Novità nel settore dell’edilizia e delle costruzioni

Novità nel settore dell’edilizia e delle costruzioni

Nella presente circolare tratteremo alcune modifiche e chiarimenti resi note nelle scorse settimane sulla tassazione degli immobili.

1. Detrazione d’imposta del 50% anche sui fabbricati ristrutturati da imprese edili

La detrazione del 50% per le spese sostenute entro il 31 giugno 2013, spetta anche per l’acquisto di immobili ristrutturati da imprese edili ed è pari al 25% del prezzo risultante dall’atto di compravendita o di assegnazione, comunque entro l’importo massimo di 96.000 Euro. La precisazione è contenuta nelle istruzioni al modello 730/2013. Prima di tale chiarimento si assumeva – la normativa non è chiara – che in questo caso spetta solo la detrazione del 36% calcolato su limite massimo di 48.000 Euro.

Promemoria: L’art. 16-bis comma 3 DPR 917/1986 prevede  la detrazione del 36%, pari al 25% del prezzo risultante dall’atto di compravendita o di assegnazione, comunque entro l’importo massimo di 48.000 euro, per l’acquisto di immobili ristrutturati. Le istruzioni di cui sopra chiariscono ora, che anche in questo caso si può beneficiare, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 giugno 2013, delle detrazione del 50% entro l’importo massimo di 96.000 Euro.

Per esempio: Il prezzo di compravendita di un’immobile ristrutturato è pari ad Euro 400.000. Le spese di ristrutturazione sono il 25% di tale prezzo e quindi ammontano ad Euro 100.000. Il limite massimo è di Euro 96.000 con un importo detraibile pari al 50% (Euro 48.000). La detrazione deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo (Euro 4.800). Si può concludere, che dal prezzo di compravendita pari ad Euro 400.000, Euro 48.000 sono a carico del fisco.

Vista l'importanza del beneficio, qualche ulteriore informazione utile:

• La detrazione spetta solo per fabbricati ristrutturati e non anche per garage (solo in caso di nuova costruzione!).
• Il limite di Euro 96.000 riguarda la singola abitazione residenziale e non l’acquirente; non è quindi da escludere che un contribuente acquista ad esempio 2 abitazioni e in entrambi i casi, richiede la detrazione per un importo massimo di 48.000 Euro.
• Si ha diritto alla detrazione solo se la ristrutturazione è stata eseguita da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, che vendono o assegnano successivamente l’immobile.
• La cessione deve essere effettuata entro sei mesi dalla fine dei lavori.
• L’intervento di recupero deve riguardare l’intero edificio e non la singola abitazione.
• Inoltre il venditore deve avere svolto interventi di restauro e di risanamento conservativo (art. 3 DPR 380/2001 lettera c) o di ristrutturazione edilizia (art. 3 DPR 380/2001 lettera d) sull’immobile. È utile indicare nel contratto di compravendita i lavori di recupero effettuati.

Inoltre, si può beneficiare della detrazione anche per anticipi pagati senza dovere sottoscrivere entro il 30 giugno 2013 l’atto notarile di compravendita. In questo caso però è necessario registrare il contratto preliminare.

Istruzioni per il pagamento: Siccome la base per potere beneficare della detrazione è l’acquisto di fabbricati  e in ogni caso nel contratto devono essere specificati tutti i dati di pagamento, non è necessario effettuare il pagamento in una forma particolare, e di conseguenza non deve essere applicata la ritenuta alla fonte del 4%.

2. Comunicazione IRE entro il 2 aprile 2013 per interventi di riqualificazione energetica ultrannuali:

La detrazione del 55% è riconosciuta fino al 30 giugno 2013. Con il primo decreto anticrisi del 2008 (DL 185/2008) è stato introdotto l’obbligo di un ulteriore comunicazione (IRE) oltre a quella all’ENEA per beneficiare della detrazione. Tale comunicazione è da inviare all’Agenzia delle Entrate entro 90 giorni dalla fine del periodo d’imposta in cui sono state sostenute le spese. Con il regolamento n. 57639 del 6 maggio 2009 è stato pubblicato il modello (IRE2009). Per il 2013 il termine per la presentazione è il 2 aprile 2013.

La comunicazione è obbligatoria per coloro che soddisfano entrambe le condizioni:

1. L'esecuzione dei lavori deve estendersi su più periodi d'imposta, e
2. il pagamento delle spese deve essere fatto in diversi periodi di imposta.

Per le persone fisiche la comunicazione obbligataria scade il 2 aprile 2013 se sono stato sostenute spese per interventi di riqualificazione energetica nel 2012 e i relativi lavori vengono terminati nel 2013 e se almeno anche nell’anno successivo (2013) si sostengono delle spese per gli stessi lavori. Non è invece necessario inviare alcuna comunicazione se nel 2012 i lavori sono stati iniziati, ma non sono stati eseguiti pagamenti o anticipi nel 2012.

Va notato che per le persone fisiche vale il principio di cassa, pertanto, ci si basa sul pagamento effettivo, mentre per le società vale il principio di competenza.

La comunicazione deve essere presentata da tutti i contribuenti beneficiari, che richiedono la detrazione per interventi di riqualificazione energetica, vale a dire da parte di privati e da imprese. Se le spese sono sostenute da più soggetti, la comunicazione può essere trasmessa da uno soltanto di essi (comproprietà, contitolarità di diritti reali, coesistenza di più diritti reali sullo stesso immobile e pluralità di locatari o comodatari). Per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali, la comunicazione deve essere trasmessa dall’amministratore del condominio.

La comunicazione è sostanzialmente da inviare in via telematica entro il 31 marzo 2013 (quest'anno scade il 2 aprile in quanto il 31 marzo è domenica ed il 1° aprile è un giorno festivo) all'Agenzia delle Entrate. Per la creazione e l'invio deve essere utilizzato un software scaricabile gratuitamente dal sito web dell'Agenzia delle Entrate (IRE2009). Il contenuto è essenzialmente una comunicazione dell'ammontare delle spese sostenute nel corso dell'anno (o, per le imprese, delle spese sostenute per competenza).

Attenzione: La tardiva o mancata trasmissione della comunicazione non pregiudica la concessione della detrazione del 55%, ma comporta una sanzione amministrava di Euro 258.

3. Chiarimenti sulla rivalutazione dei terreni:

Come noto, é stata nuovamente prorogata con l’art. 1, comma 472, della Legge Finanziaria 2013, la possibilità di rivalutare in modo agevolato i costi fiscalmente riconosciuti di partecipazioni e terreni, che non sono possedute in regime d’impresa. I maggiori valori possono essere rideterminati al 1° gennaio 2013. Per i terreni si applica una imposta sostitutiva del 4 per cento; la perizia giurata va redatta entro il 1° luglio 2013 (essendo il 30 giugno domenica il termine viene spostato), entro tale termine va anche versata l’imposta sostitutiva o la prima rata se si è optato per il pagamento a rate.

Con la circolare n°1/E del 15 febbraio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha fornito delle indicazioni importanti riguardanti la nuova rivalutazione, che in parte divergono da quelle precedenti:

1. Alle persone fisiche viene concessa la possibilità di rivalutare i diritti di costruzione. Significa che si può rivalutare meramente la “cubatura edificabile”. Questo ampliamento assume rilevanza in quanto con l’art.5 del D.L. 70/2011 il legislatore ha definito i proventi dalla vendita di diritti di costruzione (vendita di cubatura) come  redditi diversi secondo l’art.67 del TUIR. Questa potrebbe essere l’occasione giusta per i soggetti che hanno intenzione di cedere una cubatura nei prossimi anni. Presupposto per tale possibilità rimane che la perizia giurata deve essere fatta separatamente, sia per il diritto di costruzione (“ius aedificandi”) che per il diritto di proprietà, entro il 30 giugno 2013 e con il pagamento dell’imposta sostitutiva del 4 per cento.
2. È stata data risposta alla seguente domanda, e cioè cosa accade se la vendita del terreno avviene un corrispettivo inferiore al prezzo rivalutato. In passato l’Agenzia ha sempre sostenuto il parere (discusso) che un contratto con corrispettivo inferiore alla rivalutazione porta al disconoscimento della rivalutazione ai fini dell’imposta sul reddito. Ora l’Agenzia delle Entrate propone una soluzione, che però non è pienamente soddisfacente:

In particolare se il corrispettivo di vendita è inferiore al valore di rivalutazione, deve essere indicato nel contratto di compravendita, solamente per motivi fiscali, il valore di rivalutazione, sul quale è applicata l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Se nel contratto di compravendita non è indicato il valore rivalutato, si perde l’effetto fiscale della rivalutazione ai fini dell’imposta sui redditi; ciò significa che la plusvalenza è da tassare interamente.

Invece nel caso si sia già rivalutato un terreno in passato ad un certo valore, che nella attuale crisi immobiliare appare difficilmente recuperabile, si può effettuare, entro il 30 giugno 2013, una nuova perizia ad un valore inferiore. In tale modo si evita un pagamento più alto del dovuto per l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale; per detta nuova perizia non è dovuta una ulteriore imposta sostitutiva. Comunque l’imposta sostitutiva pagata in eccesso in base alla rivalutazione precedente non verrà rimborsata.

1. La circolare dell’Agenzia conferma il fatto che, al contrario delle partecipazioni, la vendita del terreno prima della perizia rivalutativa non è consentita. Ricordiamo ai clienti che in queste settimane stanno vendendo un terreno edificabile, che non possono aspettare fino al 30 giugno per la redazione della perizia.
2. Infine è stato chiarito che la mancata indicazione della rivalutazione nella dichiarazione dei redditi rappresenta un vizio di forma che comporta una sanzione amministrativa (da 258 € fino 2.065 €), comunque irrilevante per la validità della rivalutazione (rilevante è il versamento).

4. Opzione per imposta sostitutiva sugli affitti

I soggetti passivi, che nella dichiarazione dei redditi per il 2011 hanno optato per la cedolare secca per i canoni di locazione, non sono obbligati a ripetere tale opzione fino al termine del contratto di locazione con il modello 69. L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito in un comunicato stampa del 14 febbraio 2013.

5. Redditi da locazione di immobili di interesse storico o artistico

Pro memoria: Nel marzo dell’anno scorso con il D.L. n°16/2012 la tassazione agevolata su immobili di interesse storico o artistico a partire del periodo di imposta 2012 ha subito una rilevante modifica. In particolare non sarà più possibile, come in passato, basarsi sulla rendita più bassa del comune catastale, ma il reddito ordinario è costituito dalla rendita catastale effettiva rivalutata, ridotta del 50 per cento.

Sempre per gli immobili di interesse storico o artistico, la deduzione forfettaria per l’ammortamento, le manutenzioni ed i costi di finanziamento, è fissata al 35 per cento. Nella stampa specializzata si è discusso durante tutto l’anno sull’interpretazione delle nuove disposizioni. Solo con la risoluzione n°114/E del 31 dicembre 2012 l’Agenzia ha cercato di chiarire alcune perplessità sul tema. Alcuni chiarimenti importanti:

• Per immobili di interesse storico o artistico non locati oppure inutilizzati e non rappresentanti unità aziendali, la tassazione è in base alla rendita catastale effettiva rivalutata, ridotta del 50 per cento. Con l’introduzione dell’IMU le abitazioni non locate oppure inutilizzate di persone fisiche sono esenti dall’imposta sui redditi.
• Per gli immobili locati, non rappresentanti unità aziendali, viene presa come base imponibile il maggior valore tra la rendita catastale effettiva rivalutata, ridotta del 50 per cento, e i canoni di locazione ridotti del 35 per cento. Di norma quindi si tasserà il 65 per cento del canone di locazione.

Restiamo a Vostra completa disposizione per eventuali chiarimenti.

Cordiali saluti

scarica qui la circolare C-11-12.03.13 - Novità settore edile