Rivalutazione di terreni e di partecipazioni - Scadenza del 1° luglio 2013
La Finanziaria 2013, legge n. 228 del 24 dicembre 2012, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 29 dicembre 2012, prevede la facoltà di rivalutare partecipazioni e terreni non detenuti in regime di impresa dietro versamento di un’imposta sostitutiva. Si tratta dell’ennesima proroga di una norma già conosciuta da parecchi anni. Le partecipazioni e i terreni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2013. Per avvalersi di tale facoltà deve essere redatta una perizia di stima giurata presso il Tribunale entro il 30 giugno 2013 (cadendo il termine di domenica viene rinviato al 1° luglio 2013). Entro lo stesso termine dovrà essere versata anche l’imposta sostitutiva, o la prima rata se si opta per la rateizzazione. In sostanza si tratta di una riedizione della norma agevolativa già conosciuta, con alcune interessanti novità.
Ambito attuativo soggettivo:
Possono fruire della detrazione le persone fisiche, le società semplici, le associazioni tra professionisti e gli enti non commerciali, premesso che le partecipazioni o i terreni non siano detenuti in regime di impresa.
Determinazione dell’imposta sostitutiva:
Come in passato l’imposta sostitutiva ammonta a:
- il 2% del valore risultante dalla perizia per le partecipazioni non qualificate (partecipazione in società di persone non superiore a 25% e in società di capitale non superiore al 20%) e
- il 4% del valore risultante dalla perizia per partecipazioni qualificate e terreni edificabili o agricoli.
La base imponibile dell’imposta sostitutiva è il valore di mercato al 1° gennaio 2013 della partecipazione o del terreno, desumibile dalla perizia giurata redatta entro il 1° luglio 2013. Anche l’imposta sostitutiva deve essere versata entro il 1° luglio 2013. In alternativa il versamento può essere suddiviso in tre rate uguali da versare rispettivamente
- entro il 1° luglio 2013,
- entro il 30 giugno 2014 e
- entro il 30 giugno 2015,
in aggiunta degli interessi semplici da calcolare su base annuale al 3%. L’imposta sostitutiva deve essere versata tramite modello F24 usando i seguenti codici tributo:
„8055“ per la rivalutazione di partecipazioni e
„8056“ per la rivalutazione di terreni.
L’anno di riferimento da indicare è il 2013.
Istruzioni specifiche:
L’Agenzia delle Entrate in merito ha reso noto negli ultimi mesi delle indicazioni in parte differenti dalle precedenti:
- Con la circolare n. 12/E del 3 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che si può procedere ad una rivalutazione anche se è già stata fatta una rivalutazione in precedenza. Si distinguono due casistiche differenti:
- se la nuova rivalutazione è più alta della precedente, l’imposta sostitutiva effettivamente pagata può essere detratta da quella calcolata per la nuova rivalutazione; sì dovrà quindi versare soltanto l’imposta sostitutiva sulla differenza;
- se la nuova rivalutazione è più bassa della precedente (p.es. terreno edificabile con valore al 1° luglio 2011 di 100 e valore al 1° gennaio 2013 di 90) l’imposta sostitutiva pagata in passato va scomputata e la differenza in eccesso però non può essere richiesta a rimborso ed è quindi da considerare “persa”. Alternativamente si versa l’intera imposta e si chiede a rimborso quella versata a suo tempo.
Sotto quest’ottica una rivalutazione sarebbe vantaggiosa anche quando, per esempio per effetto della crisi, sì è verificata una netta perdita di valore rispetto alla rivalutazione precedente. L’importo chiesto a rimborso, come effetto della rivalutazione al 1° gennaio 2013, non può superare quello già versato. Rate ancora da versare non dovranno più essere versate.
La circolare evidenzia che la rivalutazione in questione deve essere dichiarata nella dichiarazione dei redditi per il 2013 (UNICO 2014); in questo contesto vi ricordiamo che eventuali rivalutazioni dell’anno scorso dovranno essere inserite nel UNICO 2013. L’omissione della dichiarazione non rende di per sé nulla la rivalutazione, potrebbe però generare una sanzione amministrativa. Decisivi sono il versamento dell’imposta sostitutiva e la redazione della perizia.
Con la circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito cosa accade se le partecipazioni o i terreni rivalutati vengono ceduti ad un prezzo inferiore alla rivalutazione:
- Le minusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni rivalutate non hanno alcuna rilevanza fiscale.
- Se si vende un terreno al disotto del valore risultante dalla perizia di stima giurata, si deve indicare nell’atto di compravendita il valore della perizia di stima, anche se il prezzo pattuito è minore, a pena della perdita totale delle agevolazioni derivanti dalla rivalutazione relative all’imposta sui redditi. In questa ipotesi le imposte di registro, catastale e ipotecaria saranno calcolate sul valore della perizia di stima. Se non sì indica nell’atto di compravendita il valore derivante dalla perizia di stima, la rivalutazione non produce alcun effetto per l’imposta sui redditi e anche nella determinazione delle plusvalenze non se né terra conto. Proprio per tale motivo l’Agenzia delle Entrate consiglia di redigere una nuova perizia con un valore minore.
- Nella stessa circolare n. 1/E si afferma inoltre, che i diritti edificatori (la cessione di cubatura) sono rivalutabili separatamente dal terreno. Questa estensione della fattispecie è di notevole importanza, considerando che con l’art. 5 del D.L. 70/2011 la compravendita di diritti edificatori è considerata fattispecie di reddito a parte sotto la categoria dei redditi diversi delimitati dall’art. 67 TUIR. Se sì intende vendere in un imminente futuro diritti edificatori, sarebbe opportuno considerare la facoltà della rivalutazione. Per godere della suddetta estensione bisogna rivalutare tramite perizia giurata il diritto edificatorio (ius aedificandi) separatamente dal terreno e versare l’imposta sostitutiva pari al 4% entro il 1° luglio 2013.
- Riguardo ai terreni edificabili bisogna considerare un’altra peculiarità: Con circolare n. 15/2002 e successivamente con circolare 47/2011 l’Agenzia delle Entrate diversamente che per le partecipazioni, ha sempre richiesto per i terreni le redazione della perizia prima della compravendita. Ciò è stato di recente contrastato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 11062/13, depositata il 9 maggio 2013: di conseguenza sarebbe possibile la redazione di una perizia di stima entro il 1° luglio 2013 anche per un terreno che è stato venduto nel mese di marzo 2013.
Segnalazione: se sì intende vendere un terreno o una partecipazione a breve termine con un utile fiscale considerevole sarebbe opportuno avvalersi della facoltà della rivalutazione.
Restiamo naturalmente a Sua disposizione per qualsiasi informazione.
Cordiali saluti,
Dott. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-23 - 18.06.13 - Rivalutazione terreni
