A partire dal 1° gennaio entra in vigore la Legge Finanziaria 2018 pubblicata in Gazzetta n. 302 del 29 Dicembre 2017 (Legge 205 del 27 dicembre 2017). In seguito si riportano le più importanti novità per il settore degli immobili e dell’edilizia.
Abrogazione della detrazione 50% sull’IV A
In primis una brutta notizia: Al fine di eguagliare le disparità per quel che riguarda i trasferimenti immobiliari tra il regime dell’IVA e quello dell’imposta di registro, la legge negli ultimi due anni prevedeva la detrazione del 50% dell’IVA pagata a favore di soggetti privati che acquistavano abitazioni dalle imprese di costruzione. Tale agevolazione è stata abrogata a partire dal 1° gennaio 2018, con la conseguenza che d’ora in poi l’acquisto della prima casa sará soggetto all’imposta di registro nella misura del 2% del valore catastale o all’IVA del 4% calcolata sul corrispettivo contrattuale. Nel caso di acquisto di seconda casa invece l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale contro il 10% in regime IVA (previsto nella maggior parte dei casi) calcolato sul valore contrattuale.
Abrogazione della detrazione 20% acquisto di abitazioni
Abrogata in Finanziaria anche la detrazione del 20 % prevista in caso di acquisto di abitazioni derivanti da operazioni di ristrutturazione ovvero di unità abitative nuove che al 31.12.2014 risultavano ancora invendute da parte delle imprese di costruzione. Per godere dell’agevolazione l’acquisto di tali immobili doveva avvenire da imprese di costruzione generando al massimo un risparmio fiscale di 25.800 Euro da spalmare su 8 anni (Valore massimo dell’imponibile agevolabile 60.000 Euro). L’agevolazione in oggetto prevedeva anche che l’immobile acquistato venisse dato in affitto a canone concordato per almeno 8 anni.
Detrazione del 50 % per spese di recupero del patrimonio edilizio (Co. 3)
Ora la buona notizia: è’ stata prolungata fino alla fine del 2018 la detrazione del 50% fino all’ammontare massimo di 96.000 Euro (invece di 36% su 48.000 Euro) per interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuate su unitá immobiliari di uso abitativo.
La stampa specializzata ritiene che quest’agevolazione (50 % con tetto massimo il 25% del costo di acquisto) valga anche nel caso in cui l’unità abitativa venga acquistata da imprese di costruzione, dove gli interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia siano stati eseguiti sull’intero fabbricato dalle imprese medesime. Altra prerogativa è che l’acquisto avvenga non oltre i 18 mesi dalla dichiarazione di fine lavori. La non chiara formulazione della Legge di Bilancio lascia intendere peró anche il contrario, tanto che nelle prossime settimane ci si aspettano degli orientamenti in materia da parte dell’Agenzia dell‘Entrate.
Detrazione del 65 % per interventi di risparmio energetico (Co. 3)
In linea di massima è stata prolungata fino al 31.12.2018 anche la detrazione del 65% per spese inerenti alla riqualificazione energetica, tuttavia con alcune modifiche rispetto all’anno precedente:
- A partire dal 1° gennaio 2018 è ridotta dal 65% al 50 % la detrazione delle spese per interventi di sostituzione e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari (tende da sole);
- Sono esclusi dalla detrazione gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A. La conseguenza è che solamente le spese per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con efficienza almeno pari alla classe A saranno detraibili al 50 % quindi seguendo la diminuzione generalmente prevista dal 65%.
La detrazione del 65 % è prevista solamente nel caso in cui vengano contestuale installati anche sistemi di termoregolazione e pompe di calore evoluti. - Altresì è stata ridotta al 50% la detrazione per impianti alimentati a biomassa, prevendendo un importo massimo di detrazione pari a 30.000 Euro di spesa incentivabili. Ne deriva che il bonus spetta fino ad un tetto massimo di spesa pari a Euro 60.000 Euro.
Novità: Le detrazioni sono al 50 % per l’acquisto e la posa in opera di micro- cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, sostenute dal 1o gennaio 2018 al 31 dicembre 2018, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 Euro. Per poter beneficiare della suddetta detrazione gli interventi in oggetto devono condurre a un risparmio di energia primaria (PES) , pari almeno al 20%.
Riqualificazione energetica per Cooperative e enti pubblici
Come noto la Finanziaria 2016 aveva allargato la detrazione del 65 % agli Istituti per l’edilizia popolare. Ora a partire dal 2018 viene introdotta un’ulteriore allargamento alle cooperative edilizie per interventi di recupero del parimonio edilizio realizzati su parti indivise di immobili e agli enti pubblici che perseguono scopi similari a quelli degli Istituti per l’edilizia popolare. Pertanto potranno beneficiare della agevolazioni in oggetto anche le c.d. società “in house” che perseguono scopi simili all’Istituto per l’Edilizia Sociale. Prerogativa all’accesso a tale agevolazione è che esse devono risultare costituite e operanti al 31 dicembre 2013.
Interventi di risparmio energetico su parti comuni in condomini
Limitatamente alle parti comuni dei condomini giá la Legge di Bilancio 2017 prevedeva le seguenti proroghe :
Gli incentivi per interventi per il risparmio energetico su parti comuni di condomini sono prorogati fino al 31 dicembre 2021 prevedendo i seguenti innalzamenti nelle detrazioni:
- aumento dal 65% al 70%, se gli interventi e le spese di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica interesseranno l’intero involucro dell’edificio e nel caso in cui incideranno sul 25% della superficie complessiva del condominio.
- aumento dal 65 % al 75% se invece la riqualificazione energetica sarà finalizzata al miglioramento e al risparmio sulla spesa energetica sia estiva che invernale. L’incentivo è riconosciuto solamente se i valori del risparmio energetico raggiungano almeno i valori medi di riferimento previsti dal decreto del 26 giugno 2015.
La sussistenza delle condizioni per accedere alle detrazioni deve essere asseverata da professionisti abilitati mediante l'attestazione della prestazione energetica degli edifici pena la decadenza della detrazione. I controlli per i suddetti interventi ad aumentata percentuale di detrazione verranno effettuati dalll’ENEA e in caso di rilevazione di errori la responsabilità potrebbe essere ricondotta anche ai professionisti che hanno asseverato i lavori. La nota negativa delle anzidette detrazioni per lavori su parti comuni condominiali risiede nei nuovi limiti di spesa. Infatti la normativa prevede un tetto massimo di spesa di 40.000 Euro per ogni unità abitativa del condominio.
Riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico
La Finanziaria 2018 prevede anche l’introduzione di una detrazione dell’80% ovvero 85%, per le spese relative agli interventi sulle parti comuni condominiali ricadenti nelle zone a rischio sismico, finalizzate congiuntamente all’aumento della sicurezza sul rischio sismico ad una o due classi e alla riqualificazione energetica; L’ammontare massimo di spesa è pari a € 136.000 per ogni unità abitativa e va ripartito in 10 quote annuali.
Controlli Enea e nuovi decreti attuativi
L’ente incaricato ai controlli di conformità energetica è l’ENEA. Questi verranno eseguiti a campione. A tal proposito la legge prevede l’emanazione di un Decreto Attuativo entro 60 giorni dall’entrata in vigore della Legge Finanziaria 2018, il quale tra l’altro dovrebbe introdurre norme più severe riguardanti il risparmio energetico.
La portata e il contenuto della norma non sono del tutto chiari, tanto che non si esclude che oltre a introdurre nuovi requisiti sul risparmio energetico, questa non ritocchi i tetti massi di spesa riconosciuti per le detrazioni.
Detrazione per acquisto di mobili e elettrodomestici (Co. 3)
È confermata la proroga fino al 31.12.2018 della detrazione IRPEF del 50% per il sostenimento di spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici rientranti nella categoria A+ (A per i forni) per l’arredo dell’immobile sul quale sono stati sostenuti interventi di recupero del patrimonio edilizio e per il quale si fruisce della relativa detrazione.
Per la fruizione del bonus sulle spese sostenute nel 2018 è necessario che i lavori di recupero edilizio siano iniziati a decorrere dall’1.1.2017. Il bonus è fruibile in 10 quote annuali fino ad € 10.000. Da questo importo vanno tuttavia detratte le spese sostenute nel 2017.
Secondo la formulazione dell‘art. 16 D.lgs. 63/2016, Co. 2-bis, sembrerebbe che anche questo tipo di interventi debbano essere comunicati all‘ENEA; Tale interpretazione necessita però di ulteriori chiarimenti.
Cessione del credito per riqualificazione energetica (Co. 3)
Un’ulteriore novità consiste nell’ampiamento della tipologia di soggetti che possono cedere il credito per risparmio energetico derivante da interventi di riqualificazione energetica. Infatti a partire dal 2018 la possibilità di optare per la cessione del credito derivante da interventi agevolabili di riqualificazione energetica non è data solo per quelli riguardanti parti comuni condominiali, ma può avvenire anche per gli interventi effettuati su singole unita abitative.
La cessione può avvenire a favore dei fornitori che hanno eseguito i lavori oppure a favore di altri soggetti privati, quindi con esclusione della pubblica amministrazione. Inoltre ora possono ottenere la cessione del credito corrispondente alla detrazione in oggetto sia i “soggetti capienti” che i “soggetti incapienti”.
Segnaliamo che la dottrina prevalente ritiene che l’attuazione della normativa in oggetto necessiti di un decreto attuativo.
Detrazione per aree verdi (Co. 12- 15)
Per il 2018 è stata introdotta una nuova detrazione IRPEF, nella misura del 36%, su una spesa massima di € 5.000 (detrazione 1.800 €) per unità immobiliare ad uso abitativo, fruibile dalle persone fisiche titolari di diritti reali ovvero affittuari o comodatari dell’immobile sul quale sono effettuati interventi di “sistemazione a verde” in giardini, terrazzi e aree verdi. L’incentivo è fruibile a condizione che i pagamenti siano effettuati tramite strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni e va ripartito in 10 rate annuali di pari importo, a decorrere dall’anno di sostenimento. A differenza del bonus mobili i lavori non devono essere connessi ad interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Cedolare secca su contratti di locazione (Co. 16)
Ora è confermato che la cedolare secca con l’aliquota ridotta del 10%, fruibile tramite opzione, e riguardante i contratti a canone concordato ai sensi della L.. 431/1998, stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa, è prolungata agli anni 2018 e 2019.
Calamità naturali: Zone sismiche e zone alluvio- nate
Disposizioni speciali per le zone colpite da calamità naturali, come terremoti e alluvioni: E` prevista la proroga all’anno 2021 della detrazione del 50%, per interventi di recupero del patrimonio edilizio fino a 96.000 Euro effettuati in zone colpite da catastrofi naturali. La detrazione potrà essere usufruita sull’arco di 5 anni. Inoltre sono previste ulteriori norme speciali per zone colpite dal terremoti per le quali omettiamo di riportarne i dettagli. Qualora foste interessati a tali tematiche Vi invitiamo a mettervi in contatto con noi.
Detrazione per assicurazioni (Co. 768-770)
A partire dal 2018 viene concesso lo sconto del 19% per le polizze assicurative contro ogni tipo di evento calamitoso a protezione della casa. La novità in oggetto risulta permanentemente introdotta nel Testo Unico delle Imposte sul Reddito ed è valida indistintamente dalla zona in cui si trova l’edificio assicurato (quindi anche zone non a rischio sismico). L’agevolazione riguarda solamente polizze assicurative stipulate a partire dal 1 gennaio 2018. La stessa norma stabilisce l'esenzione dall'imposta sulle assicurazioni per premi relativi a questa tipologia di polizze.
Contratti urbanisti- ci (Co. 88 und Co. 45)
La novità risulta importante in quanto introduce una soluzione definitiva ai numerosi
contenziosi che ruotano intorno ai c.d. contratti urbanistici. Sul piano giuridico è
stata introdotta la possibilità di applicare le agevolazioni fiscali in vigore a livello
nazionale inerenti all’edilizia convenzionata e lavori pubblici (in particolare con
riferimento alle convenzioni tra privati e comuni) (Art. 32 Co. 2 DPR 601/1973)
anche ai contratti stipulati in Alto Adige (Art. 40/bis LP Nr. 13/1997 convenzioni
urbanistiche). La norma permette quindi l’applicazione dell‘imposta di registro in
misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali ed ha effetti retroattivi e
pertanto è valida al fine di dirimere anche contenziosi ancora in essere per i quali non
è stata emessa una sentenza definitiva.
Api- coltura
Turismo del vino (Co. 503)
Sono ora esenti i redditi che promanano dall’attività di apicoltura qualora l’apicoltore risieda in zone montane ed egli possegga meno di 20 colonie di api.
Vengono allargate al cosiddetto „eno-turismo“ le agevolazioni già previste per l‘agriturismo.
Detrazioni per studenti universitari (Co. 23-24)
La detrazione IRPEF del 19% fino ad un importo massimo di 2.633 Euro delle spese per canoni di locazione sostenute da studenti universitari “fuori sede” è riconosciuta anche a favore degli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una Università situata in un comune distante almeno 50 km da quello di residenza qualora gli studenti abbiano residenza in un comune montano.
Restiamo naturalmente a Vostra disposizione per eventuali chiarimenti.
Cordiali saluti
Dr. Josef Vieider
