Diverse novità relative alla tassazione degli immobili
Nelle ultime settimane, modifiche normative ed indicazioni della pubblica amministrazione hanno previsto una serie di novità inerenti la tassazione degli immobili che riassumiamo di seguito:
- Dal 2012 viene modificata la tassazione dei redditi da immobili sottoposti a vincolo storico
Con la conversione del cd. Decreto semplificazioni (D.L. 16/2012) nella legge n. 44 del 26 aprile 2012, la tassazione degli immobili sottoposti a vincolo storico è stata modificata sia ai fini IRPEF quanto ai fini IRES.
Ricordiamo che fino ad oggi la tassazione di questo tipo di immobili, anche in caso di locazione fosse effettuata sulla base di una cd. “rendita figurativa”, determinata in base alla minore tariffa d’estimo della zona censuaria in cui fosse ubicato l’immobile. Le uniche eccezioni valevano per l’affitto di immobili commerciali da parte di imprese, seppur Amministrazione Finanziaria e giurisprudenza non si fossero mai allineate negli anni su di una univoca interpretazione della norma.
Sulla base di tale impostazione, nel passato è stato possibile affittare appartamenti ed uffici situati in centri storici a canoni assai elevati, potendo poi tassare tali rendite sulla base delle ben più vantaggiose rendite catastali.
Queste agevolazioni vengono ora in gran parte cancellate, a discapito di coloro che in passato hanno investito in questo genere di immobili anche grazie all’attraente regime fiscale previgente.
Passiamo dunque ad esporre la nuova normativa, vigente a partire dall’anno di imposta 2012 e dunque da prendere in considerazione già per il pagamento degli ormai prossimi acconti di imposta:
- Gli immobili nelle disponibilità del proprietario, dunque non affittati, vengono tassati sulla base della loro rendita catastale rivalutata, ridotta del 50%. Alla rivalutazione della rendita catastale non viene inoltre applicata la maggiorazione di 1/3 altrimenti prevista per gli immobili nelle disponibilità del proprietario. Va specificato come quanto detto valga per le imprese, essendo stata l’IRPEF sostituita dall’IMU nella tassazione degli immobili di proprietà di persone fisiche.
- Per gli immobili locati invece, il reddito imponibile ai fini IRPEF ed IRES è determinato dal maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e la rendita catastale rivalutata del 5%. A partire dal 2012 dunque, andrà sottoposto a tassazione nella maggioranza dei casi il 65% del canone di locazione.
Il vantaggio fiscale rispetto agli immobili non sottoposti a vincolo storico si ridimensiona dunque con questi cambiamenti ad una maggiore riduzione del canone di locazione imponibile del 20%, (35% anziché 15%).
Queste novità sono da prendere in considerazione già a partire dal calcolo dell’acconto 2012, ricordando però come queste si applichino solo agli immobili locati di proprietà di persone fisiche e agli immobili delle società. Per gli immobili a disposizione dei proprietari persone fisiche l’IMU sostituisce infatti l’IRPEF.
Con la circolare n. 19/R del 1 giugno 2012, la Agenzia delle Entrate ha chiarito le novità in tema di calcolo dell’acconto. In particolare è stato precisato come sia obbligatorio, in caso di possesso di immobili storici, inserire nella dichiarazione dei redditi anche l’eventuale reddito da locazione percepito nel 2011. Questo al fine di creare un debito di imposta fittizio sul quale andare a calcolare l’acconto dovuto per il 2012 in scadenza al 9 luglio 2012. In alternativa, il pagamento del primo acconto così determinato potrà essere effettuato in sede di versamento del secondo acconto a novembre 2012, senza aggiunta di sanzioni ma con il pagamento di un interesse di rateazione del 4% (annuo).
Avvertenza: nel fornirci la documentazione necessaria alla redazione della dichiarazione dei redditi annuale Vi preghiamo di allegare anche i dati inerenti i redditi derivanti da locazione di immobili storici. Anche se irrilevante ai fini della dichiarazione, il dato ci sarà utile per il calcolo dell’acconto di imposta 2012.
Attenzione: se sino ad oggi la non convenienza dell’opzione per la tassazione con aliquota sostitutiva dei redditi derivati da locazione di immobili storici (cd. cedolare secca) non era in discussione, questa potrà essere a partire dal 2012 da prendere in considerazione, nel caso soprattutto di redditi elevati.
- Opzione per la tassazione con imposta sostitutiva dei redditi da locazione 2011 ancora possibile
Le persone fisiche locatrici di abitazioni, possono optare dal 2011 per una tassazione separata dei redditi da locazione. In questo modo viene sostituita la tassazione ad aliquota progressiva IRPEF con una tassazione ad aliquota fissa del 21% (in casi particolari del 19%) da calcolare sul reddito lordo derivante dalla locazione.
La tassazione separata è adottabile per tutti i contratti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2011 o stipulati successivamente.
Presupposto per l’opzione di tale imposta sostitutiva è tra gli altri quello di provvedere a comunicare con lettera raccomandata al proprio conduttore l’avvenuta opzione per la tassazione sostitutiva, rinunciando di conseguenza agli annuali aggiornamenti ISTAT del canone di locazione. L’invio della lettera deve avvenire prima della registrazione del contratto, nel caso di uno nuovo, o prima della scadenza per il versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. In aggiunta vanno effettuati nel corso dell’anno i due versamenti in acconto dell’imposta sostitutiva.
Colui che avesse “dimenticato” di inoltrare la lettera raccomandata al conduttore o non avesse effettuato il versamento degli acconti dovuti, era sino ad oggi da ritenersi escluso dalla possibilità di optare per la tassazione separata per i redditi conseguiti nel 2011. Con la circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, l’agenzia delle entrate ha però dato due diverse possibilità di sanare tale situazione:
- per la mancata comunicazione al conduttore: per i contratti prolungati o stipulati prima del 7 aprile 2011 la comunicazione era dovuta entro il 6 luglio 2011 (scadenza del pagamento del primo acconto dell’imposta sostitutiva). Nel caso invece fosse stato solo il secondo acconto di novembre ad essere dovuto, la comunicazione andava fatta entro il 30 novembre 2011 e, unicamente nel caso in cui nemmeno il secondo acconto fosse dovuto, il termine per l’inoltro della comunicazione era fissato al 1 ottobre 2012. Con la circolare 20/E del 5 giugno 2012, la Agenzia delle Entrate ha però chiarito come in ognuna nelle fattispecie esposte, dunque anche per i contratti stipulati/prolungati prima del 7 aprile 2011, la raccomandata possa essere inoltrata entro il 1° ottobre 2012.
Essendo l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca legato alla rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone, nel caso di un inoltro ritardato della raccomandata e dunque di un altrettanto ritardato esercizio dell’opzione per l’anno 2011, eventuali aggiornamenti ISTAT percepiti nell’anno dovranno essere rimborsati.
Assieme a ciò è stato chiarito come la raccomandata non sarà dovuta ogni anno, come inizialmente previsto, bensì ne sarà sufficiente una con riferimento all’intera durata del contratto.
- con riguardo al mancato pagamento degli acconti: con la stessa circolare, l’Agenzia ha chiarito come il mancato pagamento degli acconti dovuti per l’anno 2011 possa essere sanato tramite ravvedimento operoso. I codici tributi a tal fine predisposti sono “1992” per gli interessi e “8913” per le sanzioni.
Coloro che invece avessero già versato acconti IRPEF di importo sufficiente, ma con appunto il codice tributo IRPEF anziché dell’imposta sostitutiva, possono fare richiesta presso l’Agenzia delle Entrate per il cambiamento del codice tributo del versamento con conseguente regolarizzazione della propria posizione.
Infine, è stato chiarito come la revoca dell’opzione della cedolare secca sia possibile annualmente entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale. A tal fine può essere utilizzato il relativo modello 69, pur essendo sufficiente una comunicazione informale all’Agenzia delle Entrate.
L’Amministrazione finanziaria invita inoltra a rendere noto anche al conduttore dell’eventuale revoca dell’opzione, dovendo egli in tal caso tornare a essere debitore solidale dell’imposta di registro; comunicazione questa, da fare anche nell’interesse del locatore, tornando gli aggiornamenti ISTAT del canone ad essere dovuti. La circolare specifica inoltre che per contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, l’opzione per il regime della cedolare può avvenire a prescindere dall’inoltro della raccomandata al conduttore; ciò vale anche nel caso di quei contratti di locazione nei quali si è rinunciato espressamente a qualunque aumento annuale del canone di locazione.
- Attenzione alle modalità di pagamento delle spese oggetto delle detrazioni del 36 e 55%
Per poter usufruire delle detrazioni del 36% e 55%, è necessario che i pagamenti delle spese sostenute avvengano tramite bonifico bancario o postale, riportando su di esso P.IVA / C.F. della società beneficiaria, il C.F. del soggetto pagante e nell’oggetto del pagamento il riferimento normativo del caso (per il 36%, fino al 2011, L. 449/97 e dal 2012, Art. 16-bis DPR 917/86; per il 55%, L. 296/2006). Questo al fine soprattutto di permettere alla banca / posta di operare la ritenuta d’acconto del 4% secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
Nel caso di errori nella corretta compilazione dei bonifici, l’Amministrazione finanziaria è stata in passato relativamente clemente, ammettendo ugualmente validi i pagamenti nei quali fossero in ogni caso chiaramente identificabili i soggetti interessati (il beneficiario della detrazione di imposta e l’impresa edile) (circolare n. 300/E/2008), o nel caso in cui il soggetto pagatore comunicasse in ritardo alla propria banca / posta il proprio codice fiscale (Risoluzione n. 353/E/2008).
Tale impostazione è però stata completamente ribaltata dall’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione n. 55/E del 7 giugno 2012. Colui che avesse effettuato nel 2011 un pagamento non conforme a quanto previsto, perderà ogni diritto alla detrazione d’imposta. Pur riferendosi la risoluzione alla detrazione di imposta del 36%, questa può ritenersi valida anche per la detrazione del 55% per i risanamenti energetici.
Una via di uscita viene però lasciata: alle controparti contrattuali è data la possibilità di rimediare ad un pagamento formalmente errato. Facciamo l’esempio di un pagamento “errato” effettuato nel 2011: l’artigiano avente già incassato quanto dovuto, potrà rimborsare l’importo al proprio cliente, il quale provvederà a effettuare un nuovo pagamento formalmente corretto. In questo modo il diritto alla detrazione d’imposta resterà valido, specificando però come questo sorgerà in questo caso solo a partire dall’anno del pagamento “corretto”.
Va precisato come questa nuova restrizione non vada applicata ai casi in cui il beneficiario della detrazione non sia costretto a effettuare i pagamento via banca / posta, come nel caso di pagamento di imposte di registro, di segreteria ecc. a enti comunali. Tale apertura opera anche nel caso della detrazione del 55% a beneficio di imprese, essendo i pagamenti di queste ultime controllabili dalla contabilità della società.
Per ulteriori informazioni e documentazione restiamo come sempre a Vostra completa disposizione.
Cordiali Saluti
Dr. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-29-23.06.2012 Novità immobili
