Scadenza del 16 giugno 2015 per il 1° acconto dell’IMI dovuta sugli immobili situati nel territorio della Provincia di Bolzano e di IMU e TASI dovute sugli immobili fuori Provincia – nuova IMIS anche in Provincia di Trento

Scadenza del 16 giugno 2015 per il 1° acconto dell’IMI dovuta sugli immobili situati nel territorio della Provincia di Bolzano e di IMU e TASI dovute sugli immobili fuori Provincia – nuova IMIS anche in Provincia di Trento

Martedì 16 giugno 2015 scade il termine per il versamento della prima rata dell’IMI dovuta per il 2015 sugli immobili situati nella Provincia di Bolzano; per gli immobili situati nella Provincia di Trento entro la stessa data si dovrà invece versare l’acconto della nuova IMIS. Per gli immobili situati nelle restanti parti del territorio italiano, entro la stessa data si dovrà invece versare l’acconto di IMU e TASI. Il termine per il versamento, a differenza dell’anno scorso, quest’anno è chiaro e definitivo, ma restano comunque numerosi interrogativi aperti. Di seguito Vi forniamo un riassunto delle principali disposizioni al riguardo.

1. IMI in Alto Adige:

In questi giorni i Comuni stanno inviando ai contribuenti le lettere con la richiesta del versamento della prima rata dell’IMI dovuta per il 2015. Sul sito della Provincia Autonoma di Bolzano, nella sezione enti locali, si possono trovare  le informazioni generali sull’Imposta Municipale Immobiliare (www.provincia.bz.it/enti-locali/temi/1242.asp). All’indirizzo www.provincia.bz.it/enti-locali/temi/aliquote-regolamenti-deliberazioni.asp si trovano inoltre le aliquote e le detrazioni deliberate dai vari comuni altoatesini, sotto forma di chiare tabelle facilmente consultabili.

1.1 Presupposto impositivo:

Il presupposto impositivo dell’IMI è il possesso di diritti reali di godimento su beni immobili, inclusa (a differenza dell’IMU) l’abitazione principale e le relative pertinenze, nonché le aree fabbricabili. Sono invece esenti i terreni agricoli.

Per fabbricato si intende l‘unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di comunicazione di fine lavori oppure, se antecedente, dalla data del primo utilizzo dello stesso.

Per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base al piano urbanistico comunale. A differenza dell’IMU, un’area è considerata edificabile se tale destinazione è stata definitivamente approvata e pubblicata nel bollettino ufficiale della Regione, indipendentemente dall’adozione di piani attuativi.  Per gli agricoltori vale la regola che le aree utilizzate da coltivatori diretti e agricoltori nell’esercizio di attività agricola, non sono considerate aree edificabili.

Sono esenti dall’IMI i seguenti immobili:

- immobili destinati a scopi istituzionali posseduti dallo Stato, dalle Regioni, dalle Provincie, dalle Comunità Comprensoriali, dai Comuni, dagli enti del Servizio Sanitario Nazionale, dalle amministrazioni di beni di uso civico (LP n. 16/1980), dalle interessenze (LP n. 2/1959) e dai consorzi di bonifica (LP n. 5/2009);

- immobili posseduti dai Comuni che si trovano interamente o prevalentemente sul proprio territorio;

- fabbricati classificati nelle categorie catastali da E/1 ad E/9 e B/7;

- fabbricati destinati ad uso culturale (musei, biblioteche, archivi ecc.);

- fabbricati e le pertinenze destinati esclusivamente all’esercizio del culto;

- immobili posseduti da enti pubblici e privati senza scopo di lucro, che svolgono servizi sociali e socio-sanitari ai sensi della LP n. 13/1991 (case di riposo, case per persone disabili ecc.);

- fabbricati rurali ad uso strumentale elencati nell’art. 11 comma 1 lettera g) della “Legge IMI”.

1.2 Soggetti passivi d’imposta:

Soggetti passivi dell’imposta sono i proprietari, come anche i titolari di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, superficie o diritto reale su immobili. Nei casi di locazione finanziaria di immobili (leasing) il soggetto passivo d’imposta è il locatario. Per le abitazioni dei coniugi separati valgono disposizioni particolari.

1.3 Base imponibile dell‘imposta:

La base imponibile dipende dalla categoria catastale a cui appartiene l’immobile.

Per i fabbricati iscritti in catasto la base imponibile viene calcolata moltiplicando il valore catastale (come indicato nelle visure catastali) con i seguenti moltiplicatori:

Attenzione: i moltiplicatori tengono giá conto della rivalutazione della rendita del 5%, pertanto non è corretto rivalutare le rendite prima di applicare i suindicati moltiplicatori.

Non trova invece applicazione la regola (valida peró per il calcolo dell’IMU sul restante territorio nazionale), secondo la quale l’imposta per gli immobili di proprietà dell’impresa appartenenti alla categoria catastale D (immobili commerciali) non ancora iscritti in catasto va calcolata sulla base dei costi di costruzione rivalutati.

Per le aree fabbricabili il valore è costituito dal valore commerciale al 1° gennaio 2015. In questo ambito è concesso ai Comuni di stabilire e deliberare dei valori di riferimento.

Nei casi di utilizzazione edificatoria dell’area di demolizione del fabbricato e di altri interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area e l’imposta quindi non viene calcolata sulla rendita catastale dell’immobile.

L’imposta viene calcolata su base mensile, ed il mese si considera completo se il soggetto passivo d’imposta ha avuto diritti di godimento sull’ immobile per un minimo di 15 giorni.

1.4 Agevolazioni:

Per i fabbricati di interesse storico o artistico la base imponibile è ridotta del 50%, ma è necessario verificare nel Regolamento del Comune interessato se l’agevolazione spetta o meno. Anche per i fabbricati inagibili o inabitabili viene riconosciuto un abbattimento della base imponibile del 50%. Le due agevolazioni non sono comunque cumulabili.

1.5 Aliquote:

- L’aliquota ordinaria dell’IMI è pari allo 0,76%; i Comuni possono modificare, in aumento o diminuzione l’aliquota sino a 0,5 punti percentuali. Le diminuzioni sono regolamentate in modo restrittivo, mentre per gli aumenti non sono previste particolari limitazioni.

- L’aliquota per l’abitazione principale e relative pertinenze è pari allo 0,4%. Più avanti segue una dettagliata definizione di cosa si intende per abitazione principale e relative pertinenze.

- Per i fabbricati classificati nelle categorie catastali C/1, C/3, nel gruppo catastale D è prevista un’aliquota ridotta, pari allo 0,56%. Quest’ultima può essere ridotta ulteriormente dai Comuni, fino allo 0,1%.

- Per gli affittacamere privati e per gli agriturismi è prevista infine un’aliquota dello 0,2%. Questa stessa aliquota è valida anche per gli istituti scolastici privati, nonché per enti non commerciali e per le ONLUS, ove i Comuni non abbiamo previsto l’esenzione totale dall’imposta. L’aliquota dello 0,2% va applicata anche per i fabbricati rurali strumentali; tali sono da considerare anche gli appartamenti concessi in uso ai lavoratori agricoli (anche se per soli 100 giorni), i locali adibiti ad uso ufficio da parte dell’impresa agricola, nonché i locali utilizzati dalle cooperative agricole per la lavorazione, lo stoccaggio e la commercializzazione.

Ogni Comune ha il potere di derogare alle suddette aliquote pertanto è indispensabile controllare aliquote e detrazioni nella tabella reperibile sulla pagina web della Provincia, menzionata all’inizio della presente circolare.

1.6 Abitazione principale e relative pertinenze:

Si considera tale l'abitazione in cui il contribuente e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Sono considerate pertinenze al massimo tre unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C6 (garage e autorimesse) e C/7 (tettoie), di cui al massimo due possono appartenere alla medesima categoria. Il valore catastale dell'abitazione e delle relative pertinenze è tassato con l'aliquota dello 0,4%. All'imposta cosí calcolata è applicata una detrazione, che ogni Comune è libero di stabilire. La regola generale è la seguente: dall’imposta dovuta sull’abitazione principale e sulle pertinenze è ammessa una detrazione pari all’imposta dovuta su un’abitazione appartenente alla categoria catastale A/2, classe 1, costituita da 7 vani e aumentata del 15%. Il Comune puó  peró deliberare un aumento della detrazione fino all’ammortare dell’imposta dovuta.

È prevista un’ulteriore detrazione di 50,00 € per il terzo figlio minore d’età e per ogni successivo, appartenente al nucleo familiare, purchè dimorante abitualmente e risiedente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del nucleo familiare. È prevista poi una ulteriore detrazione di 50,00€ per ogni persona con disabilità grave, per l'unità immobiliare nella quale questa persona e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

La detrazione per l’abitazione principale vale anche per l’unità immobiliare di proprietà dell’impresa nella quale l’imprenditore ha la propria residenza (anche se l’unità è della categoria catastale D). La detrazione peró non si applica  nel caso in cui a risiedere nell’unità immobiliare sia un dipendente.

1.7 Immobili-merce delle imprese di costruzione

Tutt’ora continuano ad essere svantaggiate le imprese di costruzioni con immobili-merce invenduti, visto che mentre ai fini IMU questi immobili sono esentati dall’imposta, la normativa IMI  non prevede riduzioni per questa tipologia di immobili.

1.8 Pagamento:

Il pagamento dell’imposta avviene in due rate: una prima rata in acconto versata entro il 16 giugno ed una seconda rata a saldo entro il 16 dicembre. Il pagamento avviene tramite modello F24 ovvero, se previsto dal singolo Comune, con altre modalità di pagamento. Non è dovuto il pagamento se di importo inferiore a 10 Euro. Per il versamento tramite modello F24 valgono i seguenti codici tributo:

3912    prima casa e pertinenze

3913    fabbricati rurali strumentali

3916    aree edificabili

3918    altri immobili

3930    immobili strumentali di categoria catastale D

Relativamente alle comunicazioni che stanno inviando i Comuni per i pagamenti dell’IMI, ci sono due possibilitá: alcuni Comuni, per risparmiare costi, inviano ora il calcolo ed il modello di pagamento relativo sia all’acconto che al saldo da versare in dicembre. Se nella seconda metá dell’anno ci sono peró delle variazioni nella proprietá o nei diritti reali degli immobili sui quali l’imposta è dovuta, è il contribuente che entro il 16 dicembre 2015 se ne deve occupare e procedere con il ricalcolo del saldo. Altri Comuni invece inviano per ora solo il calcolo ed il modello di pagamento per l’ acconto. In dicembre provvederanno poi ad inoltrare la documentazione per il versamento del saldo.

1.9 Dichiarazione IMI

Particolare attenzione deve essere rivolta alla disposizioni relative alla dichiarazione IMI per il Comune.

In pratica nei casi in cui gli immobili subiscano variazioni che influenzino il calcolo dell’imposta, andrà presentata la dichiarazione IMI entro il 30 giugno dell’anno successivo, salvo il caso in cui la pubblica amministrazione sia già in possesso delle informazioni inerenti l’avvenuta variazione (come p.es. nel caso di una vendita). La prima scadenza è quindi il 30 giugno 2015.

I Comuni possono prevedere nei loro regolamenti date diverse così come diversi obblighi dichiarativi.

In particolare, nel caso in cui siano previsti incentivi favorevoli, alcuni Comuni hanno previsto scadenze differenti per poter tener conto delle variazioni nell’acconto. Si tratta tra gli altri degli immobili dati in utilizzo ai parenti così come gli immobili locati. A dimostrazione dell’affitto dell’immobile, per evitare l’aliquota più alta (per gli immobili stabilmente non locati) va presentata copia del contratto di locazione. Questo sforzo supplementare è per ora necessario, perché i Comuni non trovano tutte le informazioni necessarie sul portale della Agenzia delle Entrate relative agli appartamenti con contratti di locazione registrati. Il modulo relativo alla dichiarazione IMI con le istruzioni può essere scaricato dal sito Internet di cui sopra. Nelle istruzioni, sono anche elencati in dettaglio i casi, in cui sicuramente è necessaria una dichiarazione IMI.

1.10 Controllo:

Come per l’IMU, l’imposta può essere oggetto di verifica fiscale entro la fine del quinto anno successivo alla data di scadenza del versamento. Tardivi ed omessi versamenti vengono puniti con una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta, mentre l’omessa dichiarazione è sanzionata con una sanzione amministrativa pari al 100% dell’imposta dovuta. Così come per l’IMU, anche per l’IMI può essere fatto ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.

In questo contesto si segnala, in particolare, che l'imposta calcolata dai Comuni non è vincolante. Se per esempio  si sono verificate modifiche nel primo semestre 2015 sul numero degli immobili (p.es nuovi acquisti o vendite) o sullo stato degli immobili (p.es modifica dell’abitazione principale, diverso utilizzo…) la modifica del calcolo è da adeguare alla mutata situazione e l’eventuale errore nel calcolo non può essere imputato al Comune.

2. IMIS in Provincia di Trento

La provincia di Trento ha seguito nel 2015 l’esempio dell’Alto Adige e con L.P. nr. 14 del 30 dicembre 2014  ha introdotto una propria imposta sugli immobili recante il nome di IMIS (Imposta Immobiliare Semplice) che va a sostituire le disposizioni nonché le imposte previste con IMU e TASI. Tale imposta segue l’orientamento della “nostra” IMI. Il pagamento è da effettuarsi tramite modello F24 e il 16 giugno 2015 scade la prima rata. Poiché l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato  solo il 21 maggio 2015 le necessarie istruzioni, nei giorni scorsi in alcuni Comuni è già stata concessa la proroga di un mese.

Il nostro Studio è in grado di assistervi nel calcolo dell’imposta qualora foste proprietari di un immobile nel comune di Trento.

3. TASI

Per gli immobili siti al di fuori delle Province di Trento e Bolzano come l’anno scorso va pagata l’imposta comunale sui “servizi indivisibili” TASI. Di seguito le principali disposizioni:

3.1. Soggetti obbligati:

L’imposta è dovuta da chi possiede diritti reali (proprietà, usufrutto, diritto di superficie ecc.) su immobili sull’intero territorio nazionale (eccetto l’alto Adige dove l’IMI assorbe anche la TASI) oppure da chi è locatario o comodatario di immobili. Per i locatari o comodatari la legge prevede una partecipazione all’imposta oscillante tra il 10 ed il 30%, la misura deve essere stabilita con regolamento comunale. In mancanza delle disposizioni del Comune vale la misura minima del 10%. Si tenga presente che proprietari e locatari sono soggetti obbligati indipendenti l’uno dall’altro, nel senso che non sono solidalmente responsabili del pagamento di competenza dell’altro soggetto. Di conseguenza il proprietario non è obbligato a comunicare al locatario l’imposta dovuta di sua competenza. Per i contratti di leasing il soggetto obbligato è unicamente il locatario (come per l’IMI/IMU). Se nel corso dell’anno la durata del contratto di locazione non supera i sei mesi, l’obbligo al pagamento della TASI ricade unicamente sul proprietario

3.2 Immobili soggetti all’imposta

Sono oggetto di imposta, come per IMI/IMU, tutti i fabbricati e terreni, mentre sono esenti i terreni agricoli. È soggetta anche l’abitazione principale. Sono inoltre esenti per legge gli immobili di proprietà di Stato, Regioni, Provincie, Comuni e Aziende Sanitarie. Sono esenti i fabbricati delle categorie E/1 fino a E/9, quelli con destinazione culturale, di culto, della Santa Sede, ma anche rifugi alpini e immobili di enti non commerciali destinati esclusivamente a scopi istituzionali. I Comuni possono stabilire ulteriori esenzioni per situazioni particolari.

3.3 Calcolo dell’imposta

La base imponibile è uguale a quella dell’IMU: per gli immobili si prende il valore catastale aumentato del 5% e moltiplicato con i seguenti coefficienti:

Per i fabbricati sotto tutela artistica e quelli inabitabili la base imponibile si riduce del 50%. Per i terreni edificabili si prende a riferimento il valore di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposta.

Sulle basi imponibili così determinate si applica l’aliquota, come determinate dai Comuni. L’aliquota base è dello 0,1%, i Comuni possono ridurla allo 0% o aumentarla fino allo 0,33%, così come possono prevedere delle detrazioni. In nessun caso la somma di TASI ed IMU può superare l’1,06%.

A differenza dell’IMI non è noto se i Comuni provvedono al calcolo della TASI:  ognuno deve quindi preoccuparsi della determinazione e del pagamento dell’imposta entro il 16 giugno 2015.

3.4 Versamento

L’imposta è dovuta in due rate di uguale importo con scadenza al 16 giugno ed al 16 dicembre: non sono ammessi pagamenti in rate.

Il versamento va effettuato con mod. F24 ed è possibile effettuare le ordinarie compensazioni con altri tributi.

I codici tributo/di versamento sono i seguenti:

- TASI per abitazione principale                                                        3958

- TASI edifici agricoli strumentali                                                      3959

- TASI per terreni edificabili                                                                3960

- TASI per tutti gli altri immobili                                                        3961

Come per l’IMU, anche per la TASI va indicato sul mod. F24 il codice catastale del Comune, se si tratta di acconto o saldo, e come anno di riferimento il 2015.

3. IMU

Per gli immobili situati al di fuori delle province di Trento e Bolzano, è dovuta l’IMU. Non si segnalano novità o particolarità rispetto all’anno scorso. Resta solo da ricordare che i contribuenti sono responsabili del calcolo dell’imposta dovuta.

Si segnala in particolare che l’IMU non è dovuta sulle abitazioni principale e relative pertinenze.

Rammentiamo che gli enti non commerciali che possiedono immobili esentati dall’IMU, devono entro il 30 giugno 2015 presentare tramite posta elettronica apposita dichiarazione ai fini IMU  e TASI: si utilizza il modello  IMU TASI ENC.

Nel caso si utilizzi il mod. F24 per il versamento dell’imposta i codici di versamento sono i seguenti:

3912    prima casa e pertinenze

3914    terreni

3916    terreni edificabili

3918    altri immobili

3925    immobili strumentali di categoria catastale D/Stato

3930    immobili strumentali di categoria catastale D/Comune

Volentieri vi possiamo assistere nella verifica o nel ricalcolo dell’imposta dovuta. Nel caso intendiate incaricarci per il calcolo di IMU e TASI vi invitiamo a farci pervenire la relativa documentazione al massimo entro il prossimo 8 giugno 2015, in quanto risulta alquanto laborioso il recupero delle informazioni necessarie al calcolo presso i singoli comuni.

Restiamo naturalmente a Vostra disposizione per qualsiasi informazione.

Cordiali saluti,

Dott. Josef Vieider     

scarica qui la circolare C-28 04.06.2015 - IMI 2015