Detrazione fiscale per interventi di recupero del patrimonio edilizio su parti comuni in “condomini-minimi” nel 2014 – richiesta del codice fiscale entro il 30 settembre 2015
Interventi eseguiti nel 2014 su parti comuni di cosiddetti “condomini-minimi” beneficiano della detrazione fiscale pari al 50% anche nel caso in cui le spese siano state sostenute pro quota direttamente dai singoli condomini, a condizione che il “condominio-minimo” venga dotato nelle prossime settimane di codice fiscale e che venga inviata apposita comunicazione all´Agenzia delle Entrate. Questo è in sintesi ció che è stato previsto con risoluzione n. 74/E di data 27 agosto 2015.
Il chiarimento arriva in tempo e riguarderá gran parte dei contribuenti, che nel 2014 hanno eseguito interventi di recupero del patrimonio edilizio su parti comuni (tetto, facciata, giroscale ecc.) all´interno di “condomini-minimi”. Sono definiti “condomini-minimi” gli immobili abitativi in comproprietá con meno di 9 proprietari (prima erano 5). Per questi immobili non sono infatti obbligatori la nomina di un amministratore condominiale e la tenuta di una contabilitá di condominio con la conseguenza, che generalmente il condominio non dispone di un proprio codice fiscale.
Nonostante ció, l´Agenzia delle Entrate con circolare n. 11/E del 21 maggio 2014, ha previsto che per poter accedere alla detrazione fiscale del 50% per lavori su parti comuni, è necessario che:
- i condomini (-minimi) dispongano di un codice fiscale,
- la fattura venga intestata al “condominio-minimo”,
- il bonifico per il pagamento della fattura debba recare il codice fiscale del condominio,
- la ripartizione delle spese corrisponda ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile.
All´atto del pagamento, oltre al codice fiscale del condominio, va indicato anche quello del comprorietario/condómino.
L´amministrazione finanziaria giustifica questo nuovo orientamento basandosi sul fatto che la nascita del condominio si determina, senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come previsto da apposita risoluzione (n. 45/E) del 2008 e rispettiva dottrina. Considerando che la detrazione fiscale per interventi di recupero esiste dal 1998 e che nulla è cambiato nella normativo di riferimento (l´Agenzia delle Entrate fa ancora riferimento ad una sentenza della cassazione del 2004), c´è da chiedersi, come mai tali chiarimenti arrivino soltanto ora.
I risvolti pratici: nel caso in cui ad esempio due fratelli facciamo riparare il tetto oppure tinteggiare la facciata della loro casa bifamiliare, è necessario registrare presso l´Agenzia delle Entrate il fabbricato come “condominio-minimo” con proprio codice fiscale, far emettere la fattura sul condominio e effettuare i bonifici agli artigiani indicando tale codice fiscale. Riteniamo che solo una minima parte dei contribuenti abbia operato in tal senso per i lavori svolti nel 2014.
Con risoluzione n. 74 del 27 agosto 2015, l´Agenzia delle Entrate offre perlomeno una sanatoria per gli oneri sostenuti nel 2014:
- la detrazione fiscale per gli oneri sostenuti nel 2014 viene riconosciuta anche se nel bonifico del comproprietario all´artigiano sia stato indicato soltanto il proprio codice fiscale.
- é però necessario che entro il 30 settembre 2015 venga attivato un codice fiscale anche per il “condominio-minimo” (con contestuale pagamento di una sanzione pari a 103,29 Euro) e
- che entro lo stesso termine venga inviata apposita comunicazione riepilogativa in carta libera all'ufficio delle Entrate, dalla quale risultino i dati catastali delle rispettive unità immobiliari, i pagamenti effettuati per il risanamento delle parti comuni, le relative fatture, le generalità e il codice fiscale dei condómini ed infine la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato (ai fini fiscali) gli interventi.
Nella dichiarazione dei redditi per il 2014 da presentare entro il 30 settembre 2015 (Unico PF 2015), nei righi da RP41 a RP47, nella colonna 3 (codice fiscale), dovrà essere inserito il codice fiscale del condominio; i contribuenti che hanno giá presentato il modello 730/2015, possono, entro il 26 ottobre 2015, presentare a tal fine una dichiarazione integrativa.
Nel caso abbiate sostenuto nel 2014 spese di questo tipo su parti comuni di “condomini-minimi”, consigliamo di approffittare della sanatoria; per lavori in corso o da eseguire sará necessario richiedere preventivamente il codice fiscale per questi “condomini-minimi” e rispettare scrupolosamente le istruzioni di pagamento elencate.
Attenzione: la risoluzione sancisce l´obbligo del codice fiscale per il “condominio-minimo” soltanto in presenza di interventi di recupero del patrimonio edilizio (detrazione del 50% ai sensi dell´art. 16-bis TUIR), nulla disponendo in merito agli interventi di riqualificazione energetica (detrazione del 65%). Considerendo però che i presupposti (vedi sussistenza di un condominio “ope iuris”) sono i medesimi, riteniamo che vada applicata la stessa regola anche per gli interventi di riqualificazione energetica e che quindi anche in questi casi siano da sanare i “condomini-minimi”.
Restiamo a vostra disposizione per ulteriori chiarimenti.
Distinti saluti
Dott. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-41-31.08.2015 Lavori su mini-condomini
