Option für die Ersatzbesteuerung von Mieteinnahmen aus Wohnungen durch natürliche Personen ab 2011 – Amtliche Anleitungen veröffentlicht

Option für die Ersatzbesteuerung von Mieteinnahmen aus Wohnungen durch natürliche Personen ab 2011 – Amtliche Anleitungen veröffentlicht

Mit unserem Rundschreiben Nr. 20 vom 8. April 2011 haben wir Sie über die neue Ersatzbesteuerung von Mieteinnahmen aus Wohnungen durch natürliche Personen informiert. Zur Erinnerung: Natürliche Personen, welche Wohnungen vermieten, können ab 2011 für eine Ersatzbesteuerung der entsprechenden Mieteinnahmen optieren. Dadurch wird die progressive Einkommensteuer zugunsten einer Abfindungssteuer in Höhe von grundsätzlich 21% (in Sonderfällen 19%), zu berechnen auf die Bruttomieteinnahmen, umgangen. Die Ersatzbesteuerung kann für alle zum 1. Jänner 2011 laufenden oder später abgeschlossenen Verträge beansprucht werden.

Mit Rundschreiben Nr. 26/E vom 1. Juni 2011 hat die Agentur der Einnahmen am letzten Dienstag erste amtliche Anleitungen zu dieser neuen Besteuerungsform veröffentlicht. Nachstehend informieren wir Sie über die wichtigsten Klarstellungen in diesem Rundschreiben; für die allgemeine Regelung der neuen Ersatzbesteuerung verweisen wir hingegen auf unsere Ausführungen im obgenannten Rundschreiben Nr. 20 vom 8. April dieses Jahres.

1. Verträge mit Registrierung bzw. Fälligkeit der jährlichen Registersteuer vor dem 7. April 2011

In der Verordnung Nr. 55394 vom 7. April 2011 (siehe unser Rundschreiben Nr. 20/2011) wurde geklärt, wie man sich bei den ab dem 7. April 2011zur Registrierung fälligen Verträgen zu verhalten hat, will man für die Ersatzbesteuerung optieren. Offen blieb allerdings eine Klärung für jene Verträge, die zwar zum 1. Jänner 2011 bestanden haben, aber bereits vor dem 7. April 2011 verlängert, geändert oder aufgelöst und entsprechend registriert worden waren bzw. für welche bereits vor diesem Datum die jährliche Registersteuer entrichtet worden war. Hierzu stellt das Rundschreiben Nr. 26/E  der Agentur der Einnahmen nun klar: Für Verträge,

• die vor dem 7. April 2011 ausgelaufen sind,
• die zum 7. April 2011 aufrecht waren, aber bereits vor diesem Datum für das laufende Jahr registriert worden sind,
• die vor dem 7. April 2011 mit Einzahlung der Registersteuer verlängert worden sind oder
• die vor dem 7. April 2011 aufgelöst worden sind,
• für welche vor dem 7. April 2011 die jährliche Registergebühr entrichtet worden ist,

ist jetzt keine eigene Optionsmeldung zu verschicken. Es reicht die Option in der Steuererklärung für 2011 (im Frühjahr/Sommer 2012) aus. Diese Option über die Steuererklärung gilt allerdings nur für die Mietzeiträume, welche im Jahr 2011 verfallen bzw. in diesem Jahr verlängert werden. Für die Folgejahre hingegen ist die Option nach den einschlägigen Bestimmungen zu treffen. Im Klartext: Für einen Vertrag, der am 1. März 2011 verfallen ist und für welchen noch im März 2011 ordnungsmäßig die jährliche Registersteuer eingezahlt worden ist, kann in der Steuererklärung für 2011 im Jahr 2012 sowohl für die ersten zwei Monate 2011 als auch für das Folgejahr (01.03.2011 – 29.02.2012) für die Ersatzbesteuerung optiert werden. Für die Beibehaltung der Ersatzbesteuerung über den 1. März 2012 hinaus wird es hingegen notwendig sein, ausdrücklich die formelle Option zu treffen; im Gegensatz zur formellen Option gilt hier also nicht, dass die Option für die gesamte Restlaufzeit des Vertrages gültig bleibt, soweit sie nicht widerrufen wird. Möglich ist es übrigens  auch, die Option in der Steuererklärung nur für einen der genannten Zeiträume zu treffen (z. B. Jänner - Februar 2011 oder März 2011 bis Februar 2012). Geklärt wird auch, dass die Option in diesem Falle nicht nur für das Kalenderjahr 2011, sondern für das gesamte erneuerte Mietjahr gilt; die Option endet also nicht zum 31.12.2011, sondern wie im Beispiel angeführt, zum 29.02.2012.

Im Rundschreiben Nr. 26/E wird zudem ausdrücklich bestätigt, dass eine nachträgliche Option für die Ersatzbesteuerung nicht dazu berechtigt, die eigentlich ungeschuldet abgeführte Registersteuer zurück zu verlangen.

Geklärt wurde auch, wie in diesen Fällen (bei Option in der Steuererklärung für 2011) die obligatorische Mitteilung an den Mieter zu erfolgen hat. Zur Erinnerung: Die allgemeine Regel besagt, dass die Option nur gültig ist, wenn der Mieter zuvor mittels Einschreiben informiert worden ist (Hintergrund: Mit der Option verfällt bekanntlich das Anrecht auf die Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung).

Für die aufgezeigten Fälle, in denen die Option erst in der Steuererklärung im Jahr 2012 erfolgt, wird im Rundschreiben folgende Regelung vorgesehen: Dem Mieter muss vor Durchführung der ersten Vorauszahlung auf die Ersatzsteuer eine Mitteilung mittels Einschreiben zugesandt werden (i. d. R. also innerhalb 6. Juli 2011). Soweit die Vorauszahlung nur mittels einer Rate geschuldet ist, verfällt der Termin zum 30. November 2011, und soweit gar keine Vorauszahlung geschuldet ist, muss die Mitteilung erst innerhalb des Termins für die Steuererklärung (also spätestens innerhalb 30.09.2012) verschickt werden.

2. Verträge mit Registrierung bzw. Fälligkeit der jährlichen Registersteuer nach dem 7. April 2011

Zur Erinnerung: Um den Parteien das Studium der neuen Ersatzbesteuerung zu ermöglichen, wurde für alle neuen Verträge, Vertragsauflösungen, Vertragsverlängerungen oder Vertragsänderungen, deren Registrierung in der Zeit zwischen dem 7. April 2011 und dem 6. Juni 2011 verfallen ist, eine einmalige Fristverlängerung für die Registrierung gewährt. Sie sind innerhalb 6. Juni 2011 zu registrieren. Die gleiche Verlängerung wurde auch für die Einzahlung der jährlichen Registersteuer zugestanden.

In der Praxis kommen in den Genuss der Verlängerung alle bis 7. Mai 2011 abgeschlossenen Verträge. Später abgeschlossene Verträge sind innerhalb der allgemeinen Frist von 30 Tagen zu registrieren.

Das Rundschreiben stellt zunächst klar, dass die aufgezeigte Terminverlängerung auch für jene Wohnungsmieten gilt, für welche jetzt keine Option getroffen wird. Sodann bestätigt das Rundschreiben, was wir Ihnen bereits mitgeteilt haben: Für alle Verträge, deren Registrierung in der Zeit vom 7. April 2011 bis zum 6. Juni 2011 verfällt, muss innerhalb 6. Juni 2011 die Option getroffen werden, und innerhalb der gleichen Frist muss auch die Mitteilung an den Mieter mittels Einschreiben vorgenommen werden.

3. Verträge mit Registrierung bzw. Fälligkeit der jährlichen Registersteuer nach dem 6. Juni 2011

Für Verträge, für welche die Erstregistrierung oder die Registrierung von Verlängerung, Abänderung oder Auflösung nach dem 6. Juni 2011 fällig wird, und für Verträge, für welche die jährliche Registersteuer nach dem 6. Juni 2011 zu entrichten ist, kann die Option innerhalb der Termine für die jeweilige Fälligkeit (i. d. R. 30 Tage ab Vertragsabschluss, Auflösung, Abänderung oder Jahresfälligkeit) der Registrierung bzw. Entrichtung der jährlichen Registergebühr getroffen werden.

Hinweis: Auch nach dem 7. April 2011 kann die Option getrennt für den Zeitraum vor der Jahresfälligkeit (z. B. bei Vertrag mit Fälligkeit zum 1. Juli 2011: Zeitraum 01.01.11 bis 30.06.2011) und für den Zeitraum nach der Jahresfälligkeit (z. B. ab 1. Juli 2011) getroffen werden. Soweit kein Widerruf erfolgt, gilt die Option aber für die gesamte Restlaufzeit des Vertrages und muss, im Gegensatz zur Option in der Steuererklärung, nächstes Jahr nicht ausdrücklich erneuert werden.

4. Einzahlung der Ersatzsteuer:

Wie mitgeteilt, beträgt die Ersatzsteuer i. d. R. 21% der Bruttomieteinnahmen, und für das Jahr 2011 muss eine Vorauszahlung auf diese Ersatzsteuer geleistet werden, und zwar in Höhe von 85% der für dieses Jahr voraussichtlich geschuldeten Steuer; es ist also nicht auf die Mieteinnahmen des Jahres 2010 abzustellen, sondern auf die voraussichtlichen Mieteinnahmen des laufenden Jahres.

Die Finanzverwaltung hat mit Entscheid Nr. 59/E vom 25. Mai 2011 die Zahlungsschlüssel für die Entrichtung der Ersatzsteuer über den Vordruck F24 veröffentlicht:

- „1840“ – für die erste Vorauszahlung; sie beträgt heuer 40 Prozent von 85 Prozent der für 2011 geschuldeten Steuer (in der Praxis 34 Prozent der Steuer). Sie ist bis 6.  Juli 2011zu entrichten, bzw. innerhalb 5. August 2011 mit einem Zinsaufschlag von 0,4 Prozent,

- „1841“ – für die zweite Vorauszahlung, welche innerhalb Ende November zu leisten ist, und

- „1842“ – für die etwaige Saldozahlung im Juni/Juli des Folgejahres.

Für die ersten beiden Zahlungsschlüssel können im F24 nur Schuldbeträge ausgewiesen werden; für die Saldozahlung ist auch der Ausweis von Guthaben vorgesehen, für welche dadurch die Verrechnung mit anderen Steuern ermöglicht wird.

Keine Vorauszahlung auf die Ersatzsteuer ist zu leisten, wenn die voraussichtlich geschuldete Steuerschuld (also 100% und nicht 85%) für 2011 den Betrag von Euro 51,65 nicht übersteigt. Die Vorauszahlung ist in zwei Raten einzuzahlen, wenn die Vorauszahlung selbst (also 85%) den Betrag von Euro 257,52 übersteigt. Dies gilt für Verträge, die zum 31. Mai 2011 im Laufen oder zu diesem Datum bereits aufgelöst oder ausgelaufen sind.

Soweit der Vertrag hingegen erst ab dem 1. Juni 2011 beginnt, ist für die entsprechenden Mieteinkünfte nur eine Vorauszahlung im November geschuldet; auch diese entfällt, wenn die Steuerschuld für 2011 den Grenzwert von Euro 51,65 nicht übersteigt. Zusammenfassend ergeben sich also folgende Termine:

Das Rundschreiben beseitigt schließlich Zweifel, ob für 2011 die Vorauszahlungen doppelt zu leisten sind, einmal für die Ersatzsteuer und einmal über die „normalen“ Vorauszahlungen im Rahmen der Steuererklärung. Die Klarstellung: Da die Mieteinkünfte im Falle einer Option für die Ersatzbesteuerung 2011 nicht mehr zwecks Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens berücksichtigt werden, sind sie auch bei der Berechnung der allgemeinen Steuervorauszahlung für die IRPEF für 2011 nicht mehr zu berücksichtigen.

5. Anpassungen des Mietzinses

Bekanntlich muss für jene Zeiträume, für welche die Ersatzbesteuerung beansprucht wird, auf die Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung verzichtet werden. Das vorliegende Rundschreiben Nr. 26/E der Agentur der Einnahmen stellt nun klar, dass für etwaige bereits verlangte Erhöhungen für Zeiträume, für welche jetzt für die Ersatzbesteuerung optiert wird, die Erhöhung erstattet werden muss.

Übrigens: Soweit für eine Baueinheit mehrere Vermieter vorliegen (z. B. Wohnung im Eigentum mehrerer Erben oder in ehelicher Gütergemeinschaft) bewirkt die Option für die Ersatzbesteuerung durch einen Vermieter auch für die anderen Miteigentümer den Verzicht auf die Mieterhöhung.

Schließlich wird klar gestellt: Für Mietverträge, die den ausdrücklichen Verzicht auf die Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung vorsehen, ist keine Mitteilung an den Mieter zu richten. In diesem Zusammenhang allerdings unsere Empfehlung: Ein Vertrag mit ausdrücklichem Verzicht auf die Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung sollte nach Möglichkeit vermieden werden.

6. Die Option

Wie mitgeteilt, hat die Option im Zuge der Registrierung der Mietverträge bzw. deren Auflösung, Verlängerung oder Abänderung oder aber bei Fälligkeit der jährlichen Registersteuer zu erfolgen. Soweit die Option im Zuge der Einzahlung der jährlichen Registersteuer erfolgt, muss hierfür i. d. R. der traditionelle Vordruck „Mod. 69“ verwendet werden.

Bei neuen Vertragsabschlüssen können Registrierung und Option hingegen auch mittels elektronischer Post erfolgen. Hierzu hat die Agentur der Einnahmen eine eigene Software bereitgestellt. Von ihrer Homepage (www.agenziaentrate.it) kann unter dem Stichwort S.I.R.I.A. (Servizio Internet per la Registrazione di contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione) ein entsprechendes Programm herunter geladen werden. Allerdings: Die Software stößt dort an ihre Grenzen, wo mehr als drei Vermieter, Mieter oder Nebeneinheiten vorliegen; in diesen Fällen muss auch bei neuen Vertragsabschlüssen auf den händischen Vordruck „Mod. 69“ zurückgegriffen werden.

Hinweis: Grundsätzlich ist von Fall zu Fall eine genaue Analyse erforderlich, ob die Ersatzbesteuerung für den Steuerpflichtigen Vorteile bringt. Zudem ist von Fall zu Fall zu prüfen, innerhalb welcher Fristen und in welcher Form die Option getroffen werden muss. Wir bitten Sie daher, sich für nähere Details mit unserem Büro in Verbindung zu setzen.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Dr. Josef Vieider

Herunterladen R-24-04.06.2011 Ersatzbesteuerung Mieten