Wachstumsverordnung – Änderungen bei Mehrwertsteuer auf Verkauf und Vermietung von Wohnungen und gewerblichen Gebäuden

Neuerungen beim Verkauf von Wohnungen

- Wie bereits in der Vergangenheit verbleibt der Verkauf von Wohnungen durch Bauunternehmer innerhalb von 5 Jahren ab Bauende bzw. ab der Beendigung von Wiedergewinnungsarbeiten (Sanierungen, baulichen Umgestaltungen bzw. städtebaulichen Umgestaltungen) auf jeden Fall im Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer.

- Aber auch nach Ablauf der Frist von fünf Jahren kann der genannte Verkauf der Wohnungen durch das Bauunternehmen mit Mehrwertsteuer erfolgen, soweit das das verkaufende Unternehmen im Kaufvertrag ausdrücklich für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert.

Hinweis: Für den Käufer ist es i. d. R. vorteilhaft , den Kauf der Wohnung MwSt-frei und infolge in Anwendung der Registersteuer durchzuführen, zumal letztere Steuer bei entsprechender Option nur auf den Katasterwert berechnet werden kann, während die Mehrwertsteuer zwingend auf den vereinbarten Kaufpreis geschuldet ist. Es wird also von Fall zu Fall zwischen den Vertragsparteien abzuwägen sein, welche Gestaltung unter Berücksichtigung  von Vorsteuerabzug einerseits und Katasterwert andererseits zu optimalen Ergebnissen führt.

Soweit Käufer ein Unternehmen ist und für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert wird, kommt übrigens zwangsläufig das Reverse-Charge-Verfahren im Sinne von Art. 17 Abs. 6 DPR 633/1972 zur Anwendung. Sprich: Der Verkäufer muss den Verkauf ohne MwSt in Rechnung stellen, und der Käufer muss über Ausstellung einer Eigenrechnung die Steuerschuldnerschaft übernehmen.

- Soweit der Verkauf von Wohnungen nicht durch das Bauunternehmen erfolgt, ist die Übertragung auf jeden Fall MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8-bis DPR 633/1972. Daraus folgt auch, dass die bislang geltende Regelung, wonach bei entsprechender Option der Verkauf von konventionierten Wohnungen, die über zumindest 4 Jahre vermietet waren, mit Mehrwertsteuer erfolgen kann, wieder hinfällig wird; diese Verkäufe unterliegen nur noch dann der Mehrwertsteuer, wenn Verkäufer ein Bauunternehmen ist. Ebenfalls wieder gestrichen wird die erst im letzten Jänner eingeführte Regelung, dass Sozialwohnungen im Sinne der Verordnung vom 22. April 2008 mit Mehrwertsteuer verkauft werden können; auch diese Lieferungen können nur mehr dann mit Mehrwertsteuer erfolgen, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmen im eingangs aufgezeigten Sinne ist. So zumindest der Wortlaut der neuen Regelung!

Neuerungen beim Verkauf gewerblicher Gebäude

- Hier gilt seit 26. Juni 2012, dass ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren ab Fertigstellung der Bauarbeiten bzw. ab Abschluss der Wiedergewinnungsarbeiten (Sanierungen, bauliche Umgestaltungen oder städtebauliche Umgestaltungen) durch ein Bauunternehmen auf jeden Fall der Mehrwertsteuer unterliegt; die frühere Frist von 4 Jahren wird also um 1 Jahr verlängert und damit jener der Wohnungen gleichgestellt.

- Nach Ablauf der Frist von 5 Jahren ist der Verkauf auch gewerblicher Gebäude grundsätzlich MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8-ter DPR 633/1972, außer es wird durch den Verkäufer für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert. Um die Option durchführen zu können, werden allerdings im Unterschied zu den Wohnungen keine subjektiven oder zeitlichen Anforderungen gestellt; auch ein Nichtbauunternehmer kann für die Anwendung der Mehrwertsteuer optieren. Soweit Käufer ein Unternehmen ist und für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert wird, kommt zudem zwingend das Reverse-Charge-Verfahren im Sinne von Art. 17 Abs. 6 DPR 633/1972 zur Anwendung. Sprich: Der Verkäufer muss den Verkauf ohne MwSt in Rechnung stellen, und die Steuerschuld verlagert sich auf den Käufer, der hierfür eine Eigenrechnung erstellen muss.

- Ersatzlos gestrichen wird zudem die bisherige Regelung, wonach Verkäufe von gewerblichen Gebäuden an MwSt-Subjekte mit beschränktem Vorsteuerabzug (Absetzbarkeit bis zu 25%), an Nicht-Unternehmen oder an Privatpersonen auf jeden Fall mit Mehrwertsteuer zu erfolgen haben. Seit 26. Juni 2012 gilt daher, dass z. B. der Verkauf eines Büros an einen Zahnarzt, ein Kreditinstitut oder auch an eine nicht gewerbliche Körperschaft nach Ablauf der Frist von 5 Jahren MwSt-frei erfolgen darf, soweit nicht der Verkäufer ausdrücklich für die Anwendung der MwSt optiert.

Hinweis: Die Neuerung könnte insbesondere bei Abtretungen von betrieblichen Liegenschaften nach Ablauf der Überwachungsfrist von 10 Jahren  an Privatpersonen u. U. beachtliche Vorteile bringen, da die Summe aus Register-, Hypothekar- und Katastersteuern (10%) normalerweise geringer ist als die Mehrwertsteuer von i. d. R. 21% und die Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug nach 10 Jahren beschränkt sind.

Neuerungen bei der Vermietung von Wohnungen

- Bauunternehmen (immer im oben erläuterten Sinne: Unternehmen, welche die Wohnung gebaut haben oder darauf die erläuterten Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt haben) können Wohnungen ohne jede zeitliche Begrenzung jederzeit mit Mehrwertsteuer vermieten. Notwendig hierfür ist aber eine ausdrückliche Option im Mietvertrag durch den Vermieter.

- Unabhängig davon, ob Vermieter ein Bauunternehmen ist oder nicht, kann hingegen bei der Vermietung von Sozialwohnungen im Sinne der Verordnung vom 22. April 2008 ebenfalls für die Anwendung der MwSt optiert werden.

- Soweit hingegen Vermieter nicht ein Bauunternehmer ist, der für die Mehrwertsteuer optiert hat, und soweit Mietgegenstand nicht eine Sozialwohnung ist, für welche für die Mehrwertsteuer optiert worden ist, sind die Vermietungen von Wohnungen immer MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8 DPR 633/1972. Offensichtlich keine Sonderbehandlung gibt es in Zukunft für die Vermietung von sog. konventionierten Wohnungen mit einer Mietdauer von zumindest 4 Jahren. Im Klartext: Die Vermietung von Wohnungen durch Nicht-Bauunternehmen bleibt, abgesehen von den genannten Sozialwohnungen mit entsprechender Option, immer MwSt-frei.

Soweit die Vermietung der Wohnungen mit MwSt erfolgt, weil entweder das Bauunternehmen für die Vermietung mit Mehrwertsteuer optiert oder weil der Vermieter allgemein bei Sozialwohnungen für die Vermietung mit Mehrwertsteuer optiert, kommt auf diese Mieten durchwegs der verminderte MwSt-Satz von 10% zur Anwendung, und zwar aufgrund der neuen Begünstigung in Zi. 127-duodevicies Tab. A-III MwStG.

Hinweis: Die Neuerung gilt, wie aufgezeigt, für Umsätze ab dem 26. Juni 2012. Damit Bauunternehmen Wohnungsmieten ab diesem Datum mit Mehrwertsteuer fakturieren können, was zweifelsohne von Vorteil für sie ist (siehe obige Ausführungen über den Vorsteuerabzug!), müsste nach dem Buchstaben des Gesetzes eine Option im Mietvertrag getroffen worden sein. Nun wird aufgrund der bisherigen Rechtslage bei Wohnungsmieten kaum für die MwSt optiert worden sein, zumal dies bisher nicht möglich war. Es stellt sich die Frage: Müssen zwecks Anwendung der Mehrwertsteuer alle bestehenden Verträge um die Option ergänzt werden? Die Verordnung Nr. 83/2012 enthält für diese Fälle leider keinerlei Übergangsregelung. Mit Entscheid Nr. 2/E vom 4. Jänner 2008 hat die Agentur der Einnahmen allerdings vorgesehen, dass in Fällen, wo keine Option im Vertrag möglich war, diese mittels Einschreiben mit Rückantwort an die Agentur der Einnahmen nachgeholt werden kann. Soweit nicht noch eine spezifische Übergangsregelung erlassen wird, ist zu empfehlen, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen.

Neuerungen bei der Vermietung von gewerblichen Gebäuden

- Unabhängig davon, ob der Vermieter ein Bauunternehmen ist oder nicht, und unabhängig vom Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten oder der Wiedergewinnungsarbeiten ist die Vermietung von gewerblichen Liegenschaften grundsätzlich immer MwSt-frei im Sinne von Zi. 8 Art. 10 DPR 633/1972, außer der Vermieter hat im Vertrag ausdrücklich für die Anwendung der MwSt optiert.

- Immer dann, wenn die Option für die Mehrwertsteuer durch den Vermieter durchgeführt wird, unterliegt die Vermietung der MwSt zum Regelsatz von derzeit 21%; und diese Option ist – im Unterschied zu den Wohnungen - jedem Unternehmer möglich, unabhängig ob Bauunternehmer oder nicht.

- Im Unterschied zur Regelung, wie sie bis zum 25. Juni 2012 galt, muss die Vermietung von gewerblichen Gebäuden an Mieter mit beschränktem Vorsteuerabzug (z. B. an Banken oder Ärzte) oder auch an Privatpersonen nicht mehr zwangsläufig mit Mehrwertsteuer erfolgen; im Gegenteil: Soweit keine ausdrückliche Option im Vertrag erfolgt, ist die Vermietung MwSt-frei und unterliegt damit der Registersteuer.

Hinweis: Bei Vermietungen gewerblicher Liegenschaften zwischen Unternehmen ist bereits in der Vergangenheit i. d. R. die Option für die Mehrwertsteuer getroffen worden, so dass hier kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht. Ganz anders ist dies bei Vermietungen gewerblicher Liegenschaften an nichtgewerbliche Körperschaften, Privatpersonen oder auch an Unternehmen mit beschränktem Vorsteuerabzug wie Banken, Versicherungen oder auch Ärzte: Hier unterlagen die Mieten bislang per Gesetz der Mehrwertsteuer, und entsprechend dürfte die ausdrückliche Option i. d. R. unterblieben sein. Um auch in Zukunft z. B. die Vermietung eines Büros an einen nichtgewerblichen Verein oder an eine Bank der Mehrwertsteuer unterwerfen zu können, ist jedoch die ausdrückliche Option im Vertrag erforderlich.

Auch hier ist in Ermangelung einer Übergangsregelung zu hoffen, dass der  obgenannte Entscheid Nr. 2/E vom 4. Jänner 2008 anwendbar ist und dass über eine Mitteilung mittels Einschreiben mit Rückantwort an die Agentur der Einnahmen die Option getroffen werden kann, um so die Mehrwertsteuer auf diese Verträge beizubehalten.