Novità sulla fiscalità immobiliare e nel settore edile
Di seguito si forniscono alcune indicazioni relative alle novità nel settore immobiliare.
- Detrazione IVA 50% su acquisto nuova casa
La legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 56, l. 28 dicembre 2015, n. 208) prevede una nuova detrazione Irpef, pari al 50 per cento dell’IVA corrisposta relativa agli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari residenziali cedute dalle imprese costruttrici. L’intento della riduzione dell’onere fiscale è quello di riequilibrare l’ammontare delle imposte per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici soggette ad IVA (IVA al 4% o rispettivamente al 10% sul prezzo di acquisto) rispetto alle medesime operazioni poste in essere tra “privati” soggette all’imposta di registro (imposta di registro al 2% o rispettivamente al 9% sul valore catastale). La detrazione è ripartita in dieci quote di pari importo nell'anno in cui sono state sostenute le spese, e nei nove successivi. Per maggiori dettagli si rinvia a quanto riportato nella nostra circolare n. 5/2016.
L’agenzia delle Entrate, nella circolare 20 del 18 maggio 2016, ha fornito tre interessanti chiarimenti:
- possono fruire della detrazione in argomento tutte le unità immobiliari abitative di classe energetica A o B che siano oggetto di acquisto, direttamente dall'impresa costruttrice o anche dall’ impresa “ristrutturatrice”; In questo ultimo caso, gli interventi devono essere classificati come risanamenti, riqualificazioni edilizie e riqualificazioni urbanistiche;
- l'agevolazione si estende anche alla pertinenza (per esempio box auto) dell'unità immobiliare, a condizione che l'acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all'acquisto dell'unità abitativa, e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale;
- è necessario che il pagamento dell'IVA avvenga nel periodo d'imposta 2016, non sono agevolabili gli eventuali acconti d'imposta pagati nel 2015, anche se l'acquisto dell'abitazione avviene nel 2016; Vale il rigido principio di cassa.
- Novità detrazione fiscale del 50% e del 65%
La legge di Stabilità 2016 ha concesso ai contribuenti la possibilità di cedere ai fornitori la detrazione, sotto forma di credito, nel caso in cui non possano fruire della detrazione del 65% spettante per interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni degli edifici. La cessione del credito può essere effettuata dai soggetti che non sono tenuti al versamento dell’Irpef (per esempio contribuenti al cui reddito complessivo concorrono soltanto redditi di pensione non superiori a 7.500 euro, contribuenti con reddito di lavoro dipendente complessivo non superiore ad euro 8.000, redditi di fabbricati per un importo non superiore a 185,92). I fornitori non sono obbligati ad accettare la cessione del credito a titolo di pagamento del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati. Il fornitore che intende accettare il credito a titolo di di pagamento potrà compensarlo in 10 quote annuali di pari importo, a partire dal 2017 esclusivamente in compensazione con modello F24.
Dal 1° gennaio 2016 la detrazione al 65% IRPEF è stata estesa anche alle spese per l’acquisto, installazione e messa in opera di impianti domotici e dispositivi multimediali che consentono il ”controllo a distanza” del riscaldamento, della climatizzazione, dello scaldacqua, luce ecc. Ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, tali impianti, dovranno consentire oltre che l’accensione e lo spegnimento a distanza dei dispositivi, anche di indicare i consumi degli impianti. In mancanza di una norma ad hoc si rammenta che non è stato definito alcun limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione e che l’agevolazione in commento è cumulabile con le altre agevolazioni previste per il risparmio energetico.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 64 del 28 luglio 2016, specifica che in caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio il convivente (convivenza more uxorio) non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi, che ne sostiene i costi può fruire della stessa agevolazione spettante ai familiari conviventi. Ne consegue che un soggetto non proprietario, che si accolla le spese di ristrutturazione di una seconda casa a disposizione posseduta dalla/dal convivente, ha diritto ad usufruire della detrazione.
In aggiunta: ha diritto alla detrazione per le spese per l’acquisto di mobili ed arredi anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese, le fatture e i bonifici siano a lui intestati e purché la condizione di convivente sussista al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
- Cessione di fabbricati da demolire
La cessione di un fabbricato da demolire ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale deve essere qualificata come compravendita di area edificabile, e deve essere tassata in relazione agli effetti giuridici che oggettivamente produce. Questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 12062 del 13 giugno 2016. Tuttavia, la suddetta qualificazione giuridica della cessione non opera ai fini IVA: detti trasferimenti conservano la propria natura oggettiva e non diventano "cessioni di aree edificabili".
- Registrazione dei contratti di locazione
I contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. In caso di omessa o tardiva registrazione si applica una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta.
La Legge di stabilità del 2016 ha introdotto per il locatore di immobili abitativi specifici obblighi di registrazione e comunicazione del contratto di affitto all’amministrazione condominiale entro 60 giorni. Con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che queste novità hanno esclusivamente natura civilistica. Ai fini fiscali rimane la responsabilità solidale tra locatore e conduttore (nonché dell’intermediario se partecipa alla conclusione del contratto). Nella stessa circolare viene anche chiarito che le proroghe tacite dei contratti di locazione devono essere comunicate con l’apposito modello RLI.
Ultimamente sono diventati sempre più numerosi gli avvisi di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate contesta l’omesso versamento dell’imposta di registro annuale relativa ai contratti di locazione registrati. A tal proposito si ricorda quanto segue:
- i contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula e deve essere versata contestualmente l’imposta di registro (importo minimo di 67 Euro) con il modello F24 Elide;
- per i contratti con durata pluriennale l’imposta è dovuta annualmente non oltre 30 giorni dalla scadenza delle annualità successive alla prima salvo che al momento della registrazione non si abbia optato per il versamento dell’imposta di registro relativa a tutte le annualità del contratto. Per le annualità successive non è previsto un importo minimo.
Vi consigliamo di inserire le scadenze del pagamento delle imposte di registro per ogni contratto di locazione in uno scadenziario oppure in Outlook per evitare dimenticanze; in seguito alla gestione elettronica dei dati relativi ai contratti di locazione da parte dell’Agenzia delle Entrate ed al collegamento con i versamenti è praticamente certo che in caso di omissioni queste vengano rilevate e sanzionate dall’Amministrazione Finanziaria.
Restiamo a Vostra disposizione per ulteriori informazioni e chiarimenti.
Distinti saluti
Dr. Josef Vieider
scarica circolare C-30-12.08.2016 - Novita sulla fiscalita immobiliare e nel settore edile
