Die Begleitverordnung zum Haushaltsgesetz (G.V. Nr. 124/2019, siehe unser Rundschreiben Nr. 37/2019) ist mit zahlreichen Änderungen mit Gesetz Nr. 157 vom 19. Dezember 2019 ratifiziert worden; das Umwandlungsgesetz ist am 24. Dezember 2019 veröffentlicht worden und mit 25. Dezember 2019 in Kraft getreten. Das Haushaltsgesetz selbst wurde mit G. Nr. 160 vom 27. Dezember 2019 verabschiedet; es wurde am 30. Dezember 2019 im Amtsblatt veröffentlicht und ist seit 1. Jänner 2020 in Kraft. Nachstehend die wichtigsten Neuerungen im Bereich Immobilien und Bauwesen. Die Rechtsbezüge werden wie folgt abgekürzt: HG für das Haushaltsgesetz Nr. 160/2019 und BV für die ratifizierte Begleitverordnung Nr. 124/2019.
Steuerabsetzbetrag 50% für Wiedergewinnungen unverändert verlängert (Abs. 175 HG)
Der Steuerabsetzbetrag für Wiedergewinnungsarbeiten auf Wohngebäuden in der erhöhten Form von 50% auf Ausgaben bis zu 96.000 Euro (anstatt 36% auf maximal 48.000 Euro) wird abermals um ein Jahr bis Ende 2020 verlängert.
Zur Erinnerung: Diese Begünstigung steht i. W. nur für Wohnungen und Zubehörseinheiten zu und darf nur für Zwecke der IRPEF beansprucht werden.
Die Verlängerung auf 2020 gilt auch für den Ankauf von Wohnungen in von Bauunternehmen vollständig wiedergewonnenen Gebäuden innerhalb von 18 Monaten nach Bauende (Obergrenze 25% des Kaufpreises), zumal bei gleich unklarer Formulierung in den letzten Jahren nachträglich durch die Finanzverwaltung stets die erweiterte Anwendbarkeit bestätigt worden ist.
Steuerbonus von 65% für energetische Sanierungen (Abs. 175 HG)
Unverändert verlängert wurde auch der Steuerabsetzbetrag von 65% auf Ausgaben für die energetische Sanierung (Abs. 344-349 Art. 1 G. 296/2006) bis zum 31.12.2020. Dabei gelten auch die in den Vorjahren getroffenen Einschränkungen:
- Für den Austausch von Fenstern und die Installation von Sonnenschutzvorrichtungen (z.B. Markisen) wird der Absetzbetrag auf 50% reduziert.
- Für den Austausch von Heizanlagen steht überhaupt kein Absetzbetrag mehr zu, wenn die Anlage die Klasse A nicht erreicht. Aber auch wenn diese Klasse erreicht wird, erfolgt auch 2020 allgemein eine Reduzierung des Absetzbetrages von 65% auf 50%. Der frühere Absetzbetrag von 65% kann bei Heizanlagen nur beibehalten werden, wenn gleichzeitig hochwertige Wärmeregulierungen oder Wärmepumpen eingebaut werden.
- Ebenfalls auf 50% reduziert wird der Absetzbetrag für den Einbau von Biomasseheizungen, wobei in diesem Fall zusätzlich eine eigene Schwelle für den Steuerbonus von 30.000 Euro eingeführt werden. Daraus folgt, dass höchstens 60.000 Euro als Ausgabe anerkannt werden.
Die Zugangsvoraussetzungen und die einschlägigen Schwellenwerte sind gegenüber dem Vorjahr völlig unverändert geblieben. In diesem Zusammenhang ist insbesondere daran zu erinnern, dass auch für Investitionen in die multimediale Vernetzung von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen zur Hausautomation das Anrecht auf einen Bonus von 65% zusteht, und hier gibt es nach wie vor keine Obergrenze für die zugelassenen Ausgaben. Zur Erinnerung: Die Begünstigungen für energetische Sanierungen stehen auch für gewerbliche Liegenschaften zu und können so auch von Unternehmen, unabhängig von ihrer Rechtsform, beansprucht werden.
Energetische Sanierung Gemeinschaftsanteile Kondominien
Nur beschränkt auf die Gemeinschaftsanteile von Kondominien hat bereits das Haushaltsgesetz für 2017 folgende Fristverlängerungen getroffen, welche durch das Haushaltsgesetz für 2019 nicht beeinträchtigt wird. Zur Erinnerung:
Für energetische Sanierungen auf Gemeinschaftsanteilen von Kondominien wurden der zeitliche Geltungsbereich bis zum 31. Dezember 2021 verlängert, und der Steuerabsetzbetrag hier
- von 65% auf 70% erhöht, soweit die Arbeiten die Gebäudehülle betreffen und mehr als 25% der Fläche des Gebäudes zugutekommen, und
- von 65% sogar auf 75%, wenn durch die Baumaßnahmen Heizung und Kühlung des Gebäudes zumindest den Mittelwert der in der Verordnung vom 26. Juni 2015 festgelegten Zielwerte erreichen.
Der Nachweis über die Qualifikation der vorgenannten Arbeiten muss über einen Energieausweis durch einen eigenen Sachverständigen erbracht werden, und zwar bei anderweitigem Verfall des Anspruchs. Die ENEA wird zur besonderen Überprüfung dieser Sanierungen mit erhöhten Absetzbeträgen aufgefordert, wobei bei Fehlern auch die Sachverständigen zur Verantwortung gezogen werden sollen.
Negativ zu vermerken ist hingegen, dass für die aufgezeigte energetische Sanierung von Gemeinschaftsanteilen im Vorjahr folgende Begrenzung eingeführt worden ist: Es wird für die anerkannten Ausgaben eine anteilige Obergrenze für die anerkannten Kosten von 40.000 Euro je Baueinheit im Kondominium vorgesehen.
Absetzbeträge für Möbel u. Elektrogeräte (Abs. 175 HG)
Der Steuerbonus für den Ankauf von Möbeln und Elektrogeräten (nur Energieklasse A+, bzw. A für Backöfen) bei Durchführung von Wiedergewinnungsarbeiten wird ebenfalls bis zum 31.12.2020 verlängert. Er darf aber nur mehr beansprucht werden, wenn auf der jeweiligen Baueinheit (Wohnung) noch nach dem 1. Jänner 2019 Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt wurden. Für die entsprechenden Ausgaben gilt weiterhin die Obergrenze von 10.000 Euro, und - wie im Vorjahr mitgeteilt – ist aufgrund der neuen Bestimmungen auch die ENEA-Meldung notwendig.
Steuerabsetzbetrag Grünanlagen (Art. 10 G.V. 162/2019)
Der 2017 neu eingeführte Absetzbetrag für Arbeiten in Gärten, auf Terrassen und auf Grünanlagen sollte eigentlich nicht mehr verlängert werden und ist weder im Haushaltsgesetz noch in der Begleitverordnung vorhanden. Offensichtlich hat man es sich im letzten Moment aber doch anders überlegt, und die Silversterverordnung (sog. „Milleproroghe“, G.V. 162/2019) sieht auch hier die Verlängerung bis Ende 2020 vor. Zur Erinnerung: Natürlichen Personen wird ein Steuerabsetzbetrag im Ausmaß von 36% mit einer Obergrenze der zugelassenen Ausgaben von 5.000 Euro (Steuergutschrift also maximal 1.800 Euro) je Wohneinheit für solche Ausgaben zuerkannt. Die Gutschrift ist ebenfalls über 10 Jahre in gleichen Teilen zu verrechnen. Voraussetzung ist, dass die Zahlung über nachvollziehbare Verfahren erfolgt. Im Unterschied zum „Möbelbonus“ wird hier nicht verlangt, dass auf der Wohneinheit parallel irgendwelche Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt werden. Den Absetzbetrag können Inhaber von Realrechten an den Wohnungen oder auch Mieter und Leihnehmer beanspruchen, wenn sie die entsprechenden Kosten tragen.
Nachlass in Rechnung (Abs. 70 und 176 HG)
Rabattgewährung für Steuergutschrift stark beschränkt:
Die mit der sog. Wachstumsverordnung eingeführte Möglichkeit, anstatt der Steuerabsetzbeträge für Erdbeben- und Energiesparbonus einen entsprechenden Nachlass in der Rechnung des Lieferanten oder Bauunternehmers zu verlangen, wird mit Wirkung
- Jänner 2020 wieder stark limitiert, und dies wohl zur Freude des Bauwesens. Die Vorfinanzierung des Steuerguthabens hätte vor allem kleinere Handwerksbetriebe in den finanziellen Ruin getrieben (siehe unsere Rundschreiben zum Thema).
Ab 1. Jänner 2020 ist die Option für den Nachlass in der Rechnung (anstatt des Absetzbetrages) nur noch für energetische Sanierungen, für welche der sog. Ecobonus zusteht, möglich, allerdings nur, wenn alle drei nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Kosten des Baueingriffs müssen einen Mindestbetrag von 200.000 Euro erreichen,
- es muss sich um Baueingriffe auf Gemeinschaftsanteile von Kondominien handeln, und
- die Arbeiten müssen sog. „bedeutende Wiedergewinnungen ersten Grades“ betreffen;
- als solche Baueingriffe gelten Wiedergewinnungsarbeiten, welche mehr als 50% der Bruttofläche des Gebäudes (nicht der Wohnung!) und zudem Heizungsund/ oder Klimaanlage des gesamten Gebäudes betreffen. Im Detail wird auf die Anlage 1) der Verordnung vom 26. Juni 2015 verwiesen.
Im Umkehrschluss wird die Möglichkeit einer Option für den Nachlass für den Erdbebenbonus und für die energetische Sanierung einzelner Baueinheiten mit 1. Jänner 2020 wieder abgeschafft; für diese bleibt aber weiterhin die Möglichkeit aufrecht, den Bonus an das ausführende Bauunternehmen abzutreten.
Zudem wird mit 1. Jänner 2020 auch die Möglichkeit abgeschafft, Steuerguthaben aus energetischen Sanierungen laut Art. 16-bis Abs. 1 Buchst. H) EESt an den Auftragnehmer abzutreten.
Zu beachten: Unverändert aufrecht bleibt aber die Neuerung aus dem Vorjahr, den Steuerbonus für energetischen Sanierungen (i. d. R. 65%) im engeren Sinne abzutreten. Und diese Erleichterung ist nicht auf energetischen Sanierungen von Gemeinschaftsanteilen der Kondominien beschränkt, sondern kann auch für energetische Sanierungen auf den einzelnen Wohneinheiten beansprucht werden. Die Abtretung des
Bonus kann an die Lieferanten oder auch an andere Personen erfolgen.
Fassadenbonus (Abs. 219 – 224 HG)
Für die im Jahre 2020 getragenen Kosten für die Instandhaltung der Fassaden von Gebäuden wird ein Absetzbetrag von 90% zuerkannt, und zwar ohne betragliche Obergrenze der Ausgaben. Die Baueingriffe können im Zuge von baulichen Umgestaltungen und Sanierungen, aber auch im Zuge von außerordentlichen oder ordentlichen (!) Instandhaltungen erfolgen. Im Extremfall steht der Bonus auch für die Reinigung oder den Anstrich zu.
Eine arge Einschränkung stellt dar, dass sie Liegenschaften in A-Zonen (historische Zentren) und B-Zonen (vollständig oder teilweise verbaute Zonen) im Sinne der Verordnung 1444/1968 belegen sein müssen.
Soweit die Maßnahmen nicht nur die Reinigung oder den Anstrich zum Gegenstand haben, sondern Einfluss auf den Energieverbrauch des Gebäudes haben oder mehr als 10% der Außenisolierung betreffen, sind sie der Kontrolle der ENEA unterworfen, und man wird sehen, welche Meldungen hierzu verlangt werden.
Die zuerkannte Steuergutschrift ist über 10 Jahre in gleichen Raten verrechenbar. Die Bestimmung ist äußerst unglücklich geschrieben, so dass bis dato der sachliche und subjektive Anwendungsbereich nicht definiert sind. Aufgrund eines Verweises auf die Verordnung Nr. 41/1998 geht der Dachverband der Bauunternehmer (ANCE) allerdings davon aus, dass nur Wohngebäude (also nicht auch Industrie- und Verwaltungsgebäude) begünstigt sind und dass der Absetzbetrag nur von natürlichen Personen (und nicht auch von Kapitalgesellschaften) beansprucht werden kann. In der Fachpresse der letzten Tage werden aber auch völlig andere Auslegungen vertreten.
Hinweis: Die Förderung sollte einen Bauboom auslösen, und es kann nur empfohlen werden, sie umgehend zu nutzen, denn die Frage muss erlaubt sein, wie lange es sich Italien leisten kann, solche Baueingriffe im Ausmaß von 90% mit öffentlichen Mitteln zu unterstützen. Umgekehrt ist zu hoffen, dass alsbald geklärt wird, ob die Begünstigung auch gewerbliche Gebäude und Gesellschaften betrifft.
Soweit die Begünstigung (nur) von natürlichen Personen beansprucht wird, gilt für die zeitliche Zuordnung das strikte Kassaprinzip, und entsprechend kann – soweit nicht noch ausdrücklich gegenteilige Anleitungen erlassen werden – u. U. der Absetzbetrag auch für Arbeiten des Vorjahres beansprucht werden, die 2020 bezahlt werden.
Strukturelle Überwachung Gebäude (Abs. 118 HG)
Eine neue Steuergutschrift soll es für Ausgaben zur fortwährenden strukturellen Überwachung (wahrscheinlich statische und geologische Sicherheitsvorkehrungen) von Gebäuden geben. Die Details müssen über eigene Durchführungsbestimmungen erlassen werden, und wir werden Sie umgehend informieren, sobald Details vorliegen.
Große Erwartungen können hier nicht gestellt werden, denn der Haushalt sieht hier Ausgaben von lächerlichen 1,5 Euro vor.
Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen (Abs. 6 HG)
Der Hebesatz der Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen bei konventionierten Mietverträgen („a canone concordato“) in Gemeinden mit Wohnungsmangel (so wie in Bozen) wird von bisher 15% definitiv auf 10% reduziert. Da der allgemeine Hebesatz für diese Ersatzsteuer bekanntlich 21%, liegt hier eine beachtliche Begünstigung vor.
Boden- und Besitzerträge der Landwirte (Abs. 183 HG)
Auch im Jahr 2020 werden direktbewirtschaftende Bauern und landwirtschaftliche Unternehmer für die Besitz- und Agrarerträge ihrer Grundstücke von der IRPEF befreit. Ab 2021 soll die Steuerbefreiung auf 50% reduziert werden.
Achtung: Die Begünstigung gilt nicht für landwirtschaftliche Gesellschaften, ausgenommen die einfache landwirtschaftliche Gesellschaft.
Pensionsbeiträge Junglandwirte (Abs. 503)
Direktbewirtschaftende Bauern und landwirtschaftliche Unternehmer unter 40 Jahren, die sich 2020 neu beim INPS eintragen, bleiben für die ersten 24 Monate von der Beitragszahlung befreit.
Investitionsbeitrag Landwirtschaft (Abs. 123)
Landwirtschaftliche Unternehmen, welche ihren Gewinn nach Katastererträgen im Sinne von Art. 32 EESt ermitteln und Investitionen im Bereich Industrie 4.0 durchführen, sollen eigene Förderungen erhalten. Die Details müssen mit einer Verordnung des Wirtschaftsministeriums geklärt werden.
Ersatzsteuer Veräußerungsgewinne (Abs. 695 HG)
Ersatzsteuer Veräußerungsgewinne:
Beim Verkauf von Gebäuden und Nichtbaugrundstücken, bei welchen die Spekulationsfrist von 5 Jahren nicht verfallen ist, kann die veräußernde Partei bekanntlich für die Anwendung einer Ersatzsteuer optieren, welche im Zuge des Verkaufs vom Notar einzuheben ist. Diese Ersatzsteuer betrug bislang 20% und wird ab 1. Jänner 2020 auf 26% angehoben.
Vorsicht: Die Ersatzsteuer war ursprünglich (G. 266/2005) auch für Baugrundstücke anwendbar, was später aber wieder gestrichen worden ist. Entgegen mehreren Meldungen in der Fachpresse der letzten Wochen muss also davon ausgegangen werden, dass die Ersatzsteuer von 26% auf Veräußerungsgewinne aus Bauland weiterhin nicht zur Anwendung kommt.
Ersatzsteuer Mieten gewerblicher Liegenschaften
Und zum Schluss noch ein Hinweis auf eine Änderung, die nicht erfolgt ist. Zur Erinnerung: Laut Finanzgesetz für 2019 durfte für ab dem 1. Jänner 2019 abgeschlossene Mietverträge für Geschäftslokale der Katasterkategorie C/1 mit einer Fläche bis zu 600 qm (bei der Berechnung werden Zubehörsflächen nicht berücksichtigt) sowie die etwaigen Zubehörseinheiten (z. B. Parkplätze) wie bei Wohnungen für die Ersatzbesteuerung in Höhe von 21% optiert werden. Diese Erleichterung ist mit 31.12.2019 wieder verfallen.
Zusammenlegung IMU und TASI (Abs. 738-783 HG)
Die Änderung wird speziell für Südtirol keine Änderungen bringen, weil hier die TASI nicht erhoben wird, außerhalb unserer Landesgrenzen dürfte die Neuerung aber zu einer erheblichen Vereinfachung führen: IMU und TASI werden ab 2020 zur „neuen IMU“ zusammengefasst. Der Basishebesatz soll 0,86% betragen, mit der Möglichkeit der Gemeinden, den Satz bis auf Null zu reduzieren oder bis auf 1,14% anzuheben. Liegenschaften im Umlaufvermögen von Bauunternehmen sollen grundsätzlich einer Steuerbelastung von 0,1% unterliegen. Auf diese Neuerungen werden wir mit einem getrennten Rundschreiben eingehen.
