Novità in tema di tassazione su trasferimento e locazione di immobili a partire dal 1° gennaio 2014
A partire dal 1° gennaio 2014 è stata introdotta una serie di novità che riguardano la tassazione degli immobili. Come già anticipato sono state abrogate le principali agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili. Per quanto riguarda le locazioni è stata introdotta la norma per cui non è più possibile effettuare in contanti il pagamenti dei canoni, anche se di importo inferiore a 1.000 Euro. Notevoli semplificazioni, seppur parzialmente contraddittorie, sono state previste con riferimento all’attestato di prestazione energetica. Inoltre, a partire dal 1° febbraio 2014, l’imposta di registro per le locazioni dovrà essere versata con il modello F24, e dunque ci sarà anche la possibilità di compensazione con altre imposte. Infine gli immobili non locati potranno essere parzialmente soggetti ad IRPEF anche se per gli stessi è stata versata l’IMU.
Qui di seguito le novità in dettaglio:
- Abrogazione delle principali agevolazioni per i trasferimenti immobiliari:
Il decreto legge n. 104/2013 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2013 prevede, a partire dal 1° gennaio 2014, due aliquote per la determinazione dell’imposta di registro proporzionale sui trasferimenti immobiliari: 2% per l’acquisto della prima casa e 9% per tutti gli altri trasferimenti. contemporaneamente sono state abrogate sostanzialmente tutte le agevolazioni in essere applicabili ai trasferimenti di immobili. È stata inoltre innalzata la precedente imposta di registro in misura fissa da 168 Euro a 200 Euro. L’aumento a 200 Euro vale anche per le imposte in misura fissa ipotecaria e catastale, fatti salvi i casi in cui il trasferimento sia soggetto ad imposta di registro proporzionale, per il quale le imposte ipotecaria e catastale sono fissate in 50 Euro ciascuna. È stato inoltre stabilito l’importo minimo di 1.000 Euro per l’imposta di registro proporzionale. Abbiamo già trattato queste novità nella nostra circolare n. 40/2013 a cui rimandiamo per maggiori dettagli.
Nonostante varie promesse da parte di diversi politici, la riforma in oggetto non ha subito modifiche da parte dei decreti legge n. 145/2013 (legge di stabilità) e n. 151/2013 fatta eccezione per:
- l’agevolazione relativa al trasferimento di terreni agricoli a coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla gestione agricoltori INPS, che permane: imposta di registro proporzionale con aliquota 1% ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa;
- l’imposta di registro per i trasferimenti di terreni agricoli a soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali è determinata nella misura del 12% (co. 609, art. 1 decreto legge 147/2013), questo è l’unico caso in cui la nuova aliquota è stata innalzata dal 9% al 12%.
- Divieto di pagamento di canoni di locazione abitativi in contanti
Dal 1° gennaio 2014 non è più possibile effettuare il pagamento in contanti dei canoni di locazione relativi a contratti abitativi, anche se per importi inferiori al limite di 1.000 Euro previsto per i generici pagamenti in contanti.
A partire da gennaio ai sensi della legge di stabilità 2014 (art. 1 co 50 legge 147/2013) i pagamenti di canoni di locazioni, indipendentemente dall’importo, dovranno essere eseguiti con metodi tracciabili, quindi con bonifici bancari, carte di credito, bancomat o assegni bancari non trasferibili.
Il divieto colpisce solo gli immobili abitativi e le relative pertinenze; la novità non interessa invece le locazioni di immobili strumentali come i negozi, gli uffici, i capannoni industriali nonché i garage e le cantine se non sono pertinenze di immobili abitativi. Sono esclusi dal divieto anche gli immobili abitativi di edilizia sociale pubblica.
Sembrerebbe che il divieto non sia applicabile solo ai contratti per cui vi è l’obbligo di registrazione, infatti da un’interpretazione letterale della norma il divieto di pagamento in contanti dovrebbe valere anche per i contratti di locazione a breve termine e per le locazioni nell’ambito di attività turistiche (locazione di stanze private). Parimenti si presume che il divieto valga anche per le spese accessorie al contratto di locazione come ad esempio le spese condominiali.
Il divieto segue il principio di cassa. È opinione della stampa specializzata che il pagamento di canoni di locazioni relativi all’anno precedente effettuati dal 1° gennaio 2014 non possono essere effettuati in contanti.
Il provvedimento non presenta alcuna deroga per i conduttori non residenti; come noto nell’ambito delle vendite al dettaglio il limite all’utilizzo del contante per i non residenti è di 15.000,00 Euro a condizione che vengano espletate alcune formalità. Si auspica che anche per le locazioni venga introdotta in futuro una analoga deroga.
La norma non prevede specifiche sanzioni, si ritengono tuttavia applicabili le sanzioni già in vigore per il divieto di utilizzo del contante che vanno dall’1% al 40% dell’importo pagato con una sanzione minima pari a 3.000,00 Euro.
In caso di violazione del divieto all’utilizzo del contante vengono disconosciute le agevolazioni relative alla detraibilità del/dal canone di locazione a favore rispettivamente del locatore e del conduttore. Il pagamento con metodi alternativi al contante è richiesto anche ai fini dell’attestazione ISEE.
- Attestato di prestazione energetica - novitá:
La materia dell’attestato di prestazione energetica è stata oggetto di varie modifiche in tre differenti provvedimenti legislativi di fine anno, tra l’altro con regolamentazioni contraddittorie tra di loro. Ci si augura pertanto che in fase di conversione dei decreti legge vengano apportate le opportune correzioni. Per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2014, pur nell’incertezza di norme non ancora chiare ed univoche, ci si dovrebbe potere basare sui seguenti principi:
- l’assenza dell’attestato di prestazione energetica in allegato o della relativa autodichiarazione nei contratti di locazione o di vendita non rappresenta causa di nullità del contratto stesso;
- in assenza dell‘allegato “attestato di prestazione energetica” o della relativa dichiarazione è applicata la sanzione che va da 3.000 Euro a 18.000 Euro per i contratti di vendita, ridotta da 1.000 a 4.000 Euro per i contratti di locazione; se questi ultimi sono di durata inferiore a 3 anni la sanzione è ridotta della metà;
- per i contratti di locazione di singoli subalterni non è più obbligatorio allegare l’attestato di prestazione energetica, ma è sufficiente un’autodichiarazione al riguardo;
- non è richiesto alcun “attestato di prestazione energetica” o autodichiarazione per i trasferimenti nell’ambito di atti di successione e donazione;
- solo per i trasferimenti a favore di enti pubblici e società partecipate pubbliche il contratto può essere integrato con l’attestato di prestazione energetica successivamente senza incorrere in sanzioni. Una apposita norma (controversa) è contenuta nel decreto legge n. 151/2013.
- Nuovo modello F24 dal 1° febbraio 2014:
Un’ulteriore novità in tema di locazioni riguarda il pagamento dell’imposta di registro: a partire dal 1° febbraio 2014 può essere utilizzato il nuovo modello “F24 Elide” che sostituisce il precedente modello F23. Con questo modello potranno essere versate oltre all’imposta di registro anche l’imposta di bollo e le eventuali sanzioni ed interessi. Questa novità rende possibile compensare, a partire dal 1° febbraio 2014, l’imposta di registro dovuta con crediti di altre imposte e tasse che vengono anch’esse per legge verste tramite modello F24. Mentre i titolari di partita IVA dovranno eseguire tali versamenti in via telematica o tramite intermediario, i soggetti privati potranno recarsi anche in futuro presso gli sportelli bancari. Fino alla fine del 2014 sarà tuttavia possibile utilizzare ancora il precedente modello F23.
- IRPEF sulle abitazioni non locate
L’art. 1, co. 717-718 della legge n. 147/2013 dispone che, retroattivamente per il 2013, sono imponibili al 50% i redditi relativi ad abitazioni non locate situati nello stesso comune dell’abitazione principale e per cui è stata versata l’IMU. Si ricorda che per questi immobili l’IMU avrebbe dovuto sostituire IRPEF: tale agevolazione viene dunque ridotta alla metà.
Per ulteriori chiarimenti restiamo a Vostra disposizione.
Cordiali Saluti,
Dr. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-07-14.01.2014-Trasferimenti e locazioni di immobili
