La nuova imposta municipale sugli immobili IMI per gli immobili situati nel territorio della Provincia di Bolzano

La nuova imposta municipale sugli immobili IMI per gli immobili situati nel territorio della Provincia di Bolzano

Dopo il caos dell’anno scorso relativo all’esenzione dell’abitazione principale dall’IMU, la Provincia Autonoma di Bolzano, avvalendosi dell’autonomia tributaria di cui dispone, ha emanato una legge ad hoc per definire l’imposta municipale sugli immobili situati sul proprio territorio. La legge IMI (L.P. n. 3/2014) è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 29 aprile 2014 ed è entrata in vigore il 14 maggio 2014. L’IMI sostituisce integralmente, seppure sul solo territorio provinciale, l’IMU e la neocostituita TASI (tassa sui servizi indivisibili). Purtroppo l’autonomia tributaria altoatesina è partita col piede sbagliato: la legge IMI ha valenza retroattiva per l’intero anno 2014, in piena violazione dei diritti sanciti dallo Statuto del contribuente. Non bastasse, gli stessi Comuni, nella maggioranza dei casi, non riusciranno a deliberare in tempo utile regolamenti, aliquote e detrazioni d’imposta, non permettendo quindi nemmeno a Dottori Commercialisti e CAF di calcolare l’imposta ne tanto meno verificare quella eventualmente calcolata dal Comune stesso.

Nota positiva è, che l’onere fiscale, soprattutto sugli immobili commerciali, sì è ridotto del 25% rispetto agli importi corrisposti l’anno passato; contemporaneamente però viene nuovamente tassata l’abitazione principale e vengono poste limitazioni alla deducibilità dell’imposta municipale dall’imposta sui redditi. Segue un breve riassunto della nuova imposta:

1. Presupposto impositivo:

Il presupposto impositivo, come per l’IMU, è il possesso di diritti reali di godimento su beni immobili, in particolare:

- Fabbricati, inclusa abitazione principale e relative pertinenze,

- Aree fabbricabili.

I terreni agricoli sono esentati, come in passato, grazie alle disposizioni in materia di agevolazione dei territori montani.

Per fabbricato si intende l‘unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di comunicazione di fine lavori oppure, se antecedente, dalla data del primo utilizzo dello stesso.

Per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base al piano urbanistico comunale. A differenza dell’IMU, un’area diventa edificabile se tale destinazione è stata definitivamente approvata e pubblicata nel bollettino ufficiale della Regione, indipendentemente dall’adozione di piani attuativi.  Come per l’IMU, in via eccezionale i terreni che ricadono nella definizione precedente di aree edificabili, non sono considerati come tali, se utilizzati da coltivatori diretti e agricoltori nell’esercizio di attività agricola.

Anche l’IMI come l’IMU prevede le seguenti esenzioni dall’imposta: immobili posseduto da enti pubblici, dalla Chiesa, centri di degenza e le strutture per accompagnamento e l’assistenza abitativa per anziani, fabbricati rurali (ad eccezione di quelli posseduti da consorzi) e abitazioni situate nell’azienda agricola utilizzate per ospitare i lavoratori stagionali. Attenzione: a differenza dell’IMU le abitazioni principali non sono del tutto esentate.

2. Soggetti passivi d’imposta:

Soggetti passivi dell’imposta sono i proprietari, oppure i titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione e superficie di immobili. In caso di locazione finanziaria (leasing), come previsto anche per l’IMU, soggetto passivo d’imposta è il locatario. Per le abitazioni di coniugi separati valgono  disposizioni particolari.

3. Base imponibile dell‘imposta:

La base imponibile dipende dalla categoria catastale dell’immobile, sono state riprese la maggior parte delle disposizioni IMU in materia.

Per i fabbricati iscritti in catasto la base imponibile viene calcolata moltiplicando il valore catastale (come indicato nelle visure catastali) con i seguenti moltiplicatori:

Attenzione: il risultato del calcolo non cambia rispetto all’IMU, però cambiano le modalitá di calcolo: infatti per l’IMU veniva rivalutata la rendita catastale al 5% e poi venivano applicati dei moltiplicatori più bassi, invece per l’IMI vengono applicati alla rendita catastale direttamente dei moltiplicatori più alti che assorbono la rivalutazione.

Apparentemente non trova più applicazione ai fini IMI la regola secondo la quale l’imposta per gli immobili di proprietà dell’impresa della categoria catastale D (immobili commerciali) non ancora iscritti in catasto veniva calcolata in base ai costi di produzione rivalutati.

Per le aree fabbricabili il valore è costituito dal valore commerciale al 1° gennaio del relativo periodo di imposta. In quest ambito è concesso ai comuni di deliberare dei valori di riferimento.

In caso di utilizzazione edificatoria dell’area di demolizione del fabbricato e interventi di recupero la base imponibile è costituita dal valore dell’area e l’imposta quindi non viene calcolata sulla rendita catastale dell’immobile.

Come per l’IMU, anche per  l’IMI si effettua un calcolo su base mensile, dove il mese si considera completo se il soggetto passivo d’imposta ha avuto diritti di godimento sull’ immobile per un minimo di 15 giorni.

4. Agevolazioni:

Per i fabbricati di interesse storico o artistico la base imponibile è ridotta del 50%. Anche per i fabbricati inagibili o inabitabili viene riconosciuto un abbattimento della base imponibile del 50%. Le due agevolazioni non sono cumulabili. Le relative dichiarazioni da fare ai Comuni e le rispettive tempistiche saranno stabilite successivamente con regolamenti comunali.

5. Aliquote:

- L’aliquota ordinaria dell’imposta è pari allo 0,76%; i Comuni possono modificare, in aumento o diminuzione l’aliquota sino a 0,5 punti percentuali. Le diminuzioni sono regolamentate in modo restrittivo mentre per gli aumenti non sono previste limitazioni.

- L’aliquota per l’abitazione principale e relative pertinenze è pari allo 0,4%. Più avanti segue una dettagliata definizione di cosa si intende per abitazione principale e relative pertinenze.

- Per i fabbricati classificati nelle categorie catastali C/1, C/3, nel gruppo catastale D e A11 viene applicata l’aliquota ridotta dello 0,56%. Pertanto le imprese realizzeranno un risparmio d’imposta pari circa al 25% (in relazione all’aliquota dell’anno scorso dello 0,76%). L’aliquota ridotta può essere ridotta ulteriormente fino allo 0,1%.  L’aliquota ridotta viene applicata soltanto ai fabbricati delle categorie catastali C/1, C/3, A/11 (rifugi) e D (fatta eccezione per i fabbricati appartenenti alla categoria catastale D/5, banche). Non è ridotta l’aliquota applicabile agli immobili commerciali delle categorie A/10 (uffici), C/2 (magazzini e locali di deposito) e C/6 (autorimesse), ed anche alle abitazioni usate per fini commerciali (es. abitazioni che vengono utilizzate come uffici).

- per i privati affittacamere e per gli agriturismi è prevista infine un’aliquota dello 0,2%. Questa stessa aliquota è valida anche per gli istituti scolastici privati, nonché per enti non commerciali ed ONLUS, ove i comuni non ne abbiamo previsto l’esenzione. L’aliquota dello 0,2% va utilizzata anche per i fabbricati rurali strumentali; tali sono da considerare anche gli appartamenti concessi in uso ai lavoratori agricoli, i locali adibiti ad uso ufficio da parte dell’impresa agricola nonché i locali utilizzati dalle cooperative agricole per la lavorazione, lo stoccaggio e la commercializzazione.

Ogni Comune ha il potere di derogare alle suddette aliquote tramite apposita delibera da adottare entro il 30 settembre 2014.

6. Prima casa e pertinenze:

Si considera tale l'abitazione in cui il contribuente e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Sono considerate pertinenze al massimo tre unità delle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C6 (garage e autorimesse) e C/7 (tettoie) di cui al massimo due della medesima categoria. Il valore catastale dell'abitazione e relative pertinenze è tassato con l'aliquota dello 0,4%. Sull'imposta dovuta è applicata una detrazione forfetaria, che varia di comune in comune ed ammonta ad un minimo di  350 Euro  (Comune di Anterivo) ad un massimo di 670 Euro (Comune di Selva). La detrazione è valida anche per l’unità immobiliare di proprietà di un’impresa nella quale risieda l’imprenditore (anche se l’unità è di categoria catastale D). Ciò non vale però nel caso in cui a risiedere nell’unità sia un collaboratore/dipendente. Per i nuclei familiari con più di due figli minorenni sono inoltre riconosciuti 50 Euro per ciascun minore a partire dal terzo, ed inoltre anche  per ciascun familiare invalido.

7. Effetti sull’IRPEF

Tutt’ora da chiarire è l’effetto sostitutivo dell’IMI sull’IRPEF delle seconde case (ovvero le unità immobiliari, esclusa la prima casa, a disposizione del proprietario in quanto, per esempio, non concesse in locazione). A livello nazionale (IMU), queste case sono esentate dal pagamento dell’IRPEF (esenzione ridotta al 50% per le unità site nello stesso comune di residenza del proprietario). Per quanto riguarda l’IMI invece, un’analoga disposizione non è ancora stata emanata.

8. Immobili-merce delle imprese di costruzione

Tutt’ora da chiarire è anche il trattamento a livello di IMI degli immobili invenduti di proprietà delle società di costruzione. Come noto, ai fini IMU questi immobili sono esentati dal pagamento dell’imposta. La normativa IMI invece, nonostante la crisi di mercato e di liquidità che sta vivendo il settore immobiliare, nulla prevede in termini di esenzione per questa tipologia di immobili.

9. Pagamento:

Come per l’IMU, il pagamento dell’imposta avviene in due rate: una prima rata in acconto versata entro il 16 giugno ed una seconda rata a saldo entro il 16 dicembre. Il pagamento avviene tramite modello F24 ovvero, se diversamente previsto dal singolo Comune, con altre modalità di pagamento. Non è dovuto il pagamento per imposte di importo inferiore a 10 Euro. Per il versamento tramite modello F24 valgono i seguenti codici tributo:

3912    prima casa e pertinenze

3913    fabbricati rurali strumentali

3916    terreni edificabili

3918    altri immobili

3930    immobili strumentali di categoria catastale D

10. Dichiarazione IMI

Nei casi in cui gli immobili subiscano variazioni che influenzino il calcolo dell’imposta, andrà presentata la dichiarazione IMI entro il 30 giugno dell’anno successivo, salvo il caso in cui la pubblica amministrazione sia già in possesso delle informazioni inerenti l’avvenuta variazione (come p.es. nel caso di una vendita). La prima scadenza è quindi il 30 giugno 2015.

11. Controllo:

Come per l’IMU, l’imposta può essere oggetto di verifica fiscale entro la fine del quinto anno successivo alla data di scadenza del versamento. Tardivi ed omessi versamenti vengono puniti con una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta, mentre l’omessa dichiarazione è sanzionata con una sanzione amministrativa pari al 100% dell’imposta dovuta. Così come per l’IMU, anche per l’IMI può essere fatto ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.

12. Consigli pratici:

Pur non avendo la maggior parte dei comuni altoatesini ancora deliberato nulla riguardo alla GIS 2014, la quasi totalità di essi ha previsto il versamento del primo acconto entro il 16 giugno 2014. C’è da aspettarsi che i comuni procedano con l’invio ai contribuenti di modelli di pagamento precompilati secondo le disposizioni vigenti nel 2013, senza prendere dunque in considerazione esenzioni e detrazioni, che dovranno essere oggetto di una successiva delibera. Anche in presenza di un modello precompilato, unico responsabile della correttezza dell’imposta versata resta il singolo contribuente, il quale, così come il comune, non è tuttavia in grado di procedere con certezza al calcolo dell’imposta dovuta ne tanto meno alla verifica del modello precompilato ricevuto.

Della situazione di assoluta precarietà è se non altro conscio il Consorzio dei comuni, il quale, con lettera datata 28 maggio 2014 a firma del proprio Presidente (Andreas Schatzer) e Direttore (Dr. Benedikt Galler) ha reso nota una bozza di delibera con la quale si punta a rendere rilevante ai fini del calcolo di sanzioni ed interessi il solo importo versato nell’arco dell’intero anno 2014, senza considerare dunque eventuali differenze non versate in acconto. Ne consegue, che coloro che non verseranno alcun importo in acconto, ma provvederanno a saldare l’intera IMI dovuta per l’anno 2014 entro dicembre, non dovrebbero incorrere in alcuna sanzione.  Alcuni comuni (ad esempio Brunico e Varna) hanno nel frattempo deliberato la proroga del versamento dell’acconto a settembre 2014. Indiscrezioni di stampa non ancora confermate ufficialmente danno per probabile una delibera provinciale che proroghi il versamento dell’acconto, in tutto l’Alto Adige, a fine settembre 2014. In ogni caso, l’addebito di sanzioni ed interessi nel caso di un errato pagamento in acconto risulterebbe alquanto contestabile alla luce di quanto previsto dallo Statuto del Contribuente.

Attenzione: fuori dal territorio dell’Alto Adige resta valida la disciplina generale dell’IMU, per la quale non è stata prevista alcuna proroga al termine di versamento dell’acconto, che resta fissato al 16 giugno 2014.

Restiamo naturalmente a Vostra disposizione per qualsiasi informazione.

Cordiali saluti,
Dott. Josef Vieider

scarica qui la circolare C-26 10.06.2014 - Imposta Municipale Immobiliare IMI