Neuerungen bei Immobilienübertragungen ab 1. Jänner 2014 – GV Nr. 104/2013 endgültig ratifiziert

Neuerungen bei Immobilienübertragungen ab 1. Jänner 2014 – GV Nr. 104/2013 endgültig ratifiziert

Wir haben Sie bereits mit unserem Rundschreiben Nr. 35/2013 darüber informiert: Mit G.V. 104/2013, veröffentlicht im Amtsblatt vom 12. September 2013, wurde verfügt, dass mit Wirkung 1. Jänner 2014 für Zwecke der Übertragung von Liegenschaften nur mehr zwei einheitliche Hebesätze (2% und 9%) gelten sollen, und dies bei gleichzeitiger Streichung der meisten derzeit geltenden Begünstigungen. Diese grundlegende Reform ist nun endgültig, den die oben genannte Verordnung ist ohne weitere Änderungen in Gesetz umgewandelt worden, und zwar mit G. Nr. 128 vom 8. November 2013, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 264 vom 11. November 2013.

Im Wesentlichen führt die Änderung also dazu, dass grundsätzlich alle derzeit geltenden Steuererleichterungen bei Liegenschaftsübertragungen mit Jahreswechsel gestrichen werden, dass gleichzeitig aber alle ordentlich besteuerten Übertragungen und auch der Erwerb der Erstwohnung geringer belastet werden, soweit die Übertragungen der Registersteuer (und nicht der Mehrwertsteuer) unterliegen. Sofern nicht über das sog. Stabilitätsgesetz noch in letzter Minute Änderungen verfügt werden, kommen ab 1. Jänner 2014 nur noch die nachstehenden 2 Hebesätze der Registersteuer zur Anwendung:

- 2% für die Übertragung der Erstwohnung, außer die Wohnung ist unter den Katasterkategorien A/1, A8 oder A/9 (Wohnungen in Villen, Palästen und Schlössern) erfasst. Konkret folgt daraus auch, dass ab 1. Jänner 2014 die  Begünstigungen bei den Erstwohnungen nicht mehr an die Qualifizierung der Wohnung als „Luxuswohnung“ im Sinne einer Verordnung aus dem Jahre 1969 gebunden ist, sondern einzig an die genannten Katasterkategorien; dies gilt vorab aber nur für die Registersteuer und nicht auch für die Mehrwertsteuer. Alle anderen Voraussetzungen für die Begünstigungen im Bereich der Erstwohnung bleiben übrigens aber vorerst unverändert.

- 9% für die Übertragung aller anderen Liegenschaften (derzeit) ohne (!) jegliche Ausnahme.

Zudem wird, wie mitgeteilt, die Fixgebühr für die Registersteuer von derzeit 168 Euro auf 200,00 Euro angehoben; diese Änderung betrifft nicht nur Liegenschaftsübertragungen, sondern offensichtlich alle Urkunden, welche zum Fixbetrag registriert werden (so z. B. Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, Verschmelzungsurkunden, Spaltungsurkunden, Umwandlungsurkunden u. a.). Daraus folgt: Überall, wo im Einheitstext oder im Tarif der Registersteuer die Anwendung der Fixgebühr vorgesehen ist, kommt ab 1. Jänner 2014 automatisch die Erhöhung auf 200 Euro zum Tragen.

Die Erhöhung auf 200 Euro gilt zudem auch für den Fixbetrag von Hypothekar- und Katastersteuern, außer die Übertragung unterliegt der Registersteuer, dann kommen die beiden Steuern in Zukunft zum verminderten Fixbetrag von jeweils 50,00 Euro zur Anwendung.

Alle Übertragungen von Liegenschaften und diesbezüglichen Realrechten, soweit sie der Registersteuer unterliegen, dürfen ab 1. Jänner 2014  zudem keiner anderen Gebühr, so insbesondere nicht mehr der Stempelsteuer, unterworfen werden. Zudem werden in diesem Fall Hypothekar- und Katastersteuer jeweils zum verminderten Fixbetrag von 50,00 Euro eingehoben, anstatt des derzeitigen Hebesatzes von in Summe durchschnittlich 3%. Die Anwendung der variablen Hypothekar- und Katastersteuern bleibt hingegen für  Übertragungen von Liegenschaften mit MwSt aufrecht.

Hinweis: Besorgniserregend ist der Umstand, dass durch die Reform die Belastungsschere zwischen der Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen durch Private (Registersteuer von 2% bzw. 9%) einerseits und jenen durch Unternehmen (insbesondere bei gewerblichen Liegenschaften bis zu 26% unter Berücksichtigung von 22% MwSt und 4% Hypothekar- und Katastersteuer) weiter geöffnet wird, mit u. U. schwerwiegenden Verzerrungen am Immobilienmarkt zu Lasten gewerblicher Anbieter.

Auf die wichtigsten Streichungen von derzeit geltenden Steuerbegünstigungen haben wir bereits in unserem Rundschreiben Nr. 35/2013 verwiesen. An dieser Stelle soll allerdings noch auf einige Umstände hingewiesen werden, die besonders Unternehmen betreffen:

- In Ermangelung weiterer Gesetzesänderungen dürfte die Zuweisung von Gewerbeflächen durch Gemeinden und Land ab 1. Jänner 2014 ebenfalls der Registersteuer von 9% unterliegen; wer also in Verhandlung mit Land und/oder Gemeinde über eine bevorstehende  Zuweisung von Bauland steht, sollte versuchen, noch vor Jahresende den Vertrag abzuschließen, da bis zum 31. Dezember 2013 die Besteuerung noch zum Fixbetrag von 168 Euro erfolgt.

- Schwerwiegende Auswirkungen haben die Änderungen auch auf bestehende Konventionen zwischen Gemeinden und Unternehmen für die Errichtung von Erschließungsanlagen in Eigenregie. Bekanntlich können solche Anlagen (Erschließungsstraßen, Parkplätze, Wasserleitungen, Abwasserleitungen, öffentliche Beleuchtung usw.) aufgrund einer eigenen Konvention von den Eingewiesenen selbst errichtet werden. Die Mehrwertsteuer ist dabei absetzbar, und die nachfolgende (unentgeltliche) Abtretung der Anlagen an die Gemeinde (im „Tausch“ gegen anderweitige Erschließungsbeiträge) wird derzeit zum Fixbetrag besteuert. Ab 1. Jänner 2014 müsste diese Übertragung dem Regelsatz von 9% unterliegen; in vielen Fällen, wo solche Anlagen vielleicht längst fertig gestellt, aber noch nicht an die Gemeinde abgetreten worden sind, sollte noch innerhalb der nächsten Wochen eine Übertragung angestrebt werden, um hier erhebliche Mehrbelastungen zu vermeiden.

- Mehrbelastungen kommen auch auf Unternehmen zu, welche von anderen Unternehmen MwSt-frei Wohnungen erwerben, um sie innerhalb von 3 Jahren wiederum zu veräußern; diese Übertragungen unterliegen derzeit der verminderten Registersteuer von 1%; ab 1. Jänner wird auch hier der Regelsatz von 9% zur Anwendung kommen.

Diesem Rundschreiben legen wir unter Anlage A) eine Übersicht über die wichtigsten Auswirkungen der Reform bei. Derzeit sind die diversen Lobbys fieberhaft dabei, über das Stabilitätsgesetz noch die eine oder andere bestehende Steuererleichterung zu retten; angesichts leerer Staatskassen und der politischen Notwendigkeit, die angekündigten IMU-Befreiungen für die Hauptwohnung zu retten,  dürften die Aussichten aber getrübt sein.

In diesem Zusammenhang auch nochmals unsere Empfehlung: In allen Fällen, wo Übertragungen anstehen, die der Registersteuer unterliegen und für welche derzeit irgendeine Steuererleichterung beansprucht werden kann, ist aus steuerrechtlicher Sicht ein Vertragsabschluss noch vor Jahresende zu empfehlen. Übertragungen, für welche hingegen heute keine besonderen Begünstigungen zustehen, werden mit 1. Jänner 2014 voraussichtlich billiger werden.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Josef Vieider

Herunterladen R-40-13.11.2013 Änderungen Registersteuern zum Jahreswechsel

Anlage A: Übersicht zu den wichtigsten Änderungen bei Liegenschaftsübertragungen ab 1. Jänner 2014