Di seguito vi illustriamo brevemente le novitá contenute nella Legge Finanziaria 2022 (legge 234/2021) riguardanti il settore immobiliare e dell’edilizia in generale, in vigore dal 1° gennaio 2022.
Tutti i riferimenti sono all’unico articolo ed ai relativi commi della legge.
1. Detrazioni di imposta e agevolazoni per immobili
Detrazione 50% per ristrutturazione prorogata senza modifiche(comma 37)
La detrazione fiscale per le opere di recupero degli edifici residenziali nella misura del 50% sulle spese fino a 96.000 euro (invece del 36% su un massimo di 48.000 euro) è prorogata fino al 31 dicembre 2024.
Ricordiamo che questo beneficio è generalmente disponibile solo per le abitazioni e le pertinenze e può essere utilizzato solo ai fini dell'IRPEF ed è detraibile in rate in dieci anni.
Nell'ambito di questi lavori di ristrutturazione, sono ammissibili al beneficio anche le opere edili volte alla riduzione del rischio sismico, con una percentuale maggiore di detrazione per i lavori su immobili siti nelle aree delle classi di rischio 1, 2 e 3, come spiegato separatamente di seguito.
La proroga fino alla fine del 2024 (anziché di un solo anno come di solito avveniva in passato) consente una programmazione senza l’affanno di dovere terminare i lavori in fretta.
Detrazione per acquisto di abitazione ristrutturata
La proroga al 2024 vale anche per l'acquisto di immobili in edifici completamente ristrutturai da imprese di costruzione entro 18 mesi dalla fine dei lavori (limite massimo 25% del prezzo d'acquisto). Quindi fino a fine 2024 si potrà dedurre il 50% del 25% del prezzo di acquisto con il limite di 48.000 Euro per abitazione.
Le detrazioni sono deducibili in 10 rate annuali di eguale importo.
Detrazione 65% per interventi efficienza energetica(comma 37)
Anche la detrazione fiscale del 65% sulle opere di riqualificazione energetica (commi 344-349 art. 1 L. 296/2006) è stata prorogata fino al 31.12.2024.
I requisiti di accesso e le relative soglie sono rimasti invariati rispetto all'anno precedente.
Il bonus è in generale pari al 65% della spesa, con esclusione delle finestre (50%), schermature solari (50%), impianti di climatizzazione (50%).
Promemoria: le agevolazioni relative alle riqualificazioni energetiche sono applicabili anche agli immobili strumentali/commerciali e possono quindi essere utilizzate anche dalle imprese, indipendentemente dalla loro forma giuridica.
La detrazione fiscale di base può essere operata in dieci rate annuali di pari importo. Se però le opere di efficientamento energetico vengono effettuate in concomitanza con interventi trainanti che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%, anche la detraibilità fiscale per queste opere di efficientamento energetico viene aumentata al 110% ed è deducibile in cinque anni.
Importante: in base a un provvedimento del 6 agosto 2020, a partire da questa data, oltre alle altre certificazioni tecniche già note (ad es. per l’ENEA), sono necessarie anche apposite perizie, con le quali viene certificata l'adeguatezza dei costi sostenuti (in Alto Adige con riferimento al listino prezzi delle linee guida provinciali).
Proroga con modifiche del superbonus 110% (commi 28-43)
Ricordiamo che il termine per fruire della detrazione del 110%, cd. "superbonus", generalmente scade con il 30 giugno 2022.
La Finanziaria 2022 ha introdotto una serie di proroghe, come segue.
a) fino al 31 dicembre 2025, in particolare nella misura del 110% fino al 31.12.2023, del 70% fino al 31.12.2024 e del 65% fino al 31.12.2025, per gli interventi effettuati
- da condomini;
- da persone fisiche su case/immobili di proprietà costituiti da un max. di quattro unità sull’intero edificio;
- da persone fisiche, su singole unitá abitative, site in condomini o anche in edifici di cui al capoverso precedente, a condizione che siano dati anche i presupposti per gli interventi trainati;
- da ONLUS, associazioni di volontariato e associazioni di utilità sociale.
b) nella misura del 110% fino al 31 dicembre 2023 per interventi effettuati da Istituti di Edilizia Popolare (IACP ecc.), oltre che da singole persone fisiche in singole unità in tali edifici e da cooperativa di edilizia sociale in diversi termini ed a determinate condizioni;
c) nella misura del 110% fino al 31 dicembre 2022 per interventi effettuati da persone fisiche su singole abitazioni (senza i requisiti di cui alla lettera;
d) a condizione che al 30 giugno 2022 siano realizzati/terminati lavori per almeno il 30%. In caso contrario l’agevolazione decade al 30 giugno 2022. Si tratta di lavori su case unifamiliari o abitazioni cd. “indipendenti” (si veda la ns. circolare 46/2020).
Oltre a queste proroghe di non facile interpretazione, sono state apportate anche alcune modifiche alla normativa del “Superbonus”:
- l’asseverazione della congruitá delle spese a partire dal 2022 é necessaria anche nei casi di detrazione in dichiarazione dei redditi e non solo in caso di cessione del credito o di sconto in fattura;
- a tale scopo dovrebbe essere pubblicato entro il prossimo 9 febbraio con apposito provvedimento un “tariffario” con i prezzi di riferimento per specifici interventi. Inoltre, anche per i suddetti interventi fruiti in detrazione in dichiarazione sarà richiesto il visto di conformità da parte di un Dottore Commercialista o CAAF, salvo che la detrazione non venga applicata sul modello precompilato da parte dell’Agenzia Entrate oda parte del sostituto di imposta che presta assistenza fiscale.
Bonus “mobili” ed elettro-domestici (comma 37)
Anche il bonus „mobili“ del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici (classe energetica A+, oppure A per i forni), in concomitanza con lavori di ristrutturazione, viene prolungato al 31.12.2024, ma il limite max. di 16.000 Euro viene ridotto
- ad Euro 10.000 per
le spese sostenute nel 2022; - ad Euro 5.000 per
spese degli anni 2023 e 2024.
È sempre necessaria la comunicazione
all’ENEA.
È inoltre richiesto che chi usufruisce delle detrazioni nel 2022, abbia eseguito sull’unità abitativa dopo il 1°gennaio 2021 lavori di ristrutturazione (non è necessario che siano già stati pagati). Per gli anni successivi il termine si sposta in avanti di un anno. La detrazione spetta in dieci rate annuali.
Bonus "verde" (comma 38)
Il "green bonus" introdotto nel 2017 (detrazione di imposta del 36% per interventi su giardini, terrazze e aree verdi) viene prolungato al 31.12.2024. Ricordiamo che tale agevolazione spetta sui suddetti interventi per un importo max. di 5.000 Euro (quindi con una detrazione max. di 1.800 Euro) per unità abitativa. La detrazione spetta in dieci rate annuali. Non è richiesta la concomitanza con l’effettuazione di lavori di ristrutturazione.
Bonus facciate (comma 39)
Il bonus facciate, introdotto nel 2020 dalla Finanziaria 2020 è stato invece prolungato soltanto fino al 31.12.2022. Ricordiamo che riguarda il risanamento di facciate visibili di edifici siti nelle zone A e B urbane, ed ammontava finora al 90% dei costi sostenuti.
Il bonus nel 2022 è stato ridotto al 60%. Vi possono accedere sia persone fisiche che società e imprese. È consentita la cessione del credito di imposta. La detrazione spetta in dieci anni.
Abbattimento barriere architetto-niche (comma 42)
Le spese per interventi effettuati al fine dell’abbattimento delle barriere architettoniche fino ad ora erano ricondotte alle spese di ristrutturazione di immobili abitativi (detrazione 50% con spesa max. 96.000 Euro); oppure potevano essere considerati interventi trainati nell’ambito del bonus 110%.
La Finanziaria 2022 ha introdotto, per ora solo nel 2022, uno specifico bonus del 75%, detraibile in cinque rate annuali. I presupposti soggettivi sono identici a quelli per il superbonus 110% e deve trattarsi di interventi su edifici esistenti.
L’agevolazione sarà interessante in particolare quando non si può fruire del superbonus. Il limite dei costi agevolabili varia a seconda della tipologia di edificio da 50.000 a 30.000 Euro.
Colonnine di ricarica (commi 28-43)
Non è stato invece prorogato il bonus per la realizzazione di colonnine per la ricarica di autovetture elettriche. Quindi per le spese sostenute dopo il 31 dicembre 2021 si potrà fruire di una detrazione soltanto in quanto intervento “trainato” da altro intervento nell’ambito del bonus 110%.
Sismabonus (comma 37)
Il sisma-bonus di cui all’art. 16, comma 1-quinquies del DL 63/2013, nella misura del 75% o 85% delle spese riconosciute fino ad un max. di 96.000 Euro per unità abitativa, è fruibile fino alla fine del 2024.
Peraltro gli interventi antisismici sugli edifici possono rientrare anche tra quelli aventi diritto al superbonus 110%, per i quali valgono le proroghe come sopra indicate.
Il credito di imposta spetta a persone fisiche ma anche a soggetti IRES, per unità abitative ma anche per immobili strumentali. La detrazione si fruisce in cinque rate annuali.
Attenzione: il sisma-bonus spetta per interventi nelle zone sismiche di classificate da 1 a 3 (la Provincia di Bolzano è zona 4).
Sismabonus Acquisti
Sembrerebbe che il sisma-bonus spetti anche per l’acquisto di case ristrutturate ed assoggettate ad interventi antisismici, o perlomeno questa è l’opinione prevalente della dottrina. La lettera della norma è però oggettivamente poco chiara per cui si attendono indicazioni ufficiali al riguardo.
Cessione credito di imposta o sconto in fattura (commi 29-41)
La possibilità di cedere a terzi il credito di imposta in generale per i vari interventi sugli edifici ovvero di richiedere lo sconto in fattura, come da art. 121 del DL 34/2020 scadeva a fine 2021. Ora con la Finanziaria 2022 tale possibilità viene prolungata, parallelamente alle altre numerose proroghe, di regola fino a fine 2024, oltrechè ampliata, in particolare:
- al bonus per abbattimento barriere architettoniche;
- al bonus per la realizzazione di posti auto ovvero garage (bonus 50%).
Riassumendo, la cessione del credito ovvero lo sconto in fattura possono essere usufruiti per:
- tutte le detrazioni fiscali relative alle ristrutturazioni edilizie su edifici abitativi di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett.. a) e b) TUIR;
- tutte le detrazioni (65%, 75%, 85% e 110%) relative ad interventi di risanamento energetico;
- tutte le detrazioni per il sisma-bonus;
- tutte le detrazioni per il bonus-facciate (solo nel 2022);
- il bonus abbattimento barriere architettoniche (solo nel 2022);
- il bonus per la realizzazione di posti auto ovvero garage.
Asseverazione congruita spese e visto di conformità (comma 29)
Ai sensi del comma 29 della L.F. 2022, per tutte le cessioni di credito e gli sconti in fattura di cui all’art. 121 DL 34/2020 a partire dall’1 gennaio 2022 sono richiesti:
- l’asseverazione
sulla congruitá dei prezzi; - il visto di
conformità apposto da un Dottore Commercialista (o da un CAAF).
Tale nuova regolamentazione era stata introdotta con il DL 157/2021, mai convertito in legge: il contenuto è stato però integralmente trasposto nella Legge Finanziaria 2022.
Tali nuovi adempimenti non sono invece richiesti in alcuni casi, e cioè per gli interventi senza concessione edilizia e quelli con concessione edilizia ma di importo inferiore a 10.000 Euro.
Per il bonus facciate invece, asseverazione e visto di conformità sono sempre richiesti, indipendentemente da importo o tipo di lavoro.
Bonus impianti sanitari non prorogato
Nel 2021 era stato introdotto un bonus per la sostituzione degli impianti sanitari (WC, lavandini, vasche da bagno, docce) per le persone fisiche: tale bonus non è stato prorogato.
Bonus fiscale trattamento acqua potabile
Sempre nel 2021è stato introdotto un bonus, fruibile da persone fisiche, imprese, professionisti, enti ecc., del 50% per l’acquisto di sistemi di filtraggio dell’acqua potabile. Il bonus è fruibile fino a fine 2022 ed è rimasto invariato rispetto al 2021.
Bonus affitto giovani locatari (comma 155)
Locatari di età compresa tra 20 e 31 anni con un reddito complessivo fino ad Euro 15.493,71, possono usufruire per i contratti di locazione stipulati ai sensi della legge 431/1998 per la casa di residenza per quattro anni di una detrazione di 991,60 Euro, ovvero del 20% del canone di locazione se superiore (con un max. di 2.000 Euro).
2. Altre novità per immobili ed edilizia
Imposta registro e assegnazioni terreni per l’edilizia agevolata (comma 730)
Per le assegnazioni di terreni da edificare da parte dei Comuni a singoli committenti o a cooperative nell’ambito dell’edilizia sociale si applica da sempre l’imposta di registro in misura fissa. Soltanto in Provincia di Bolzano negli ultimi anni l’Agenzia Entrate riteneva che la normativa locale fosse diversa da quella nazionale e di conseguenza non applicava la suddetta agevolazione ma richiedeva l’imposta proporzionale del 9%, con ciò causando un contenzioso con i contribuenti.
Su tale tema viene detta ora la parola fine con una interpretazione autentica dell’art. 32, comma 2, del DPR 601/1973, che finalmente sancisce che l’agevolazione spetta anche in Provincia di Bolzano. Trattandosi di un’interpretazione autentica, è applicabile anche retroattivamente, cosicchè gli uffici dell’Agenzia Entrate dovranno abbandonare il contenzioso. Dovrebbe essere possibile anche richiedere il rimborso di quanto pagato e non dovuto.
Esenzione IRPEF agricoltori (comma 25)
Viene prorogata anche per il 2022 l’esenzione IRPEF per i redditi dominicali/agrari per i coltivatori diretti/IAP iscritti alla previdenza agricola. L’esenzione vale anche in determinati casi per determinati tipi di società.
Acquisto prima casa per „under 36“(commi 151-153)
Le agevolazioni introdotte con il DL 73/2021 per l’acquisto di abitazioni da parte di contribuenti sotto i 36 anni (compiuti) previste fino al 30 giugno 2022, sono prorogate fino al 31 dicembre 2022.
Quindi, chi acquista la prima casa e nell’anno di acquisto non compie i 36 anni, non dovrá sostenere l’IVA del 4% ovvero l’imposta di registro del 2% oltre ad imposte ipotecarie e catastali. Presupposto per tale bonus è che il reddito ISEE non sia superiore a 40.000 Euro. Mentre per le imposte di registro e ipo-catastali l’esenzione è totale, per l’IVA gli spetta un credito per l’imposta pagata al venditore, che potrá essere compensata successivamente con altre imposte.
L’agevolazione si applica anche per il trasferimento di altri diritti reali (nuda proprietá, usufrutto, ecc.). Il contribuente deve essere in possesso anche degli altri presupposti richiesti per l’acquisto della prima casa.
È prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva (0,25%) per i mutui ipotecari in caso venga erogato un finanziamento ad hoc per il suddetto acquisto.
Sono esclusi dall’agevolazione gli immobili di “lusso” (cat. A/1, A/8 e A/9).
Sono invece incluse le unitá immobiliari “accessorie” (cat. C/2, C/6 e C/7).
Rivalutazione partecipazioni e terreni
Per la prima volta, da quasi 20 anni a questa parte, la Legge Finanziari non contiene la proroga della norma che consentiva di rivalutare partecipazioni e terreni a determinate condizioni con un’imposta sostitutiva (da ultimo pari all’11%).
Agevolazione IMU e TARI per pensionati residenti all’estero (comma 743)
È prevista, limitatamente al 2022, una riduzione dell’IMU al 37,5% così come della TARI a 2/3 sull’unica unità abitativa sita in Italia, per i pensionati italiani residenti all’estero; tale unità non deve essere locata o concessa in uso a terzi. Anche in questo caso si è in attesa di maggiori dettagli.
IMU artigiani/ commercianti (commi 353 – 356)
Artigiani e commercianti al dettaglio in piccoli comuni con meno di 500 abitanti potranno usufruire di contributi per compensare il costo dell’IMU sugli immobili utilizzati nell’attività. Siamo in attesa dei dettagli contenuti nelle disposizioni attuative.
Per eventuali ulteriori chiarimenti siamo a vs.
disposizione.
Cordiali saluti
Dott. Josef Vieider
