Neuerungen im Bauwesen und bei Liegenschaften

Neuerungen im Bauwesen und bei Liegenschaften

Mit diesem Rundschreiben wollen wir Sie über einige Neuerungen bzw. Klarstellungen der letzten Wochen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Liegenschaften informieren.

1. Steuerabsetzbetrag von 50% beim Erwerb wiedergewonnener Wohnungen

Für Zahlungen im Zusammenhang mit dem Erwerb wiedergewonnener Wohnungen innerhalb  30. Juni 2013 können Steuerabsetzbeträge in Höhe von 50% auf 25% des Kaufpreises mit einer Obergrenze von 96.000 Euro beansprucht werden. Dies geht aus den jüngsten Anleitungen zur Steuererklärung auf Vordruck 730 für das Jahr 2012 hervor. Zuvor war man aufgrund des nicht unbedingt klaren Gesetzestextes allgemein davon ausgegangen, dass für diese Ankäufe „nur“ der verminderte Absetzbetrag in Höhe von 36%, berechnet auf maximal 48.000 Euro, zustünde.

Zur Erinnerung: Im Sinne von Art. 16-bis Abs. 3 DPR 917/1986 steht Käufern wiedergewonnener Wohnungen ein Steuerabsetzbetrag in Höhe 36% auf 25% des Kaufpreises mit einem Höchstbetrag von 48.000 Euro zu. Die oben genannten Anleitungen zur Steuererklärung für das Jahr 2012 stellen nun klar, dass für die Übergangszeit vom 26. Juni 2012 bis zum 30 Juni 2013 auch für den Ankauf solcher Wohnungen der Absetzbetrag auf 50%, zu berechnen auf maximal 96.000 Euro, erhöht wird.

Beispiel: Kaufpreis der wiedergewonnenen Wohnung 400.000 Euro. Die pauschalen Wiedergewinnungskosten werden mit 25% des Kaufpreises, also mit Euro 100.000, angenommen. Die Obergrenze beträgt aber 96.000 Euro, und hierauf wird der Absetzbetrag im Ausmaß von 50% berechnet. Der Absetzbetrag beträgt somit 48.000 Euro und ist in grundsätzlich 10 gleichen Jahresraten in Höhe von 4.800 Euro nutzbar. Unterm Strich werden also vom Kaufpreis von 400.000 Euro rund 48.000 Euro vom Fiskus übernommen.

Angesichts der Bedeutung der Begünstigung hier noch einige Hinweise:

- Der Steuerabsetzbetrag in dieser Form für wiedergewonnene Liegenschaften steht nur für Wohnungen und nicht auch für Garagen zu (dort nur Neubau!).

- Die Obergrenze von 96.000 Euro ist auf die Wohneinheit und nicht auf den Käufer zu beziehen; es ist also auch denkbar, dass ein Steuerpflichtiger z. B. 2 wiedergewonnene Wohnungen erwirbt und entsprechend in beiden Fällen den Absetzbetrag von höchstens 48.000 Euro geltend macht.

- Damit der Absetzbetrag zusteht, muss die Wiedergewinnung durch ein Bau- oder Wiedergewinnungsunternehmen oder durch eine Wohnbaugenossenschaft durchgeführt worden sein, welche die Wohnung nachträglich verkaufen bzw. zuweisen.

- Der Verkauf der wiedergewonnenen Baueinheiten muss zudem innerhalb von 6 Monaten nach Abschluss der Bauarbeiten durchgeführt werden.

- Schließlich wird verlangt, dass bei Wohnungen das gesamte Gebäude und nicht nur eine einzelne Wohnung Gegenstand der Wiedergewinnungsarbeiten waren.

- Voraussetzung ist weiters, dass der Verkäufer Sanierungsarbeiten (Art. 3 DPR 380/2001 Buchst. c) oder bauliche Umgestaltungen (Art. 3 DPR 380/2001 Buchst. d) auf dem Gebäude durchgeführt hat. Sinnvoll sind einschlägige Erklärungen im Kaufvertrag über die Durchführung der Wiedergewinnungsarbeiten.

Der Steuerabsetzbetrag kann übrigens auch bereits für Anzahlungen beansprucht werden, ohne dass z. B. innerhalb 30. Juni 2013 noch der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird. Notwendig ist zu diesem Zweck aber ein registrierter Kaufvorvertrag.

Hinweis zur Zahlung: Nachdem Grundlage für die Inanspruchnahme der Begünstigung der Erwerb der Liegenschaft ist und ohnehin im Vertrag sämtliche Zahlungsdaten anzugeben sind, ist es hier nicht notwendig, die Zahlung in einer besonderen Form durchzuführen, und es kommt entsprechend auch die Quellensteuer von 4% nicht zur Anwendung.

2. Innerhalb 2. April 2013 IRE-Meldung für energetische Sanierungen, die sich über mehrere Jahre erstrecken:

Der Steuerabsetzbetrag von 55% steht bekanntlich noch bis zum 30. Juni 2013 zu. Mit dem ersten Konjunkturpaket 2008 (D.L. 185/2008) ist für die Inanspruchnahme dieses Steuerabsetzbetrages eine zusätzliche Meldepflicht (IRE) eingeführt worden, und zwar ist innerhalb von 90 Tagen nach Ende des Geschäftsjahres, in welchem die Arbeiten begonnen haben, zusätzlich zur allgemeinen Meldung an die ENEA noch eine eigene Meldung an die Agentur der Einnahmen verlangt worden. Mit Verordnung Nr. 57639 vom 6. Mai 2009 ist der dazu notwendige Vordruck  (IRE2009) veröffentlicht worden. Soweit für das Jahr 2012 eine Meldung zu erstellen ist, muss diese innerhalb 2. April 2013 versandt werden.

Zur Meldung ist verpflichtet, wer beide nachstehenden Voraussetzungen erfüllt:

1. Die Ausführung der Arbeiten muss sich über mehrere Steuerperioden hinziehen, und
2. die Zahlung der Arbeiten muss in mehreren Steuerperioden erfolgen.

Für natürliche Personen besteht die Meldepflicht zum 2. April 2013 somit vorerst immer dann, wenn 2012 Ausgaben für Energiesparmaßnahmen getätigt wurden und die entsprechenden Arbeiten erst 2013 abgeschlossen werden und zudem zumindest auch in einem Folgejahr (vorerst also 2013) noch Ausgaben für die gleichen Arbeiten getätigt werde. Keine Meldung ist hingegen erforderlich, wenn die Arbeiten zwar 2012 begonnen wurden, aber 2012 noch keine Zahlungen oder Vorauszahlungen vorgenommen wurden.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei den natürlichen Personen auf das Abflussprinzip, also auf die tatsächliche Zahlung abzustellen ist, während bei den Unternehmen die wirtschaftliche Zurechnung maßgeblich ist.

Die Meldung muss von allen begünstigten Steuerpflichtigen eingereicht werden, welche den Steuerabsetzbetrag für die energetischen Maßnahmen beanspruchen, also von natürlichen Personen und auch von Unternehmen. Bei mehreren Eigentümern, Besitzern oder Haltern, die Ausgaben gemeinsam tragen, kann die Meldung auch nur von einer der interessierten Parteien eingereicht werden. Bei Kondominien schließlich hat die Meldung der Hausverwalter vorzunehmen.

Die Meldung ist grundsätzlich innerhalb 31. März 2013 (heuer wegen des Feiertages innerhalb 2. April 2013) mittels elektronischer Post an die Agentur der Einnahmen zu versenden. Für die Erstellung und Versendung ist eine eigene Software zu verwenden, die von der Webseite der Einnahmenagentur unentgeltlich heruntergeladen werden kann (IRE2009). Inhaltlich ist i. W. der Betrag der im betreffenden Jahr gezahlten Ausgaben (bzw. bei Unternehmen der Betrag der nach der wirtschaftlichen Zurechnung getragenen Ausgaben) mitzuteilen.

Wichtig: Die verspätete oder unterlassene Abgabe der Meldung beeinträchtigt nicht die Zuerkennung des Absetzbetrages von 55%. Es kann aber eine Verwaltungsstrafe in Höhe von 258 Euro verhängt werden.

3. Amtliche Klarstellungen zur Aufwertung von Grundstücken:

Wie mitgeteilt, ist mit Art. 1 Abs. 473 des Finanzgesetzes für 2013 abermals die Möglichkeit verlängert worden, die steuerlich anerkannten Kosten von Beteiligungen und Grundstücken, welche nicht von Unternehmen gehalten werden, begünstigt aufzuwerten. Es können die Mehrwerte zum 1. Jänner 2013 freigestellt werden. Für Grundstücke ist hierfür eine Ersatzsteuer in Höhe von 4% zu entrichten, und die beeidete Schätzung ist innerhalb 30. Juni 2013  (wird wegen des Sonntages auf den 1. Juli 2013 aufgeschoben werden) zu erstellen, und innerhalb der gleichen Frist ist grundsätzlich auch die Ersatzsteuer zu entrichten, soweit nicht für die Ratenzahlung optiert wird.

Mit Rundschreiben Nr. 1/E vom 15. Februar 2013 hat die Agentur der Einnahmen einige interessante Hinweise zu dieser neuen Aufwertung gegeben, die z. T. wesentlich von früheren Anleitungen zum Thema abweichen:

1. Natürlichen Personen wird auch die Aufwertung von Baurechten ermöglicht. Das heißt: Steuerpflichtige können auch die reine „Baukubatur“ aufwerten. Diese Erweiterung ist insofern von Bedeutung, als mit Art. 5 D.L. 70/2011 die Einkünfte aus dem Verkauf von Baurechten (sog. „Kubaturverkauf“) als eigener Steuertatbestand unter den sonstigen Einkünften in Art. 67 EESt eingeführt worden sind. Wer also beabsichtigt, in nächster Zukunft eine „Baukubatur“ zu veräußern, tut gut daran, die Möglichkeit der vorliegenden Aufwertung zu nutzen.

Voraussetzung hierfür ist, dass das Baurecht („ius aedificandi“) getrennt vom Eigentumsrecht an der Liegenschaft mit einer beeideten Schätzung innerhalb 30. Juni 2013 bewertet wird und dass hierauf die Ersatzsteuer von 4% entrichtet wird.

2. Geklärt wird auch die umstrittene Frage, was passiert, wenn der Verkauf eines Grundstücks zu einem Preis erfolgt, der unter dem Wert der Aufwertung liegt. Für diesen Fall hatte die Finanzverwaltung in der Vergangenheit vehement die (umstrittene) Auffassung vertreten, dass ein Vertrag mit einem Preis unterhalb der Aufwertung zur Aberkennung der Aufwertung für Zwecke der Einkommensteuern führen würde. Jetzt wird ein Ausweg aufgezeigt, der allerdings nicht unbedingt zufriedenstellend sein kann:

Soweit der vereinbarte Kaufpreis unter dem Wert laut Aufwertung liegt, muss im Kaufvertrag einzig für Steuerzwecke zusätzlich der Aufwertungswert angeführt werden, und auf diesen höheren Wert werden sodann Register-, Hypothekar- und Katastersteuer berechnet. Wird im Kaufvertrag dieser höhere Aufwertungswert nicht angeführt, gehen die Auswirkungen der Aufwertung für Zwecke der Einkommensteuern verloren, d. h., der Veräußerungsgewinn ist voll zu besteuern.

Zu ergänzen bleibt noch, dass für den Fall, dass für ein Grundstück in den Vorjahren auf einen Wert aufgewertet worden ist, der angesichts der vorherrschenden Krise auf dem Immobilienmarkt sicher nicht mehr erzielt werden kann, noch innerhalb 30. Juni 2013 eine neue (niedrigere) Schätzung erstellt werden kann. Dadurch kann man eine zu hohe Zahlung von Register-, Hypothekar- und Katastersteuern vermeiden; für diese Abwertung ist keine weitere Ersatzsteuer zu entrichten. Umgekehrt ist aber auch eine Rückerstattung der anlässlich der früheren Aufwertung zu viel entrichteten Ersatzsteuer ausdrücklich ausgeschlossen.

Hinweis: Immer dann, wenn Grundstücke aus heutiger Sicht in den letzten Jahren eine zu hohe Aufwertung erfahren haben, ist angesichts dieser Anleitungen die Erstellung einer aktuellen Schätzung in Erwägung zu ziehen.

3. Bestätigt wird im Rundschreiben abermals, dass es für Grundstücke, im Gegensatz zu den Beteiligungen, nicht zulässig ist, den Verkauf vor der Vereidigung der Aufwertungsschätzung vorzunehmen. Wir erinnern also nochmals daran, dass Steuerpflichtige, die in diesen Wochen einen Baugrund verkaufen, mit der Aufwertung nicht bis Ende Juni warten dürfen.
4. Schließlich wird geklärt, dass die unterlassene Meldung der Aufwertung in der Steuererklärung zwar einen Formfehler darstellt, der als solcher geahndet wird (Verwaltungsstrafe zwischen 258 Euro und 2.065 Euro), die Wirksamkeit der Aufwertung an sich wird dadurch aber nicht in Frage stellt.

4. Option für Ersatzbesteuerung von Mieten:

Steuerpflichtige, die in der Steuererklärung für 2011 für die Anwendung der Einheitssteuer auf Mieteinnahmen optiert haben, müssen diese Option für die restliche Vertragsdauer des Mietvertrages nicht nochmals mit Vordruck 69 wiederholen. Dies hat die Agentur der Einnahmen mit einer Pressemitteilung vom 14. Februar 2013 klargestellt. Die Klarstellung ist insofern von Bedeutung, als die Finanzverwaltung noch mit Rundschreiben  Nr. 26/E vom 1. Juni 2011 verlangt hatte, dass für den Fall der Option für die Einheitssteuer auf Mieten in der Steuererklärung die Option im Folgejahr über Vordruck 69 für die restliche Mietdauer zu bestätigen wäre. Diese Verpflichtung wird nun aufgehoben. Es reicht die Option in der Steuererklärung.

5. Mieteinnahmen aus denkmalgeschützten Gebäuden:

Zur Erinnerung: Im März letzten Jahres wurden mit D.L. Nr. 16/2012 die früheren Erleichterungen bei der Besteuerung von Mieteinkünften aus denkmalgeschützten Gebäuden mit Wirkung für die Steuerperiode 2012 wesentlich abgeändert. Im Detail ist es nicht mehr zulässig,   wie früher, sich auf den geringsten Katastertarif einer Baueinheit in der betreffenden Katastergemeinde zu stützen, sondern man hat den tatsächlichen Katasterertrag zu verwenden, der im spezifischen Fall der denkmalgeschützten Gebäude aber auf 50 Prozent vermindert wird. Die zweite Änderung betrifft den Pauschalabzug für Abschreibung, Instandhaltung und Finanzierungskosten, der bei  denkmalgeschützten Gebäuden mit 35% der Mieteinnahmen festgelegt wird. Über die genaue Auslegung der neuen Bestimmungen wurde in der Fachpresse das ganze Jahr über gerätselt. Erst mit Entscheid Nr. 114/E vom 31. Dezember 2012 hat die Agentur der Einnahmen versucht, den Knoten zu lösen. Hier die wichtigsten Erkenntnisse:

- Bei ungenutzten oder nicht vermieteten denkmalgeschützten Gebäuden hat, soweit sie keine betriebliche Einheiten darstellen, die Besteuerung mit Bezug auf 50% des Katasterertrages zu erfolgen. Bei natürlichen Personen sind ungenutzte und nicht vermietete Wohnungen nach Einführung der IMU von der Einkommensteuer befreit.

- Bei den vermieteten Baueinheiten hingegen ist, immer vorausgeschickt, dass sie nicht betriebliche Einheiten des Unternehmens darstellen, als Steuergrundlage der höhere Betrag zwischen dem aufgewerteten und sodann um 50% verminderten Katasterertrag einerseits und den um 35% verminderten Mieteinnahmen heranzuziehen. In der Regel werden also 65% der Mieteinnahmen zu besteuern sein.

Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Josef Vieider

Herunterladen R-11-11.03.2013 Neuerungen im Bauwesen