A „protezione“ dei potenziali acquirenti di immobili da costruire o costruendi, il D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388) ha introdotto una serie di novità per i contratti preliminari e definitivi di compravendita che entrano in vigore il 16 marzo 2019 e che emendano le norme esistenti e risalenti al 2005 (art. 3 – 6 del D.Lgs. 122). In particolare viene previsto che i contratti preliminari dovranno essere stipulati tramite atto notarile e che con la sottoscrizione del contratto definitivo dovrà essere consegnata dal costruttore all’acquirente una polizza assicurativa (per la garanzia decennale postuma) che verrà anche annotata nel contratto. Il tutto a pena di nullità del contratto.
Promemoria: le norme introdotte in passato dal D.Lgs. 122/2005 si applicano alle seguenti tre condizioni:
1. stipula di contratti o precontratti di compravendita o simili (ad es. il leasing), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti reali su immobili ad una data futura;
2. l’acquirente deve essere una persona fisica, la quale acquista, per se o persona da nominare, la proprietà o altro diritto reale, e il venditore deve essere un’impresa di costruzioni;
3. oggetto del contratto deve essere un immobile/edificio, per il quale la concessione edilizia è stata richiesta ma che deve essere ancora costruito o terminato (in pratica non ci sono ancora le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità).
In presenza delle tre suddetto condizioni il Legislatore riteneva che il potenziale acquirente corresse il rischio che il costruttore potesse, dopo la firma del preliminare, trovarsi in difficoltà finanziarie o addirittura fallire. Quindi già nel 2005 era stato previsto l’obbligo di rilasciare una fideiussione per gli acconti ricevuti e di una garanzia decennale postuma alla firma del contratto definitivo. E già allora era previsto che la mancata consegna della fideiussione comportava l’annullabilità (su richiesta da parte del solo acquirente) del contratto. Non erano però previste sanzioni per la mancata stipula della suddetta garanzia e quindi di fatto tale norma molto di frequente non veniva rispettata. Le cose ora dovrebbero cambiare.
1. Contratti preliminari di acquisto soltanto in forma di atto notarile
Per tutti i contratti preliminari su immobili, per i quali alla stipula non sussistono i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità è obbligatoria la forma di atto notarile. In mancanza di tale requisito il contratto è nullo, tale vizio è insanabile e la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse o d’ufficio. Ciò vale per i contratti stipulati a partire dal 16 marzo 2019. La novità riguarda anche le promesse unilaterali di acquisto, che verranno accettate in un momento successivo dal venditore, molto utilizzate nella prassi.
Rimarchiamo il fatto che tali nuove disposizioni non valgono nel caso l’acquirente sia un’impresa o il venditore non sia un costruttore.
2. Contratti di compravendita soltanto con polizza assicurativa a garanzia decennale
I contratti notarili di compravendita per immobili nuovi, con certificato di abitabilità emesso o richiesto dopo il 16 marzo 2019, potranno essere stipulati soltanto dietro consegna all’acquirente di una polizza assicurativa per le garanzie decennali postume, con relativa annotazione nel contratto.
In caso di inadempienza del venditore:
- l’acquirente potrá dichiarare il recesso dal contratto e tirare la fideiussione a titolo di risarcimento degli acconti versati;
- oppure potrà concludere il contratto e farne dichiarare la nullità in un secondo momento.
Il Ministero competente dovrà, con apposito provvedimento da emettere entro il 14 giugno 2019, pubblicare un modello standard di polizza assicurativa decennale finalizzata alla copertura dei danni materiali e diretti all’immobile. Nel frattempo le parti – in particolare il venditore/costruttore – dovranno stipulare una polizza assicurativa il più possibile aderente al senso della nuova norma.
Come giá detto, le nuove norme si applicano per i contratti stipulati relativi ad immobili, per i quali la concessione edilizia viene emessa o richiesta dopo il 16 marzo 2019. Secondo la dottrina prevalente rileva la prima concessione edilizia emessa, cioè la stessa vale/la data rileva anche nel caso venga emessa una nuova concessione in seguito a presentazione di varianti al progetto originario.
3. Altre novità
La garanzia che il costruttore/venditore deve consegnare al promissario acquirente per gli acconti ricevuti potrà soltanto avere la forma di fideiussione bancaria o assicurativa. Garanzie di altre sedicenti societá finanziarie non saranno valide – così la lettera della norma. È altresì previsto che la fideiussione dovrà essere conforme al modello standard che il Ministero competente dovrà, sempre entro il 14 giugno, pubblicare.
Restiamo a Vostra disposizione per ulteriori informazioni.
Cordiali saluti
Josef Vieider
