La Legge Provinciale n° 12 dell’11 maggio 1995, che regola l’attività di affittacamere e di
locazione di appartamenti ammobiliati per le vacanze, stabilisce che costituisce attività
“commerciale” la locazione di una camera e/o abitazione per più di quattro volte all’anno: in
tale caso il locatore dovrà iscriversi quale imprenditore nel Registro delle Imprese, con
contemporanea apertura di una partita IVA.
Al contrario non si considera attività commerciale – con gli adempimenti di cui sopra che ne
conseguono – se:
- la camera/l’appartamento ammobiliato non viene affittato più di quattro volte in un anno;
- vengono locate al massimo otte camere oppure cinque appartamenti ammobiliati;
- i locali si trovano tutti in un unico edificio, non costituente immobile strumentale di un’azienda;
- non si utilizzano servizi pubblicitari e di intermediazione per l’attività, e
- non vengono forniti servizi di vitto e alloggio quale attività imprenditoriale.
Chi affitta sia camere che appartamenti, in base al D.P.G.P. n° 32 del 27 agosto 1996 non può locare più di otto camere, tenendo conto che per gli appartamenti si conteggiano soltanto le camere da letto.
La normativa fiscale invece risulta meno rigida (si veda la Circ. 24/E/2017). Infatti fintantoché non vengano forniti servizi aggiuntivi non direttamente correlati con la locazione della camera/abitazione, quali il servizio di vitto (colazione, cena), la messa disposizione di una macchina a noleggio o di una guida turistica o interprete, indipendentemente dalla durata e dal numero delle locazioni, l’attività non è classificata come commerciale/abituale. Lo è invece in caso contrario, perché la fornitura di tali servizi presuppone una, seppur minima, organizzazione imprenditoriale. L’Agenzia Entrate ha di recente chiarito infatti (Ris. 373/2019), che ad esempio la locazione ripetuta di un’abitazione tramite AirBnB non rappresenta un’attività imprenditoriale se non vengono contemporaneamente forniti servizi accessori quali quelli citati sopra. Peraltro la succitata Risoluzione si riferiva proprio ad un locatore sito in Alto Adige e confermava che le indicazioni amministrative della Provincia non sono conformi alla classificazione ai fini fiscali.
La Camera di Commercio di Bolzano, con la circolare del 18 settembre 2019, ha invitato tutti
gli affittacamere in possesso di partita IVA ad iscriversi anche al Registro Imprese entro il 2019
nel caso ancora non lo fossero: cosa che in pratica difficilmente sarà capitata in quanto una
partita IVA senza iscrizione alla CCIAA è quasi inconcepibile.
È difficile affermare con sicurezza quando è necessaria l’iscrizione in CCIAA considerata la
non coerenza delle normative provinciale e statale. In ogni caso, l’apertura di una partita IVA
può essere di vantaggio rispetto alla posizione come “privato” locatore.
Ricordiamo che, in assenza di partita IVA, i canoni di locazione, anche per affitti brevi, possono essere tassati con la cedolare secca del 21% (D.L. 50/2017).
Mentre se i canoni vengono tassati quale imprenditore individuale, si deve fare riferimento al reddito dell’attività e si applicano le aliquote progressive. Potrebbe però essere applicato anche il regime forfetari se i ricavi non superano i 65.000 Euro/anno, che prevede un’aliquota secca del 15% sul 40% dei ricavi (in taluni casi addirittura sul 5% dei ricavi!), e quindi il 6% di tassazione sarebbe decisamente inferiore al 21%. Il regime anzidetto a partire dal 2020 però non si può più adottare in presenza di redditi da lavoro dipendente o pensione superiori a 30.000 Euro/anno.
In più si consideri che i locatori “privati” non sono soggetti ai contributi INPS, obbligo che invece ricade sugli imprenditori e sui forfettari, che pagherebbero il 24% circa di INPS sul reddito dell’attività (il 15% sul 40% dei ricavi).
In definitiva: consigliamo a chi ha i presupposti per accedere al regime forfettario (si veda la ns. circolare 1/2020) di aprire una partita IVA, con le conseguenti iscrizioni. Ricordiamo che in tale caso il codice attività da utilizzare è il 55.20.51.
