 2017 Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt wurden. Für die entsprechenden Ausgaben gilt weiterhin die Obergrenze von 10.000 Euro; von diesem Betrag sind allerdings etwaige Ausgaben im Jahr 2017, für welche bereits der Steuerabsetzbetrag geltend gemacht wird, in Abzug zu bringen.
Nach dem Wortlaut des Gesetzes (Art. 16 GV 63/2016, Abs. 2-bis) müßten diese Arbeiten auch der ENEA gemeldet werden; hier ist u. E. eine Klarstellung abzuwarten.
Abtretung Steuerguthaben aus energetischen Sanierungen (Abs. 3)
Eine interessante Neuerung in Bezug auf die bestehenden Steuerabsetzbeträge betrifft die erweiterte Möglichkeit, den Steuerbonus für energetische Maßnahmen abzutreten. Diese Erleichterung wird ab 2018 nicht auf energetischen Sanierungen von Gemeinschaftsanteilen der Kondominien beschränkt bleiben, sondern kann auch für energetische Sanierungen auf den einzelnen Wohneinheiten beansprucht werden. Die Abtretung des Bonus kann an die Lieferanten oder auch an andere Personen erfolgen, ausgenommen die öffentlichen Verwaltungen. Aufgehoben wird auch die Beschränkung der Abtretung auf Steuerpflichtige ohne eigene Steuerschuld (sog. „no tax area“).
Hinweis: Die vorherrschende Doktrin geht davon aus, dass für die praktische Umsetzung dieser Abtretungen eine neue Durchführungsbestimmung erforderlich ist.
Steuerabsetzbetrag Grünanlagen (Abs. 12- 15)
Die Gärtner wird’s freuen: Für Arbeiten in Gärten, auf Terrassen und auf Grünanlagen wird 2018 natürlichen Personen ein Steuerabsetzbetrag im Ausmaß von 36% mit einer Obergrenze der zugelassenen Ausgaben von 5.000 Euro (Steuergutschrift also maximal 1.800 Euro) je Wohneinheit zuerkannt. Die Gutschrift ist über 10 Jahre in gleichen Teilen zu verrechnen. Voraussetzung ist, dass die Zahlung über nachvollziehbare Verfahren erfolgt. Im Unterschied zum „Möbelbonus“ wird hier nicht ver- langt, dass auf der Wohneinheit irgendwelche Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt werden. Den neuen Absetzbetrag können Inhaber von Realrechten an den Wohnungen oder auch Mieter und Leihnehmer beanspruchen, wenn sie die entsprechenden Kosten getragen haben.
Ersatzbesteuerung Mieten (Abs. 16)
Die Reduzierung der Ersatzbesteuerung der Mieten auf 10% in Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte bei entsprechender Option (Stichwort „cedolare secca“) für begünstigten Wohnungsvermietungen („canone concordato“) im Sinne von G. 431/1998 wird um zwei Jahre auf die Jahre 2018 und 2019 verlängert.
Erdbebengebiete und Überschwemmungsgebiete
Sonderregelungen für Erdbebengebiete: In erdbebengefährdeten Gebieten wird der Steuerabsetzbetrag von 50% auf Wiedergewinnungsarbeiten mit Ausgaben bis zu 96.000 Euro bereits jetzt bis Ende 2021 verlängert, und der Steuerabsetzbetrag ist in diesem Fall nur auf 5 Jahre aufzuteilen. Daneben werden zahlreiche Sonderregelungen für diese Katstrophengebiete vorgesehen, auf die an dieser Stelle aber nicht im Detail eingegangen werden kann. Soweit Sie zu diesem Thema nähere Informationen benötigen, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.
Absetzbetrag für Versicherung gegen Katastrophen (Abs. 768-770)
Wer sein Wohnhaus gegen Katastrophenfälle versichert, erhält einen Steuerabsetzbetrag im Ausmaß von 19% der Versicherungsprämie. Die Begünstigung wird als feste Regel unter den Sonderausgaben im EESt 917/86 eingebaut und ist u. E. nicht auf Erdbebengebiete beschränkt, sondern allgemein beanspruchbar. Sie gilt allerding nur für ab 1. Jänner 2018 abgeschlossene Versicherungspolizzen. Die entsprechenden Versicherungen werden auch von der Versicherungssteuer befreit.
Vertragsurbanistik (Abs. 88 und Abs. 45)
Die Neuerung ist dem beherzten Einsatz Südtiroler Parlamentarier zu verdanken und sollte die zahlreichen, seit Jahren behängenden Streitverfahren rund um die sog. Urbanistikverträge beenden. Als gesetzliche Klarstellung wird festgehalten, dass die auf staatlicher Ebene vorgesehenen steuerlichen Erleichterungen für den konventionierten Wohnbau und öffentliche Bauten (insbesondere in Bezug auf Konventionen zwischen Privaten und Gemeinden) (Art. 32 Abs. 2 DPR 601/1973) auch für die in Süd- tirol vorgesehenen Raumordnungsverträge gelten (Art. 40/bis LG Nr. 13/1997). Für die Registersteuer gilt damit die Fixgebühr, für die Kataster- und Hypothekarsteuer greift hingegen die volle Befreiung. Die Bestimmung gilt rückwirkend und betrifft auch die verschiedenen laufenden Streitverfahren, für die noch kein endgültiges Urteil erlassen wurde.
Imker
Die Einkünfte aus Imkertätigkeit in Berggebieten (betrifft ganz Südtirol) sind steuer- frei, soweit weniger als 20 Bienenvölker gehalten werden.
Weintourismus (Abs. 503)
Die bisherigen Erleichterungen für den Urlaub auf den Bauernhof werden auf den sog. Weintourismus ausgedehnt.
Steuerabsetzbetrag für Uni-Studenten (Abs. 23- 24)
Der Steuerbonus von 19% für Wohnungen und Wohnheime bis zu einem Betrag von 2.633 Euro für Uni-Studenten gilt nun auch für den Fall, dass die Universität mindestens 50 km vom Wohnort entfernt ist, wenn sich dieser in Berggebieten befindet.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Josef Vieider
