Modifiche relative al settore immobiliare e delle costruzioni

Art. 2 co. 229 Finanziaria

Possono essere oggetto di rivalutazione i terreni edificabili e quelli agricoli.

La definizione di terreno edificabile è stata radicalmente modificata con il decreto Bersani nel 2006. Un terreno è da considerasi edificabile se utilizzabile a tale scopo in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dal fatto che sia approvato o meno il piano regolatore regionale (provinciale).

Il valore rivalutato dell’immobile rappresenta il costo minimo fiscalmente riconosciuto in caso di cessioni del terreno. Ne consegue che anche qualora la cessione avvenisse ad un prezzo inferiore, l’imposta di registro è comunque dovuta sul valore rivalutato e sull’atto di compravendita deve risultare l’avvenuta rivalutazione.

Occorre inoltre fare attenzione fatto che a differenza della rivalutazione delle partecipazioni, la perizia asseverata deve essere redatta prima di un’eventuale cessione. Ciò significa ad esempio che chi cede il terreno a febbraio 2010, non può far redigere la perizia appena a ottobre, in corrispondenza dal versamento dell’imposta sostitutiva, ma deve avere la perizia asseverata ancora prima della cessione.

Si deve porre attenzione in tutti quei casi in cui i contribuenti abbiano già effettuato in passato una rivalutazione dei terreni: qualora intendano usufruire di tale nuova possibilità per correggere il valore di perizia verso l’alto, saranno tenuti a corrispondere l’imposta sostitutiva sull’intero valore di perizia e non solo sull’eventuale maggior valore derivante dalla perizia aggiornata. Può comunque essere chiesta a rimborso l’imposta sostituiva corrisposta in precedenza.

Agevolazione del 36% per interventi di recupero del patrimonio edilizio (Art. 2 co. 10 Finanziaria)

Nota bene: per poter usufruire della detrazione è a tutt’oggi indispensabile l’indicazione  separata in fattura dei costi inerenti la mano d’opera.

Preghiamo inoltre di porre la massima attenzione al fatto che per poter beneficiare della detrazione in argomento le relative comunicazioni all’Agenzia delle Entrate di Pescara e , qualora l’entità dei lavori lo richieda, le comunicazioni all’Azienda sanitaria (in Alto Adige alla ripartizione lavoro) devono necessariamente essere fatte prima dell’inizio dei lavori.

È stata parimenti prolungata l’agevolazione a favore degli acquirenti di abitazioni ristrutturate, in misura pari al 25% del prezzo di acquisto fino a un massimo di 48.000,00 Euro. La detrazione spetta a condizione che l’impresa cedente effettui lavori di ristrutturazione nel periodo intercorrente fra il 1 gennaio 2008 ed il 31 dicembre 2012 e ceda l’immobile entro la data del 30 giugno 2013.

Nota bene: per poter usufruire dell’aliquota ridotta non è più necessaria l’indicazione separata in fattura dei costi della mano d’opera. Va tuttavia tenuto presente che qualora vengano utilizzati cosiddetti beni di “valore significativo (caldaie, ascensori, montacarichi, infissi interni ed esterni, citofoni, impianti di condizionamento, impianti sanitari e impianti d’allarme), se il valore di tali beni supera il 50% del valore dell’intero intervento, torna ad essere applicata la regola in base alla quale a tali beni viene applicata l’IVA ordinaria del 20%. In particolare, in caso di superamento della soglia del 50%, l’IVA al 10% si applica all’ammontare doppio della manodopera e per la differenza ricorre l’aliquota ordinaria del 20%.

Esempio: Installazione di una caldaia nuova per complessivi Euro 10.000,00, di cui 4.000,00 Euro per la manodopera e 6.000,00 Euro per la caldaia. Poiché il costo della caldaia supera il 50% del costo complessivo dell’intervento, l’aliquota ridotta del 10% si applica a un importo di Euro 8.000,00, pari al doppio della manodopera, mentre per i restanti 2.000,00 Euro si applica l’IVA ordinaria del 20%.

Agevolazione solo ancora per tutto il 2010

Si consiglia pertanto si sfruttare l’agevolazione ancora nel 2010.

Di seguito si riepilogano brevemente le caratteristiche dell’agevolazione:

sono previste quattro categorie di interventi, per le quali sono in parte previste diverse percentuali di detrazione e diversi requisiti di ordine formale, di cui si da cenno nella seguente tabella:

Va inoltre ricordato, che il DL 185/2008 ha introdotto in materia di interventi di risanamento energetico l’obbligo di effettuare, in aggiunta alla comunicazione generica prevista nei confronti dell’ENEA, un’ulteriore comunicazione all’Agenzia delle Entrate da effettuarsi entro 90 giorni dalla fine del periodo di imposta in cui sono iniziati i lavori.

Ai sensi del provvedimento 57639 del 6 maggio 2009 la comunicazione è obbligatoria qualora siano soddisfatte le seguenti tre condizioni:

1. deve trattarsi di interventi per i quali i pagamenti vengono eseguiti in un periodo di imposta successivo al 31 dicembre 2008;

2. i lavori devono perdurare per più di un periodo di’imposta successivo al 31.12.2008 (ad esempio 2009 e 2010 – viceversa, per lavori eseguiti nel 2008 e conclusi nel 2009 non va fatta la comunicazione);

3. anche il pagamento dell’intervento deve avvenire su più periodi d’imposta.

Per le persone fisiche pertanto vi è l’obbligo di effettuare la suddetta comunicazione solo qualora siano stati effettuati interventi di riqualificazione energetica nel 2009, che si concluderanno solo nel 2010 o nel 2011, anni nei quali deve anche ancora esserci un esborso per l’intervento. In tal caso la comunicazione, telematica, va effettuata telematicamente entro 90 giorni dalla fine del periodo di imposta.

Viceversa non deve essere fatta la comunicazione qualora:

- i lavori siano iniziati e si siano conclusi nel medesimo periodo di imposta;

- nonostante i lavori si siano protratti per più periodi, i pagamenti siano stati effettuati tutti in un unico periodo di imposta.

Qualora i lavori si protraggano per almeno tre anni, sarà necessario effettuare una comunicazione per ciascun anno. Le prime comunicazione ai sensi del provvedimento di cui sopra per i lavori iniziati nel 2009 che proseguono anche per il 2010 vanno trasmesse dal 4 gennaio al 31 marzo 2010.

Con provvedimento del 21 dicembre 2009 è stato reso disponibile il software per la trasmissione telematica di dette comunicazioni.

Indicazione: Qualora vi sia l’obbligo di effettuare la presente comunicazione, Vi preghiamo di contattare il nostro studio.

6. Riduzione del saggio legale d’interesse all’1% a partire dal 1 gennaio 2010

Aumento del valore dell’usufrutto a seguito della riduzione degli interessi legali

Nei trasferimenti di immobili a partire dal 1 gennaio 2010 si registra un incremento del valore dell’usufrutto ai fini dell’imposta di registro a scapito di una corrispondente riduzione dei valori della nuda proprietà. Le nuove tabelle di calcolo sono state pubblicate con provvedimento del 23 dicembre 2009.