Decreto sulle liberalizzazioni – Modifiche dell’IVA sulla vendita e affitto di immobili – Agevolazioni per il settore edilizio non confermate in sede di pubblicazione in G.U..
Il Decreto sulle liberalizzazioni è stato pubblicato nella notte tra il 24 ed il 25 sulla homepage della Gazzetta Ufficiale (D.L. Nr. 1 del 24 gennaio 2012, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 19 del 24 gennaio 2012) ed è in vigore dal 24 gennaio. Il decreto contiene oltre a provvedimenti riguardanti i tassisti ed i liberi professionisti, anche novità di natura sia fiscale che legale. Una volta entrato in vigore il decreto provvederemo ad informarVi con una circolare per ogni singolo tema.
Già ora però Vi mettiamo al corrente di delle novità riguardanti l’IVA nell’ambito della vendita e affitto di immobili abitativi. Per motivi sconosciuti e con grande sorpresa nel testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale non sono presenti alcune delle novità agevolative originariamente previste nella bozza del decreto. Considerato che la bozza approvata dal Consiglio dei Ministri è il risultato anche di lunghe ed estenuanti contrattazioni con le organizzazioni del settore edilizio, ci si augura che nei 60 giorni che passeranno per la conversione del decreto in legge, vengano apportate delle modifiche per riportare il testo alla versione originaria.
Preliminarmente facciamo un excursus del dettato normativo antecedente al “Decreto sulle liberalizzazioni”. A partire dal 2006 la vendita di immobili abitativi è fondamentalmente esente IVA (art. 10 co. 8-bis. D.P.R. 633/72) fatte salve le vendite di immobili da parte del costruttore entro cinque anni dal completamento dell’opera, mentre la locazione di immobili abitativi è in ogni caso esente IVA. Unica eccezione è rappresentata dalla cessione o locazione degli immobili “convenzionati”. Le conseguenze di questo particolare trattamento ai fini IVA sono particolarmente gravose, soprattutto in questo periodo di crisi in cui non sempre si riescono a vendere tutti gli immobili abitativi entro cinque anni dalla loro costruzione. Infatti la vendita in regime di esenzione IVA ha, per il venditore, implicazioni sulla detraibilità dell’imposta a credito:
- se l’immobile abitativo viene venduto in regime di esenzione IVA, ciò si ripercuote anche sulla detrazione IVA relativa agli acquisti dell’anno (pro-rata di detraibilità IVA: rapporto tra ricavi imponibili [esclusi i ricavi esenti] / tutti i ricavi) (Art. 19 D.P.R. 663/72);
- se l’immobile abitativo viene venduto in regime di esenzione IVA nel periodo di osservazione di dieci anni, allora si dovrà procedere alla rettifica dell’IVA detratta a partire dalla costruzione dell’immobile (successiva correzione della detrazione dell’IVA a credito). Andranno confrontati l’ammontare dell’IVA portata in detrazione a suo tempo e quello corrispondente alla suddetta percentuale di detrazione (pro-rata) dell’anno in questione; la differenza dovrà essere divisa per dieci. I decimi per ogni anno fino al termine del periodo decennale dovranno essere sommati al (o eventualmente detratti dal) relativo saldo nella dichiarazione IVA (16 marzo) (Art. 19-bis2 co. 6 D.P.R. 663/72).
- se, in seguito alla vendita dell’immobile abitativo, il pro-rata di detraibilità varia di più del 10% rispetto all’anno precedente, allora si deve correggere l’IVA a credito relativa a tutte le immobilizzazioni per cui sussiste ancora il periodo di osservazione. Anche in questo caso si deve confrontate il pro-rata di detraibilità dell’anno con l’IVA a credito originariamente detratta e dividere la differenza per dieci, ma va versato solo il decimo relativo all’anno in corso.
Riforma delle liberalizzazioni:
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Novità per l’acquisto di immobili abitativi |
Con l’integrazione dell’art. 10 co. 8-bis D.P.R. 633/72, oltre all’eccezione per cui la vendita di immobili abitativi da parte del committente entro cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione degli stessi è soggetta ad IVA, anche le seguenti vendite di immobili abitativi sono nuovamente soggette ad IVA:
- la vendita di immobili abitativi concessi in locazione nell’ambito di programmi di edilizia convenzionata per almeno quatto anni, sempre che il venditore indichi esplicitamente nel contratto di voler optare per l’assoggettamento all’IVA. In questo caso non sono previsti requisiti soggettivi specifici per il venditore, non è necessario che il venditore sia anche il costruttore; - la vendita di immobili abitativi nell’ambito dell’edilizia sociale ai sensi del D.M. del 22 aprile 2008. Anche in questo caso non sono previsti requisiti soggettivi per il venditore e l’assoggettamento all’IVA avviene previa esplicita opzione; Avvertenza: la versione del decreto pubblicata in Gazzetta Ufficiale non contiene la norma agevolativa per cui gli immobili venduti dal costruttore, anche dopo il termine dei 5 anni, possono essere assoggettati ad IVA.
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Attività separate per la vendita di immobili abitativi in regime di esenzione IVA |
Un’agevolazione che invece non è stata cancellata in fase di pubblicazione è la seguente: Con l’integrazione dell’art. 36 D.P.R. 633/72 è stata concessa la possibilità di tenere fiscalmente separata l’attività di vendita di immobili abitativi in regime di esenzione IVA; fino ad ora questa possibilità era riservata solamente all’attività locazione. La principale conseguenza di ciò è che anche in caso di un’eventuale vendita esente IVA, tramite il precedente spostamento interno dell’immobile nella seconda attività, si deve operare solo la rettifica del pro-rata di deducibilità come illustrato precedentemente alla lettera b); le restrizioni di cui alle lettere a) e c) possono essere in questo modo evitate.
Conseguenze: l’opzione di tenere separata un’eventuale attività “esente” è da tenere in grande considerazione per le abitazioni terminate di costruire da più di cinque anni.
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Novità in tema di
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Anche le disposizioni agevolative in tema di locazione di immobili abitativi sono state ridotte in sede di pubblicazione del decreto. In seguito alle modifiche apportate ora ogni locatore, indipendentemente da fatto che sia il costruttore o meno, può optare per l’assoggettamento all’IVA in due casi:
- locazione di immobili abitativi per una durata non inferiore a quattro anni nell’ambito di programmi di edilizia agevolata e - locazione di immobili abitativi nell’ambito dell’edilizia sociale ai sensi del D.M. del 22 aprile 2008. |
| Le citate locazioni sono assoggettate all’IVA ridotta (10%) come previsto dalla nuova disposizione di cui al n° 127-duodevicies Tab. A-III D.P.R. 633/72.
Avvertenza: questa novità dovrebbe avere solo limitate ripercussioni per il settore edilizio; la norma presente nel testo originario, secondo cui gli immobili abitativi tenuti “a magazzino” del costruttore potevano essere concessi in locazione applicando l’IVA per ridurre le conseguenze negative sulla detraibilità dell’IVA, è stata eliminata nel testo finale. Non vi sono invece novità per le locazioni di immobili commerciali/strumentali.
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Novità in tema di IMU sugli immobili a disposizione |
Le disposizioni riguardanti la neo-introdotta Imposta Municipale Unica vengono integrate dal “Decreto sulle liberalizzazioni” nel quale è prevista la facoltà per i singoli Comuni di ridurre allo 0,38% l’aliquota dell’imposta per gli immobili a magazzino delle imprese di costruzione. Tale riduzione vale al massimo per tre anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile e a condizione che l’immobile non sia concesso in locazione. Tale riduzione vale indistintamente per gli immobili abitativi e commerciali.
Osservazione: la riduzione dell’IMU sopra citata è a carico del bilancio comunale. Sarà perciò compito delle associazioni di categoria cercare di convincere le Giunte comunali della necessità di sostenere, tramite questa agevolazione, il settore edilizio attualmente in crisi.
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Consiglio: se in questi giorni si dovessero vendere immobili abitativi la cui costruzione risale a più di cinque anni fa e per cui sarebbe dovuta l’imposta di registro, è consigliabile aspettare la conversione in legge del decreto n. 1/2012. Ci si augura infatti che, vista la situazione critica del settore edile, vengano rispristinate le agevolazioni previste nella prima versione poi non pubblicata del decreto.
Restiamo a Vostra disposizione per eventuali chiarimenti.
Cordiali saluti
Dott. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-09B-24.01.12 novità IVA imprese costruzione
