Imposta sostitutiva da applicare sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo – normativa in vigore dal 7 aprile 2011
Le persone fisiche possono assoggettare i redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo ad un’imposta sostitutiva. Le aliquote dalla cosiddetta “cedolare secca” sono più basse (21% o 19%) rispetto a quelle marginali IRPEF e determinano risparmi d’imposta considerevoli in presenza di redditi elevati. In linea di massima, per un reddito complessivo fino a € 15.000 il contribuente non ha convenienza ad esercitare l’opzione per la “cedolare secca”. La norma che ha introdotto l’imposta sostitutiva è il decreto attuativo del federalismo comunale (D.lgs. n 23/2011), in vigore dal 7 aprile 2011. Con il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate, prot. n. 2011/55394 del 7 aprile 2011, sono state pubblicate le relative norme attuative; si attende una circolare esplicativa per la prossima settimana. L'imposta dovuta nella forma di “cedolare secca” sostituirà l'Irpef e le addizionali Irpef, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. In ogni caso si consiglia di valutare caso per caso se conviene esercitare l’opzione per la nuova tassazione.
Riportiamo di seguito le novità più significative:
| ambito soggettivo | Possono optare per l’imposta sostitutiva solo le persone fisiche in possesso (proprietà o altro diritto reale come l’usufrutto) di redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Sono escluse quindi società di persone e società di capitali ed enti.
In caso di proprietà condivisa ogni proprietario deve esercitare separatamente l’opzione; se un proprietario esercita l’opzione, questo non implica che anche gli altri proprietari debbano esercitare l’opzione. Quindi per un’immobile posseduto in comunione dei beni è possibile che un coniuge eserciti l’opzione mentre l’altro tassi i relativi redditi con imposizione ordinaria. Allo stato attuale non vengono richiesti ulteriori adempimenti riguardanti gli inquilini. |
| Ambito oggettivo | L’opzione può essere esercitata solo per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, quindi quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della categoria A/10 (uffici). L’opzione riguarda il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate (garage, cantine …). Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni di abitazioni effettuate nell’esercizio d’impresa, arti e professioni o da enti non commerciali.
La nuova normativa non riguarda la locazione di locali commerciali, uffici ecc.; i relativi redditi continuano essere assoggettati a tassazione ordinaria. |
| L’opzione é possibile anche in caso di contratti misti (per esempio abitazione e locale commerciale), limitatamente però alla parte dell’abitazione. In questo caso l’imposta di registro viene calcolata in proporzione al canone di locazione non soggetto ad imposta sostitutiva.
L’imposta sostitutiva può essere applicata anche a redditi provenienti da contratti di locazione non registrati, per esempio per quelli con durata inferiore a 30 giorni. L’opzione non vale per gli immobili situati all’estero, in quanto i relativi redditi derivanti dalla locazione vengono tassati come “altri redditi”. |
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| Rinuncia all‘aggiorna-mento del canone di locazione | L’opzione per la “cedolare secca” comporta la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nei 12 mesi precedenti.
A questo proposito è importante ricordare che l’opzione è valida solo se comunicata al locatario a mezzo raccomandata, in modo che venga a conoscenza del divieto dell’aggiornamento del canone di locazione. La comunicazione deve contenere l’espressa rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione. |
| L’imposta sostitutiva | Se viene effettuata l’opzione per la “cedolare secca”, al reddito dalla locazione viene applicata un’imposta sostitutiva in misura del 21%, ridotto a 19% nel caso di contratto di locazione convenzionato. I redditi non sono da assoggettare all’aliquota progressiva ma ad un’aliquota proporzionale in misura del 21% del reddito di locazione, senza detrazioni e deduzioni. Dalla progressione d’imposta viene escluso dunque il reddito derivante dalla locazione, questo comporta che gli altri redditi del proprietario sono assoggettati ad un’aliquota progressiva più bassa. I redditi derivanti dalla locazione devono comunque essere indicati nella dichiarazione dei redditi, e quindi continuano ad essere considerati ai fini di agevolazioni tributarie e sociali che si basano sul reddito complessivo (determinazione persone a carico, detrazioni d’imposta, tariffe per asilo, libi scolastici ecc.). |
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La “cedolare secca” nella misura del 21% e 19% sostituisce:
- l’imposta IRPEF, - l’addizionale regionale IRPEF (0,9% per l’Alto Adige), - l’addizionale comunale IRPEF (in 15 Comuni dell’Alto Adige), - l’imposta di registro (2% del canone di locazione) e - l’imposta di bollo per il contratto. |
| Imponibile | La base imponibile per il calcolo della “cedolare secca” è il 100% del canone di locazione, senza la riduzione del 15% prevista ai fini Irpef. Non viene inoltre concessa l’ulteriore riduzione del 30% per i contratti di locazione convenzionati.
Ricordiamo: è possibile concludere contratti di locazione con un canone massimale, come da accordi territoriali stipulati tra i sindacati dei proprietari e degli inquilini. In questo caso viene concessa oltre alla riduzione del 15% una ulteriore riduzione del 30% sull’85% del canone di locazione; quindi viene tassato il 59,5% del canone di locazione. Se viene esercitata l’opzione per la “cedolare secca” si rinuncia alla riduzione e l’imposta (in questo caso 19%) viene calcolata sul 100% del canone d’affitto; in questo caso l’opzione conviene solo in presenza di redditi elevati. |
| Non é conveniente l’opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili storici, in quanto, come noto, viene tassato solo il reddito catastale. Per l’imposta sostitutiva invece, secondo la normativa vigente, viene considerato l’intero ammontare del canone di locazione. | |
| L’opzione | L’opzione viene esercitata esclusivamente dal locatore e viene esercitata al momento della registrazione, del rinnovo, del prolungamento o della risoluzione del contratto di locazione. L’opzione vale per l’intera durata del contratto. Il locatore ha la possibilità successivamente di revocare l’opzione in occasione della registrazione annuale. L'eventuale revoca non preclude comunque, la possibilità di esercitare l’opzione per le annualità successive residue di contratto. Quindi l’opzione è vincolante per almeno un anno.
L'opzione, verrà esercitata o con il modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia "Siria"; entrambi i modelli sono stati aggiornati con il provvedimento del 7 aprile 2011. Il modello “Siria” può essere utilizzato per la registrazione del contratto e della relativa opzione solo se il numero di locatori e il numero dei conduttori non è superiore a tre e riguarda una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze. Per i contratti di locazione non soggetti a registrazione (per esempio quelli con durata inferiore a 30 giorni) l’opzione può essere esercita solo in sede di dichiarazione dei redditi.
Le disposizioni transitorie provvedono che - per i contratti in corso alla data di entrata in vigore del provvedimento, 7 aprile 2011, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi 2012 per i redditi 2011. Tale facoltà può essere esercitata anche per tutti i contratti in corso, anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7 aprile 2011. Per i contratti per cui sono state già assolte le imposte indirette non si fa luogo al rimborso dell'imposta di registro e di bollo versate. - per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011, anche ai fini dell'opzione, la registrazione può essere effettuata entro il 6 giugno 2011. Si tratta quindi di una mini-proroga per la registrazione dei contratti d’affitto (normale scadenza 30 giorni). - per tutti i contratti, per i quali la prima registrazione, la proroga, il rinnovo o la risoluzione scadono dopo il 6 giugno 2011, l’opzione deve essere esercitata nel corso della registrazione del contratto. |
| Versamento dell’imposta sostitutiva | La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l'acconto deve essere versato nella misura dell'85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95 per cento. Il versamento dell'acconto va effettuato con gli stessi criteri dell'acconto Irpef, e quindi in un'unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l'importo è inferiore a 257,52 euro. Se l'importo dovuto è superiore a 257,52 euro, si versa in due rate, di cui:
- la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse; - la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. L'acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare: - la prima rata dell'acconto, da versare entro il 16 giugno, è dovuta per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno; - la seconda rata dell'acconto, da versare entro il 30 novembre, è dovuta se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre. L'acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l'acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico sulla cedolare secca dell'anno precedente. |
| Comunicazione alla questura | Con la registrazione del contratto viene fatta automaticamente la comunicazione obbligatoria alla questura.
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| sanzioni | Con l’introduzione della “cedolare secca“ sono state aumentate le sanzioni amministrative:
- la sanzione sull’imposta di registro per l’omessa registrazione di contratti d‘affitto è stata aumentata da 120% a 240%; - la sanzione IRPEF per redditi derivanti dalla locazione non dichiarati o parzialmente dichiarati è stata raddoppiata; - in caso di definizione di un accertamento non é possibile applicare la riduzione ad un terzo, quindi per imposte da canoni di locazione accertate saranno applicabili sanzioni amministrative fino a 200%; - in caso di contratti di locazione non registrati si instaura un conflitto d’interesse, il conduttore può chiedere la registrazione del contratto e ottenere d’ufficio una durata di 4 anni + 4 anni a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione sarà fissato nella misura pari al triplo della rendita catastale. Viene estesa, inoltre, l'ipotesi di nullità del contratto, attualmente prevista per l'omessa registrazione dello stesso, ove obbligatoria, in caso di contratto di locazione registrato con indicazione del canone per un importo inferiore a quello effettivo e di contratto di comodato fittizio registrato. Il locatario può chiedere in questo caso la registrazione e come “premio” ottiene un canone di locazione conveniente per una durata di 8 anni. Conclusione: il locatario avrà interesse a registrare il contratto di locazione. È consigliabile quindi di registrare tutti i contratti d’affitto. |
| Nessun conflitto d’interesse in caso di registrazione tardiva entro il 6 giugno 2011 | In relazione al descritto conflitto d’interesse è stato previsto un regime transitorio: a tutti i contratti non registrati non saranno applicate le nuove sanzioni riguardanti la durata e il canone d’affitto pari a tre volte la rendita catastale, se verranno registrati entro il 6 giugno 2011. Il regime transitorio riguarda solo la soglia massima del canone e la durata del contratto di locazione; le sanzioni per l’imposta di registro sono dovutei interamente.
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| Considerazioni generali
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Non è ancora stata emanata la circolare esplicativa sulle novità introdotte e quindi alcune modifiche sono ancora possibili. Valgono comunque le seguenti considerazioni:
- Deve essere valutato caso per caso se conviene l’imposta sostitutiva. Le aliquote della - l’imposta sostitutiva comporta la rinuncia alla riduzione (15% o 40,5%) che in caso di reddito medio non incide sulla convenienza; va però considerato che le detrazioni d’imposta (per esempio detrazione del 36% e del 55%) non sono compensabili con l’imposta sostitutiva. Anche le spese detraibili non possono essere considerate per la detrazione dall’imposta sostitutiva; - bisogna considerare che per tutta la durata dell’opzione non è possibile effettuare l’aggiornamento del canone ISTAT; - un ulteriore svantaggio riguarda i redditi bassi: per determinare se una persona è fiscalmente a carico in caso di applicazione dell’imposta sostitutiva devono essere considerati i redditi da affitto in misura intera, senza considerare la riduzione del 15% o 40,5% (contratto d’affitto convenzionato). |
| Raccomanda-zioni | - Consigliamo di registrate in fretta i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non registrati per non incorrere nel menzionato conflitto d’interesse con l’inquilino.
- Per i contratti di locazione scadenti entro il 6 giugno si deve decidere sull’opzione nelle prossime settimane. Vi preghiamo di contattarci in tempo per valutare insieme la convenienza dell’opzione. |
Restiamo a Vostra disposizione per eventuali chiarimenti.
Cordiali saluti
Dott. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-20 cedolare secca
