Novità in tema di trasferimenti immobiliari a partire dal 1° gennaio 2014 – ratifica del D.L. 104/2013

Novità in tema di trasferimenti immobiliari a partire dal 1° gennaio 2014 – ratifica del D.L. 104/2013

Vi abbiamo già informato in argomento con la nostra circolare numero 35/2013: con il D.L. 104/2013 pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 12 settembre 2013 è stata riformata, con valenza a partire dal 1° gennaio 2014, la tassazione dei trasferimenti immobiliari attraverso una semplificazione che prevede due sole aliquote di imposta (2% e 9%) e la cancellazione della maggior parte delle agevolazioni ad oggi esistenti. La riforma è ora definitiva: il suddetto D.L. è stato infatti convertito in legge in data 8 novembre 2013, ed è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n° 264 dell’11 novembre 2013.

In concreto, per i trasferimenti immobiliari soggetti ad imposta di registro proporzionale (quelli non soggetti ad IVA), la modifica porterà fondamentalmente alla cancellazione di ogni agevolazione oggi prevista ma alla contestuale riduzione dell’imposta di registro dovuta per i trasferimenti immobiliari, compresi quelli relativi alla prima casa.

Quindi, salvo modifiche dell’ultima ora con la legge di stabilità in discussione in questi giorni, a partire dal 2014, le aliquote dell’imposta di registro saranno soltanto due, ovvero:

- 2%    per i trasferimenti relativi alla “prima casa”, a meno che l’immobile non sia di categoria A/1, A/8 o A/9 (ville, palazzi e castelli). Ne deriva che per gli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2014 non dovrà più essere preso in considerazione il concetto di “casa di lusso” bensì si dovrà fare riferimento unicamente alle categorie catastali; ciò vale però unicamente ai fini dell’imposta di registro e non anche ai fini dell’IVA. Tutte le altre condizioni per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” restano invece invariate.

- 9%    per ogni altro trasferimento senza eccezione alcuna.

In aggiunta a ciò, è previsto l’innalzamento dell’imposta di registro in misura fissa dagli attuali 168 € a 200 €; ciò non riguarda solamente i trasferimenti immobiliari bensì anche ogni altro atto soggetto a registrazione in misura fissa (come per esempio: trasferimento di quote societarie, atti di fusione, scissione o trasformazione ecc.).

In pratica, in tutti i casi in cui la tariffa di cui al Testo unico dell’imposta di registro prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa, a partire dal primo gennaio 2014 questa sarà automaticamente da intendersi pari ad € 200.

L’aumento a 200 € riguarda inoltre anche le imposte ipotecarie e catastali dovute in misura fissa con esclusione del caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta di registro. In quest’ultimo caso entrambe le imposte, ipotecarie e catastali, saranno dovute nella misura fissa di 50 € ciascuna.

Tutti i trasferimenti immobiliari e di diritti reali effettuati a partire dal 1° gennaio 2014, in quanto  soggetti ad imposta di registro nei termini di cui sopra, non saranno soggetti ad alcun’altra imposta, con particolare riferimento all’imposta di bollo. Riassumendo dunque, in caso di atto soggetto ad imposta di registro, saranno dovute le imposte ipotecarie e catastali soltanto in misura fissa (50 € + 50 €) anziché come sino ad oggi e fino al 31 dicembre in misura variabile (1% + 2%). L’applicazione delle ipo-catastali in misura variabile resta invece valida nel caso di atti soggetti ad IVA.

Nota: Preoccupazione desta la circostanza che, a seguito della riforma, il divario tra la tassazione dei trasferimenti immobiliari effettuati da privati (imposta di registro del 2% o rispettivamente 9%) e la medesima prevista per le imprese (in particolare per gli immobili strumentali/commerciali fino al 26% di cui 22% IVA e 4% tra imposte ipotecarie e catastali) è ulteriormente aumentato, con possibili effetti distorsivi sul mercato immobiliare a scapito degli operatori commerciali.

Nella nostra circolare n. 35/2013 abbiamo trattato le abolizioni più rilevanti di agevolazioni fiscali ancora vigenti. Tuttavia richiamiamo con la presente circolare l’attenzione su alcune circostanze che riguardano in particolare le imprese.

- Dal 1° gennaio 2014, in assenza di ulteriori modifiche legislative, l’assegnazione di aree commerciali da parte di un Comune e della Provincia sarà altresì soggetta ad imposta di registro del 9%; per chi sta negoziando con la Provincia e/oppure con il Comune per l’assegnazione di un’area edificabile sarebbe opportuno concludere il contratto prima della fine dell’anno, in quanto fino al 31 dicembre 2013 vige ancora la tassazione ad importo fisso di 168 Euro.

- Le modifiche hanno conseguenze rilevanti anche sulle convenzioni già esistenti tra l’ente territoriale e le imprese per la realizzazione delle opere di urbanizzazione in economia. Come noto, tali strutture (strade d’accesso, parcheggi, condutture dell’acqua, fognature, illuminazione pubblica ecc.) possono essere costruite dagli assegnatari stessi sulla base di una apposita convenzione. In tali casi l’IVA è detraibile e la successiva (gratuita) cessione dell’opera al Comune (in cambio di altri contributi per urbanizzazione primaria) è soggetta attualmente ad imposta fissa. Dal 1° gennaio 2014 questo trasferimento sarà soggetto all’aliquota ordinaria del 9%. In tutti i casi in cui tali impianti sono già completati ma non sono ancora stati trasferiti al Comune, si consiglia di adoperarsi per ottenere il trasferimento entro le prossime settimane, in modo da evitare notevoli oneri aggiuntivi.

- Le imprese che acquistano da altre società abitazioni esenti dall’IVA, per poi rivenderle entro tre anni, subiranno un notevole aggravio; tali trasferimenti sono attualmente soggetti all’imposta di registro ridotta dell’1%; dal 1° gennaio verrà applicata l’aliquota ordinaria del 9%.

Alla presente circolare alleghiamo una panoramica dei principali effetti della riforma. In questo momento, le varia associazioni di categoria stanno cercando di salvare qualche agevolazione attraverso nella legge di stabilità. Si vedrà con la versione definitiva della legge con quale successo.

Raccomandazione: Se state programmando dei trasferimenti immobiliari che in questo momento potrebbero beneficiare delle agevolazioni che stanno per essere abolite, sarebbe opportuno effettuare l’operazione ancora nell’anno corrente. Viceversa, per i trasferimenti che in questo momento non godono di agevolazioni particolari conviene prendersela comoda; dal 2014 il carico fiscale per tali trasferimenti dovrebbe essere minore.

Restiamo naturalmente a Vs. disposizione per qualsiasi informazione.

Cordiali saluti,

Dott. Josef Vieider     

scarica qui la circolare C-40 - 25.11.13 - Novità in tema di trasferimenti immobiliari

Allegato A: Panoramica delle modifiche più rilevanti per i trasferimenti immobiliari in vigore dal 1 gennaio 2014