Di seguito si riportano le principali novità nel settore degli immobili e delle costruzioni/dell’edilizia contenute nella Legge Finanziaria 2021 (L. 178/2020, di seguito LF) e dal Decreto Legislativo "Milleproroghe" (D.Lgs. 183/2020, di seguito DLgs), entrati in vigore a partire dal 1° gennaio 2021.
1. Detrazioni fiscali e agevolazioni per gli immobili:
Proroga es estensione della detrazione fiscale 110%. (LF comma 66)
In primis una buona notizia: il credito d'imposta del 110% sugli immobili residenziali viene prorogato ed esteso per una più ampia applicazione e fruizione.
Ricordiamo che il c.d. Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) ha introdotto lo scorso maggio una detrazione fiscale del 110% per le seguenti opere sugli edifici residenziali effettuate tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 (escluse le abitazioni di lusso delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9): interventi di riqualificazione energetica, interventi di riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine di ricarica.
Per i dettagli vi rimandiamo alla nostra circolare nr. 45/2020.
Nei fatti questa allettante misura è rimasta finora in gran parte lettera morta per via degli ostacoli e delle complicazioni contenute nella disposizione, soprattutto nel caso di proprietà comuni o di condomini. Le attuali modifiche adottate dovrebbero porre rimedio a questa situazione:
- Innanzitutto, l'agevolazione sarà prorogata fino al 30 giugno 2022. Le detrazioni fiscali per le spese sostenute nel 2022 saranno deducibili in quattro rate annuali (invece delle attuali cinque). Inoltre, agli istituti per l’edilizia abitativa agevolata e simili viene concessa una proroga fino al 30 giugno 2023, a condizione che abbiano svolto almeno il 60% dei lavori entro il 31 dicembre 2022.
- Anche per condomini e per persone fisiche (esclusa l'attività commerciale o professionale) con opere eseguite su 2-4 alloggi distintamente accatastati (indipendentemente dal fatto che siano di proprietà di una o più persone), che hanno realizzato almeno il 60% dei lavori entro la data limite del 30 giugno 2022, è prevista una proroga fino al 31 dicembre 2022.
Le proroghe fino al 2022 sopra indicate sono soggette all'approvazione dell'Unione Europea, che però non dovrebbe rappresentare un problema.
Importante anche la seguente novità: mentre la possibilità introdotta lo scorso anno di cedere le detrazioni fiscali a terzi (soprattutto alle banche) è limitata al 31 dicembre 2021, tale possibilità è ora fruibile per il super bonus del 110% fino al 30 giugno 2022.
Per dare la possibilità di realizzare in tempo utile tutte le opere agevolate, i Comuni saranno autorizzati ad assumere dipendenti a tempo determinato.
- Sono ora agevolate anche le opere eseguite su edifici residenziali fino ad un massimo di quattro abitazioni, registrate separatamente al catasto edilizio, indipendentemente dal fatto che le unità abitative siano di proprietà di una sola persona o in comproprietà tra più persone. Ricordiamo che fino ad oggi la comproprietà era un motivo assoluto di esclusione e in molti casi precludeva l'accesso al beneficio. Si noti, tuttavia, che il singolo contribuente ha diritto alle detrazioni solo per un massimo di due unità abitative; tale restrizione non si applica, tuttavia, per i lavori su parti comuni.
Importante: gli edifici composti da più di quattro unità abitative (non indipendenti) non hanno ancora diritto al super bonus, a meno che non siano dei condomini.
- I requisiti per un’abitazione in un edificio plurifamiliare, per potere essere considerato un‘unità immobiliare indipendente, sono stati modificati. Oltre all'accesso indipendente, devono essere soddisfatti tre dei seguenti criteri: fornitura indipendente di acqua potabile, fornitura indipendente di gas, allacciamento elettrico indipendente o riscaldamento indipendente. Tale indipendenza rileva ai fini del limite delle quattro unità abitative di cui sopra.
- Ricordiamo che è un cosiddetto "intervento trainante" ai fini del bonus l'isolamento termico dell‘involucro dell'edificio per oltre il 25% della superficie esterna; qui viene ora riconosciuto anche l'isolamento del tetto (quindi superfici inclinate e non soltanto superfici esterne orizzontali), anche se il sottotetto non è riscaldato. Le esatte implicazioni di questo cambiamento richiedono un chiarimento ufficiale.
- Dal 1° gennaio 2021 sono considerati "interventi trainati" anche gli interventi per l'abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi dell'art. 16-bis, comma 1, lettera e) del TUIR, in particolare gli ascensori e gli impianti similari per favorire la mobilità delle persone con disabilità e delle persone con più di 65 anni in generale, per i quali è dovuta la detrazione del 110%.
- La detrazione fiscale è riconosciuta anche per l'installazione di impianti fotovoltaici su strutture accessorie (ad es.garage).
- Sonointrodotti bonus massimali per le colonnine di ricarica elettrica, ovvero:
2.000 Euro per le stazioni di ricarica di case unifamiliari o unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti,
1.500 Euro per i edifici plurifamiliare con un massimo di 8 colonnine e
1.200 Euro per i condomini con più di 8 stazioni di ricarica.
Il limite superiore si applica in ogni caso ad una stazione di ricarica per unità immobiliare. La restrizione non si applica alle misure di ristrutturazione già avviate prima dell'entrata in vigore della legge.
- importante: dal 1° gennaio deve essere apposta sul cartello per il cantiere una dicitura indicante che si eseguono opere che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%: "Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici“
- da ora in poi, la detrazione fiscale può essere richiesta anche per gli edifici che non hanno un attestato di prestazione energetica (APE) all'inizio dei lavori di ristrutturazione, ad esempio perché mancano uno o più muri perimetrali, a condizione che al termine degli interventi l'edificio consegua una classe energetica di fascia "A"
- Infine, i tecnici abilitati che devono asseverare gli interventi edilizi non sono più obbligati a stipulare una propria assicurazione di responsabilità civile per almeno 500.000 Euro, ma possono essere integrate anche le polizze esistenti.
- Altro importante novità relativa ai condomini: con il cosiddetto decreto di agosto (D.L. 104/2020) si era stabilito che la maggioranza dei partecipanti all'assemblea condominiale e 1/3 dei millesimi sono sufficienti per l'approvazione dei lavori, il loro finanziamento e l'eventuale opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura. È ora stabilito che con la stessa maggioranza si può anche approvare la delibera di esecuzione di opere da parte di uno o più condomini a proprie spese, sempre a condizione che anche questi condomini esprimano parere favorevole.
Si segnala inoltre che l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato per la prima volta una guida completa al credito d'imposta del 110% con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020. Piccola pecca: la circolare non tiene conto di nessuna delle innovazioni qui elencate!
Nota: se sono in corso lavori di ristrutturazione che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%, vale sicuramente la pena di riesaminare la situazione alla luce delle nuove disposizioni.
Proroga della detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione (commi 58 e 60 LF)
La detrazione fiscale per le opere di recupero degli edifici residenziali nella misura del 50% sulle spese fino a 96.000 euro (invece del 36% su un massimo di 48.000 euro) è nuovamente prorogata di un anno fino alla fine del 2021.
Ricordiamo che questo beneficio è generalmente disponibile solo per le abitazioni e le pertinenze e può essere utilizzato solo ai fini dell'IRPEF.
Nell'ambito di questi lavori di ristrutturazione, sono ammissibili al beneficio anche le opere edili volte alla riduzione del rischio sismico, con una percentuale maggiore di detrazione per i lavori su immobili siti nelle aree delle classi di rischio 1, 2 e 3, come spiegato separatamente di seguito.
Nel corso dell’iter parlamentare, la suddetta detrazione fiscale è stata estesa anche alla sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza alimentati a gas di ultima generazione.
La proroga al 2021 vale anche per l'acquisto di immobili in edifici completamente ristrutturai da imprese di costruzione entro 18 mesi dalla fine dei lavori (limite massimo 25% del prezzo d'acquisto).
Le detrazioni sono deducibili in 10 rate annuali di eguale importo.
Agevolazione del 65% per efficeinta-mento energetico (comma 58 LF)
Anche la detrazione fiscale del 65% sulle opere di riqualificazione energetica (commi 344-349 art. 1 L. 296/2006) è stata prorogata fino al 31.12.2021.
I requisiti di accesso e le
relative soglie sono rimasti invariati rispetto all'anno precedente.
Promemoria: le agevolazioni relative alle riqualificazioni energetiche sono applicabili anche agli immobili strumentali/commerciali e possono quindi essere utilizzate anche dalle aziende, indipendentemente dalla loro forma giuridica.
La detrazione fiscale di base può essere operata in dieci rate annuali di pari importo. Se però le opere di efficientamento energetico vengono effettuate in concomitanza con interventi trainanti che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%, anche la detraibilità fiscale per queste opere di efficientamento energetico viene aumentata al 110% ed è deducibile in cinque anni.
Importante: in base a un provvedimento del 6 agosto 2020, a partire da questa data, oltre alle altre certificazioni tecniche già note, sono necessario anche apposite perizie, con le quali viene certificata l'adeguatezza dei costi sostenuti (in Alto Adige con riferimento al listino prezzi delle linee guida provinciali).
Risanamento energetico di parti condominiali comuni
La Finanziaria del 2017, limitata alle sole parti comuni dei condomini, ha già concesso le seguenti proroghe, che non sono state modificate dalla Finanziaria del 2019. Promemoria: per le ristrutturazioni energetiche su parti comuni di condomini, l'ambito temporale è stato esteso al 31 dicembre 2021 e l'importo della detrazione fiscale in questo caso
- è aumentato dal 65% al 70% se i lavori riguardano l'involucro dell'edificio e vanno a beneficio di oltre il 25% della superficie dell'edificio, e
- dal 65% anche al 75% se le misure di costruzione fanno sì che il riscaldamento e il raffreddamento dell'edificio raggiungano almeno la media dei valori obiettivo fissati nel provvedimento del 26 giugno 2015.
Per contro, in negativo, si segnala che nell'esercizio precedente è stato introdotto il seguente limite per la ristrutturazione energetica delle parti comuni:
È previsto un tetto massimo pro quota sulle spese riconosciute pari a 40.000 Euro per unità immobiliare nel condominio.
Bonus mobili ed elettro-domestici (comma 58 LF)
Anche il bonus per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici (solo classe energetica A+, o A per i forni) in occasione di interventi di ristrutturazione sarà prorogato fino al 31.12.2021 e il limite massimo dei costi riconosciuti sarà innalzato dai precedenti 10.000 Euro a 16.000 Euro. Come già comunicato, per l'acquisto di elettrodomestici è anche necessaria la comunicazione all’ENEA. Inoltre, l'importo della detrazione 2021 può essere richiesto solo da coloro che hanno iniziato i lavori di ristrutturazione della rispettiva unità immobiliare (abitazione) dopo il 1° gennaio 2020; non è necessario che tali lavori siano già stati pagati (risposta AdE n. 62/2019).
La detrazione è disponibile anche per l'arredamento delle abitazioni completamente ristrutturate e acquistate dalle imprese di costruzione, a condizione che l'acquisto sia stato effettuato dopo il 1° gennaio 2020. L'importo della detrazione deve comunque essere ripartito su dicei anni.
Bonus verde (comma 76 LF)
Anche la detrazione introdotta nel 2017 per i lavori effettuati in giardini, terrazze e spazi verdi è stata prorogata fino al 31 dicembre 2021.
Ricordiamo che alle persone fisiche viene concessa una detrazione fiscale del 36%, con una spesa massima consentita di 5.000 Euro (cioè un credito d'imposta massimo di 1.800 Euro) per unità abitativa per determinate spese. La detrazione fiscale può essere generalmente effettuata in 10 rate annuali di pari importo. Il presupposto è che il pagamento venga effettuato tramite procedure tracciabili. Non è richiesta la contemporanea esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'unità abitativa. Il bonus è in linea di principio da suddividere in dieci anni.
Bonus facciate (comma 59 LF)
Il bonus facciata introdotto dalla legge finanziaria per il 2020 è stato prorogato senza modifiche fino al 31.12.2021. Si ricorda che nelle zone A e B (secondo il DM 1444/68) viene concessa una detrazione fiscale del 90% delle spese per la ristrutturazione delle facciate degli edifici visibili dalla strada, senza limiti superiori e senza restrizioni sulla destinazione degli edifici. Lo sgravio è accessibile sia alle persone fisiche che ai soggetti IRES, e il credito di imposta può essere ceduto a piacimento fino alla fine del 2021. L'importo della detrazione deve essere ripartito, in linea di principio, su dieci anni.
Bonus per adozione di misure antisismiche (cd. „Sisma-bonus“) (comma 66 LF)
La maggior detrazione del 110% fino ad un massimo di 96.000 Euro di spesa riconosciuta (detrazione massima quindi di Euro 105.600) per unità immobiliare per interventi edilizi volti ad aumentare la sicurezza sismica è stata prorogata dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022 e fino a tale data il beneficio si applica anche agli acquisti di abitazioni oggetto di demolizione e ricostruzione in termini anti-sismici se venduti entro sei mesi dal completamento dei lavori. Detta agevolazione secondo un‘interpretazione letterale spetterebbe per la vendita di tali immobili fino a fine 2022 ma, secondo una più prudente interpretazione basata su indicazioni dell'Agenzia delle Entrate, si deve attualmente ipotizzare come data limite il 30 giugno 2022.
N.B.: come è noto, le agevolazioni per le opere anti-sismiche si applicano alle zone d'Italia classificate nelle classi sismiche 1-3 (l'Alto Adige è meno a rischio e si trova in classe 4).
Cessione del credito o sconto in fattura
La possibilità introdotta dal D.L. 34/2020 di richiedere i crediti d'imposta da utilizzare mediante uno sconto in fattura o di cederli a terzi (anche a banche o intermediari finanziari) scade in linea di principio il 31.12.2021 (per il super bonus del 110% nel 2022, come sopra indicato) e riguarda:
- tutte le detrazioni fiscali per i lavori di risanamento di edifici residenziali ai sensi dell'art. 16-bis, comma 1, lett. a) e b), del TUIR;
- tutte le detrazioni fiscali (65%, 75%, 85% e 110%) per riqualificazione energetica;
- tutte le detrazioni fiscali per aumentare la sicurezza sismica
- tutte le detrazioni fiscali per la ristrutturazione delle facciate,
- detrazioni fiscali per l'installazione di impianti fotovoltaici (110%, vedi sopra)
- detrazioni fiscali per l'installazione di colonnine di ricarica (110%, vedi sopra).
Sostituzione di impianti sanitari (commi 61 – 65 LF)
A tutte le persone fisiche residenti in Italia sarà concesso un cosiddetto "bonus idrico" di 1.000 Euro, che potrà essere fruito entro il 31.12.2021 per sostituire rubinetteria e sanitari (WC, lavabi, docce, ecc.) con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d'acqua. I dettagli devono essere disciplinati da un regolamento di attuazione e, in considerazione del fatto che il fondo stanziato per tale misura è di soli 20 milioni di Euro, non ci si deve creare troppe aspettative.
Detrazione fiscale per il trattamento dell'acqua potabile
Ai privati, alle imprese, ai professionisti e agli enti non commerciali sarà concessa una detrazione fiscale del 50% sulle spese sostenute tra il 1° gennaio 2021 e il 31 dicembre 2022 per l'acquisto e l'installazione di sistemi di filtraggio e trattamento dell'acqua potabile. Anche in questo caso i tetti di spesa previsti sono estremamente modesti: 1.000 Euro per unità immobiliare per i privati e 5.000 Euro per gli altri soggetti.
I dettagli devono essere definiti in un regolamento di attuazione.
2. Altre novità per immobili
Redditi dominicali e agrari (comma 38 LF)
Nel 2021, i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli continueranno ad essere esentati dall'IRPEF per i redditi dominicali e agricoli che derivano dai terreni utilizzati nell’attività. Nota: L'esenzione non si applica alle società agricole, ad eccezione della azienda agricola semplice.
Imposta di registro acquisto di piccoli terreni
I piccoli agricoltori possono acquistare terreni agricoli per un valore fino a 5.000 Euro in esenzione dall'imposta di registro; rimangono dovute l'imposta ipotecaria di 200 Euro e l'imposta catastale dell'1%.
Affitti brevi attività commerciali (commi 595-597 LF)
A partire dal 1° gennaio 2021, si presume per legge che l’affitto a breve termine di più di quattro abitazioni (!) per periodo di imposta sia attività commerciale, e ciò indipendentemente da eventuali servizi di intermediazione correlati e dall'entità dei servizi aggiuntivi, con la conseguenza che, in caso di superamento della suddetta soglia, non si potrà più applicare la tassazione sostitutiva degli affitti al 21% mediante applicazione della cd cedolare secca. Occorrerà invece aprire una partita IVA e l'attività dovrà essere iscritta nel Registro delle Imprese. Ricordiamo che gli affitti a breve termine sono quelli che hanno una durata fino a 30 giorni. Un nuovo database presso il Ministero del Turismo monitorerà questi affitti.
Il conflitto con le norme amministrative locali, quali ad es. quelle in Alto Adige sarà probabilmente esacerbato da questo regolamento. Ricordiamo che in Provincia, se si effettuano più di quattro locazioni brevi - eventualmente anche di un'unica abitazione - e ci si appoggia ad un intermediario (es. Airbnb), la locazione costituisce un'attività commerciale ed è richiesta l'iscrizione al Registro delle Imprese. Nota: Continuiamo a ritenere che l'iscrizione nel Registro delle Imprese richiesta in Alto Adige possa rimanere senza ripercussioni fiscali, a condizione che non vengano superati i limiti statali di cui sopra.
Contributo al locatore per riduzione canone di locazione di immobile uso abitazione principale (LF commi 381-384)
Nel 2021, in considerazione della crisi, sarà concesso ai locatori un credito d'imposta pari al 50% delle eventuali riduzioni di affitto concesse rispetto al canone di locazione in vigore al 29 ottobre 2020 per l'affitto di immobili adibiti ad abitazioni principali in comuni ad alta densità di popolazione. Il limite massimo del credito d'imposta è di 1.200 euro per locatore (non per unità abitativa). In Alto Adige sono ammessi i seguenti comuni: Lagundo, Bolzano, Appiano, Lana, Laives e Merano. Maggiori dettagli con le disposizioni di attuazione.
Residenza principale dei pensionati all'estero (commi 48-49 LF)
I pensionati residenti all'estero che detengano un'abitazione in Italia che non affittano o non concedono in comodato hanno diritto al dimezzamento dell'imposta comunale sugli immobili IMU a partire dal 2021; per l'Alto Adige il beneficio non è applicabile in considerazione dell'IMI provinciale. La TARI, invece, sarà ridotto a 2/3.
Contributi previdenziali per giovani agricoltori
Anche per il 2021 i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli di età inferiore ai 40 anni che si iscrivono per la prima volta all'INPS saranno esentati dal pagamento dei contributi per i primi 24 mesi.
Rivalutazione partecipa-zioni e terreni
Sebbene sia oggetto di quasi tutte le leggi di bilancio degli ultimi 20 anni, la rinnovata proroga della rivalutazione agevolata degli immobili e delle partecipazioni lascia sorpresi, considerato che tale rivalutazione era stata pena prorogata con riferimento al 1° luglio 2020. La nuova proroga consente di effettuare una rivalutazione con riferimento al 1° gennaio 2021 entro il 30 giugno 2021; l'importo dell'imposta sostitutiva è rimasto invariato ed è pari all'11% del valore di mercato.
Legge sugli appalti pubblici (Art. 13 D.L.)
Fino al 31 dicembre 2021 per gli appalti pubblici continuerà ad essere possibile effettuare pagamenti anticipati del 30% (invece del 20% previsto dal Codice degli Appalti). La disposizione introdotta dal D.L. 32/2019 per consentire il subappalto temporaneo fino al 40% (invece del precedente 30%) nelle gare, è stata prorogata fino alla fine del 2021.
Restiamo a vostra disposizione per eventuali ulteriori informazioni.
Cordiali saluti
Josef Vieider
