Legge di stabilità per il 2016 – novità in ambito immobiliare e dell’edilizia
| La legge di stabilità per il 2016 (legge 208 del 28.12.2015) contiene anche numerose novità relative al settore immobiliare e dell’edilizia. Come già precisato nelle precedenta circolare, la legge è composta da un unico articolo suddiviso in commi; i riferimento normativi all’interno della presente circolare riguardano dunque i singoli commi.
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| Bonus fiscale per ristrutturazioni edilizie (50%) e risanamento energetico (65%) – prolungato sino al 31.12.16 (c. 74) | - La detrazione fiscale aumentata sui lavori di ristrutturazione (50% delle spese fino a 96.000 Euro) viene prolungata sino al 31.12.2016;
- anche la detrazione prevista per le opere di risanamento energetico (65%) e che ricordiamo essere fruibile anche dalle imprese, viene prolungata per lo stesso periodo. Entrambe le detrazioni dunque saranno fruibili per tutto il 2016, alle stesse condizioni del passato. Unica lieve modifica apportata alla norma è un chiarimento in ambito di detrazione per risanamento energetico: viene chiarito che beneficiano della detrazione del 65% anche le spese relative all’installazione/acquisto di impianti per la gestione/sorveglianza remota di impianti di riscaldamento, climatizzazione e riscaldamento dell’acqua (c. 88). - invariata sino al 31.12.16 rimane anche la detrazione relativa all’acquisto di immobili ristrutturati; ricordiamo che la detrazione del 50% è calcolata sul 25% del prezzo di acquisto fino ad un massimo di 96.000 Euro, cosicchè la detrazione può raggiungere al massimo 48.000 Euro. - come in passato, le detrazioni sono fruibili in 10 rate annue di pari importo.
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| Bonus fiscale per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici – prolungato (c. 74) | Anche questo bonus viene prolungato per tutto il 2016 alle stesse condizioni del passato, permettendo dunque di detrarre il 50% di una spesa massima di 10.000 Euro sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati ad un’unità immobiliare oggetto di ristrutturazione. Come per le altre detrazioni, anche questa viene riconosciuta in 10 rate annue di pari importo.
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| Nuova detrazione per l’acquisto di mobili da parte di giovani coppie (c. 75) | Di alto impatto mediatico è stata l’introduzione di una specifica detrazione destinata alle giovani coppie: dal 1° gennaio 2016, le giovani coppie (sono tali quelle in cui almeno uno dei partner non ha ancora compiuto 35 anni), conviventi da almeno tre anni e che acquistano una casa a loro destinata, possono beneficiare di una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ad essa destinati, fino ad una spesa massima di 16.000 Euro. La detrazione massima ammonta dunque a 8.000 Euro, fruibile anch’essa in 10 rate annue di pari importo. Attenzione: gli elettrodomestici non rientrano in questa agevolazione.
Questa nuova detrazione non è cumulabile con la summenzionata detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici e, rispetto a quest’ultima, non richiede che l’abitazione in questione sia oggetto di ristrutturazione.
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| Cessione del credito fiscale alle imprese di costruzione (c. 74) | In passato è successo spesso che il contribuente/committente delle opere edili, per mancanza di sufficiente reddito imponibile, non fosse in grado di beneficiare delle detrazioni fiscali appena elencate. Detrazioni che, se non utilizzate, andavano definivamente perse.
Per ovviare a ciò, la legge di stabilità introduce ora la possibilità, per le sole spese di risanamento energetico sostenute dal condominio, di cedere le relative detrazioni fiscali all’impresa esecutrice delle opere. Ciò permetterà ai pensionati con redditi inferiori ai 7.500 Euro ed ai dipendenti con reddito inferiore a 8.000 Euro di beneficiare di questa specifica detrazione. Oggetto di cessione potranno essere tutti i summenzionati crediti fiscali relativi alle spese sostenute a partire dal 6 giugno 2013 e fino al 31 dicembre 2016. L’agevolazione è dunque retroattiva. Si tratta di una previsione alquanto innovativa e vantaggiosa, se non fosse che per le stringenti condizioni di accesso sarà scarsamente applicabile. Restano da essere chiarite le modalità di cessione del credito che saranno oggetto di un futuro decreto attuativo. Sarà nostra cura informarvi non appena questo sarà pubblicato.
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| Ampliamento dei benefici “prima casa” (c. 55) | Rivoluzionario è sicuramente il comma 55 in tema di acquisto “prima casa”; come noto, fino ad oggi, l’acquirente di un immobile da destinare a propria residenza che volesse beneficiare delle agevolazioni “prima casa” (imposta di registro del 2% ovvero IVA del 4%) doveva dichiarare:
a) di non essere unico proprietario – o proprietario in comunione dei beni con il proprio coniuge – del diritto di proprietà, dell’usufrutto, del diritto d’uso o di abitazione di un immobile sito nel comune nel quale intenda comprare la “prima casa”, b) di non possedere, anche parzialmente e su tutto il territorio nazionale, diritti reali, compresa la comunione legale dei beni, su immobili abitativi per i quali si è già beneficiato / il coniuge ha già beneficiato delle agevolazioni “prima casa”. I diritti reali interessati non sono soltanto la proprietà, l’usufrutto, il diritto di godimento o di abitazione, bensì anche la nuda proprietà. A partire dal 1. gennaio 2016, il possesso di un altro immobile nei termini appena esposti non precluderà più dall’agevolazione “prima casa”, fintanto che l’acquirente si impegnerà a vendere la “vecchia” “prima casa” entro un anno dal rogito della nuova. La novità è valida a partire dai rogiti stipulati a partire dal 1° gennaio 2016 e costituisce una notevole semplificazione; sino ad oggi infatti, per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, l’acquirente era obbligato a vendere la “vecchia” casa prima della data del rogito, con tutti i problemi logistici e finanziari del caso. La novità è valida anche per quanto attiene la costruzione della “prima casa”.
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| Detrazione fiscale dell’IVA sull’acquisto di un immobile abitativo (c. 56) | Per cercare di ridurre lo svantaggio fiscale gravante sugli acquirenti di un’appartamento soggetto ad IVA (4% ovvero 10% del prezzo) anziché ad imposta di registro (2% ovvero 9% del valore catastale), è stata introdotta una detrazione fiscale ad hoc: nel caso in cui cedente dell’immobile sia l’impresa costruttrice, l’acquirente ha diritto a detrarre il 50% dell’IVA pagata in 10 rate annue di pari importo. L’agevolazione è valida solo per i rogiti stipulati entro il 31.12.2016.
Per poter beneficiare dell’agevolazione in parola è necessario che l’immobile sia di classe energetica A o B e che si tratti di una unità di nuova costruzione ovvero oggetto di una radicale ristrutturazione. Chiaramente, dovesse l’impresa di costruzioni non optare per l’applicazione dell’IVA e dunque cedere l’immobile in regime di imposta di registro, all’aquirente sarà preclusa la possibilità di beneficiare di questa agevolazione. Da notare come a poter beneficiare dell’agevolazione non sia solo la “prima casa” bensì qualunque immobile abitativo (anche dunque da destinare alla locazione). Esempio: nel caso di acquisto di un’appartamento al prezzo di 250.000 Euro più IVA, in regime di “prima casa” si potrà beneficiare di una detrazione di 5.000 Euro, ovvero di 12.500 Euro in tutti gli altri casi.
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| Acquisto della “prima casa” tramite leasing (c. 76-84) | Per cercare di rendere più appetibile l’acquisto della “prima casa” tramite leasing, anziché tramite mutuo, viene introdotta una specifica detrazione di imposta e ridotta l’imposta di registro dovuta in sede di acquisto in leasing ed eventuale cessione del contratto di leasing.
Nello specifico, l’acquirente di un appartamento “prima casa” tramite leasing, può ora, a determinate condizioni, beneficiare di una detrazione del 19% delle rate di leasing (costi di finanziamento compresi) e dell’eventuale prezzo di riscatto. Così facendo il legislatore ha cercato di rendere ugualmente appetibili, dal punto di vista fiscale, leasing e mutuo ipotecario, per il quale come risaputo esiste da diversi anni la possibilità di detrarre gli interessi annui pagati. Le condizioni di accesso a questo nuovo beneficio sono però considerevoli: Innanzitutto è richiesto che il sottoscrittore del contratto di leasing, alla data di sottoscrizione dello stesso, non dichiari un reddito imponibile superiore a 55.000 Euro nè sia proprietario di un’altra unità abitativa. L’importo della detrazioni è inoltre ridotto. I soggetti sotto 35 anni di età beneficiano di una detrazione del 19% delle rate annue fino a 8.000 Euro, mentre per il riscatto il limite è elevato a 20.000 Euro. Gli acquirenti che hanno compiuto il 35° anno di età beneficiano invece di una detrazione calcolata su importi massimi dimezzati, dunque 4.000 e 10.000 Euro. Imposta di registro: più interessanti sono invece le novità in tema di imposte indirette. L’acquisto da parte di una società di leasing di un appartamento fuori campo IVA (p.es. perché il venditore è un privato), era sino ad oggi soggetto all’imposta di registro del 9%. Ora l’imposta di registro viene ridotta all’1,5%, fintanto che l’immobile viene acquistato dalla società di leasing per essere concesso al sottoscrittore del contratto di leasing e destinato da questi a “prima casa”. L’aliquota è inferiore a quella ordinariamente prevista in caso di acquisto “prima casa” (2%), in quanto in caso di acquisto da parte della società di leasing la base imponibile non può essere calcolata con il metodo catastale. Anche l’eventuale cessione del contratto di leasing da parte del privato viene agevolata, riducendo l’imposta di registro dovuta dal 4 all’1,5%. Entrambe le agevolazioni che, preme ricordare non trovano applicazione nel caso di immobili di lusso (categorie A/1, A/8 o A/9), sono valide per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2016 e, nella versione attuale della norma, rimarranno vigenti sino al 31 dicembre 2020. Infine, ricordiamo come sempre in tema di leasing, l’Amministrazione finanziaria abbia già chiarito lo scorso anno, con circolare 4/E/2015, che sulle rate di locazione in ambito di rent-to-buy (e dunque anche su quelle di leasing) è dovuta l’aliquota IVA ridotta del 4%.
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| “Impianti imbullonati” e rendite catastali (c. 21-24) | Di sicura rilevanza economica è anche la tanto anticipata modifica apportata al metodo di valutazione catastale degli edifici, nello specifico quelli strumentali di categoria “D” ed “E”, per i quali la presenza di eventuali impianti e macchinari ad essi “imbullonati” non determinerà più un aumento di rendita castale fintanto che questi non siano caratteristici e rilevanti per l’edificio in sé. Gru, presse (e forse anche gli impianti fotovoltaici installati sul tetto), non dovranno dunque più rientrare nel calcolo della rendita castale. L’impatto di tale novità è evidente; grazie ad una minor rendita catastale si potranno ottenere risparmi di imposta in ambito IMU/IMI anche rilevanti, così come ai fini dell’imposta di registro in caso di trasferimenti non soggetti ad IVA.
Va evidenziato come la norma è applicabile anche agli immobili già accatastati, per i quali i contribuenti avranno la possibilità di richiedere a proprie spese il ricalcolo della rendita catatale dei propri immobili. A tal proposito, in previsione del versamento IMU di giugno 2016, fintanto che il riaccatastamento avverrà entro il 15 giugno 2016, questo avrà validità retroattiva dal 1. gennaio 2016. Consigliamo, soprattutto ai possessori di immobili industriali di recente costruzione e/o rivalutazione a seguito di installazione macchinari, di procedere per tempo ad incaricare il proprio tecnico di fiducia al riaccatastamento degli stessi.
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| Imposta di registro in agricoltura (c. 905) | Dal 1° gennaio 2016, l’imposta di registro dovuta sull’acquisto di terreni agricoli viene alzata dal 12 al 15%. L’aumento è valido solo nel caso in cui l’acquirente non sia un imprenditore agricolo. Da ricordare è che l’imposta, in ogni caso e come in passato, è dovuta con un importo minimo di 1.000 Euro, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono sempre fisse e pari a 50 Euro cadauna. |
| Piccola proprietà contadina (c. 905-907) | Le agevolazioni per l’acquisto di terreni agricoli (imposta di registro all’1% e ipo-catastali fisse) previste per la piccola proprietà contadina vengono estese al coniuge ed ai parenti in linea retta dell’agricoltore, a condizione che questi siano già proprietari di un terreno agricolo e che convivano con l’agricoltore. Alla data della compravendita non è necessario che i parenti posseggano i requisiti soggettivi richiesti al fine di essere considerato imprenditore agricolo.
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| Masi chiusi (c. 906-907) | Di particolare importanza per l’Alto Adige è l’ampliamento dell’agevolazione in tema di piccola proprietà contadina anche ai proprietari di masi chiusi, fintanto che coltivano abitualmente il proprio maso e senza bisogno di possedere i requisiti soggettivi richiesti al fine di essere considerato imprenditore agricolo.
Inoltre vengono esentati dall’imposta di registro e dalle ipo-catastali tutti gli atti di contestazione legati ai masi chiusi. L’agevolazione è valida per tutti gli anni di imposta non ancora prescritti.
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| Rendite catastali dei terreni agricoli (c. 909) | Il coefficiente di rivalutazione del reddito agrario e domenicale viene aumentato dal 7 a 30%; l’aumento è valido unicamente ai fini delle imposte sui redditi e non per le imposte di trasferimento per le quali continuerà ad utilizzarsi l’aliquota del 7%. L’aumento è retroattivo per l’anno 2015 e sarà dunque da prendere in considerazione già quest’anno in sede di dichiarazioni fiscali.
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| Ricomposizione fondiaria (c. 57) | Tutti gli atti ed i provvedimenti emanati in esecuzione dei piani di ricomposizione fondiaria e di riordino fondiario promossi dalle regioni, dalle province, dai comuni e dalle comunità montane sono esenti da imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo. L’agevolazione riguarda gli atti dispositivi in generale e sarà dunque applicabile anche ai casi di edificazione di nuove zone residenziali e produttive.
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| Atti di trasferimento della proprietà di terreni destinati all’edilizia abitativa agevolata (c. 58) | Come risaputo, i trasferimenti della proprietà di terreni destinati all’ediliza abitativa convenzionata soggiacciono dal novembre 2014 all’imposta di registro in misura fissa e sono esentati dalle imposte ipo-catastali. L’Agenzia delle Entrate di Bolzano in particolare ha però negli ultimi anni riconosciuto tali agevolazioni unicamente ai terreni comunali acquisiti tramite esproprio e non invece tramite ordinario acquisto; un orientamento che la dottrina rifiuta ormai da lungo tempo. Ora viene finalmente chiarito tramite interpretazione autentica che il riconoscimento dell’agevolazione spetta indipendentemente dal titolo attraverso il quale il comune è entrato in possesso del terreno, e dunque anche nei casi in cui questo sia stato regolarmente acquistato.
L’interpretazione ha validità retroattiva dal novembre 2014, mese di introduzione dell’agevolazione. Coloro che nel frattempo avessero pagato l’imposta di registro proporzionale dovranno dunque provvedere al più presto alla richiesta di rimborso presso l’Agenzia delle Entrate.
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| Registrazione dei contratti di locazione (c. 59) | I locatori di abitazioni vengono obbligati a registrare i contratti di locazione entro 30 giorni ed informare locatario e amministratore condominiale dell’avvenuta registrazione entro i successivi 60 giorni. La registrazione dei contratti di locazione abitativa viene dunque ora imposta per legge al locatore, non permettendo più la registrazione per tramite del locatario. Si ritiene però che i costi di registrazione rimarranno a carico, così come in passato, di entrambe le parti.
Viene inoltre completamente riscritto l’art. 13 Legge 431/1998 in tema di locazioni immobiliari contenenti patti contrari alla legge, i cui effetti però non sono ancora valutabili. Sarà nostra cura informarmi non appena saranno disponibili ulteriori chiarimenti ufficiali.
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| IMU e comodato d’uso (c. 15) | Seppur di scarso interesse per l’Alto Adige, nella quale l’IMU è sostituita dall’IMI, sono state introdotte diverse novità nell’ambito dell’imposizione immobiliare locale.
Innanzitutto viene previsto che nei casi in cui un’unità immobiliare viene concessa in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (figli e genitori), l’IMU dovuta viene dimezzata, senza possibilità per i singoli comuni di prevedere diversamente. Prerequisito è che il comodante abbia la propria residenza nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato e che oltre alla propria casa non possieda, su tutto il territorio nazionale, più di un’altra unità abitativa. Inoltre, l’unità concessa in comodato non può essere di lusso (dunque non può appartenere alle categorie A/1, A/8 e A/9). Si spera che una tale modifica possa venire adottata anche in Alto Adige, essendo qui permesso ad ogni singolo comune di modificare il proprio regolamento IMI.
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| IMU e cooperative edilizie (c. 15) | Vengono esentate da IMU anche le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al requisito della residenza anagrafica.
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| IMU in agricoltura (c. 13) | Vengono nuovamente esentati da IMU anche i terreni agricoli strumentali all’attività dell’impreditore agricolo (terreni che in Alto Adige godevano già dell’esenzione).
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| IMU e TASI (c. 14) | A partire dal 2016, la casa di residenza viene esonerata dalla TASI (non introdotta in Alto Adige), con esclusione degli immobili di lusso (categorie catastali A1, A/8 e A9).
Per le unità invendute delle imprese di costruzioni viene prevista un’aliquota TASI agevolata dello 0,1%, lasciando ai comuni la possibilità di portare l’aliquota fino ad un massimo dello 0,25% ovvero ridurla allo 0%. La legge di stabilità introduce anche tutta un’altra serie di piccole modifiche alla normativa IMU e TASI che in questa sede non reputiamo però meritevoli di ulteriori approfondimenti. Restiamo come sempre a vostra completa disposizione doveste necessitare di ulteriori informazioni.
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| IMI e IRPEF (c. 12) | La legge di stabilità va a modificare anche la legge locale in tema di tassazione immobiliare, andando a prevedere con valenza retroattiva per l’anno 2014 che le rendite catastali degli immobili non locati (a disposizione) non vadano tassate ai fini IRPEF nel caso in cui per gli stessi sia già dovuta l’IMI. Questa previsione, già in vigore per l’IMU, mancava a livello locale, con l’effetto di aumentare la tassazione degli immobili a disposizione i quali, così come a livello nazionale, soggiacciono all’IMI.
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| IVIE (c. 16) | A partire dal 2016, la tassa patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero (IVIE) non sarà più dovuta per gli immobili destinati ad abitazione principale (all’estero) ovvero agli immobili che in ambito di divorzio vengono assegnati all’ex-coniuge.
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| IMUS (c. 25) | Dulcis in fundo un’ultima notizia positiva: l’introduzione dell’imposta comunale IMUS, che sarebbe dovuta andare a sostituire le attuali TOSAP e COSAP per l’occupazione del suolo pubblico nonché l’imposta sulla pubblicità, viene definitivamente cancellata, dopo anni in cui la sua introduzione veniva di volta in volta posticipata.
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Per ulteriori informazioni restiamo a Vostra disposizione.
Cordiali saluti,
Dott. Josef Vieider
scarica la circolare C-05-12.01.2016 legge stabilita - immobili ed edilizia
