La nuova IMU – prima scadenza al 18 giugno 2012

La nuova IMU – prima scadenza al 18 giugno 2012

Con l’art. 13 del D.L. 201/2011 („Decreto Salva-Italia“) è stata introdotta l’IMU che ha sostituito a partire dal 2012 l’ICI. Tale nuova imposta, che si applica in via provvisoria per gli anni 2012-2014 e che entrerà a regime con il 2015, colpisce anche l’abitazione principale con le pertinenze così come gli immobili agricoli, con varie eccezioni soprattutto per l’Alto Adige. Si applicano in gran parte le norme e regole a suo tempo previste per l’ICI. I Comuni potranno stabilire le aliquote definitive, agevolazioni e detrazioni, ma entro il 18 giugno deve  essere comunque  versata la prima rata di acconto: il saldo/conguaglio verrà versato invece entro il 17 dicembre con i parametri definitivi.

Di seguito vi diamo una breve panoramica sulle norme applicabili, anche alla luce della circolare ministeriale (MEF) 3/DF del 18 maggio 2012.

1. Presupposto impositivo:

Fondamentalmente il presupposto per l’assoggettamento all’IMU è il possesso a vario titolo di immobili, quindi edifici, terreni edificabili ed agricoli.

Quali edifici sono considerati quelli iscritti o iscrivibili nel Catasto edilizio urbano (le nuove costruzioni dalla data di ultimazione o utilizzo, se precedente), mentre per i terreni edificabili si deve fare riferimento agli strumenti urbanistici generali adottati dai Comuni (non rileva l’approvazione del piano da parte della Provincia o Regione). I terreni agricoli sono in gran parte, perlomeno in Alto Adige, esenti da IMU.

Analogamente a quanto previsto a fini ICI sono esenti da IMU.:

• I fabbricati delle categorie da E/1 a E/9.
• I fabbricati con destinazione ad usi culturali.
• I fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto (chiese e simili).
• I terreni agricoli ricadenti in aree montane e di collina; ne deriva che tutti i terreni agricoli in Alto Adige sono esenti dall’imposta.
• Gli immobili utilizzati da enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive. Tale esonero è da intendersi più restrittivo rispetto al passato in tema ICI.
• Infine gli immobili agricoli sturmentali per l’attivitá in aree montane e collinari. In argomento però i Comuni, in base ad una legge provinciale, hanno la possibilitá di stabilire un’aliquota minima dello 0,2% in determinati casi per determinati immobili, quali appartamenti dati in locazione in ospiti di agriturismi ecc..

2. Presupposto soggettivo:

Soggetti di imposte sono i proprietari degli immobili, ma anche i titolari di diritti reali, quali usufrutto, diritto d’uso e di abitazione,  superficie e altri, sugli stessi. Ai fini IMU vale una regola particolare in base alla quale l’ex coniuge assegnatario dell’abitazione coniugale – anche se proprietario al 50% - è considerato titolare di diritto di abitazione e quindi paga per intero l’imposta, seppure con le agevolazioni per l’abitazione principale e gli eventuali figli.

Per gli immobili in leasing, come per l’ICI,  paga il locatario/utilizzatore, così come per le aree demaniali in concessione paga il concessionario.

Come per l’ICI non pagano l’imposta i Comuni, le Provincie, le Regioni e lo Stato.

3. Base imponibile dell‘imposta:

La base imponibile dipende dal tipo di immobile, in linea di massima si applicano le regole dell’ICI.

Per gli edifici l’imposta si paga sui valori catastali utilizzando i moltiplicatori che in media sono stati aumentati del 60% per avvicinare i loro valori a quelli di mercato. Ciò contribuisce al consistente aumento rispetto all’ICI del passato. Di seguito un riassunto.

Attenzione: i suinndicati moltiplicatori hanno valenza solo ai fini dell’IMU e non per l’imposta di registro o altre, per le quali valgono i “vecchi” moltiplicatori.

Per i fabbricati della categoria D non iscritti nel catasto di proprietà di imprese si fa riferimento (come per l’ICI) ai costi iscritti in contabilità moltiplicati per i coefficienti di rivalutazione. A partire dalla richiesta di attribuzione di rendita catastale si deve fare riferimento a tale valore.

Per i terreni edificabili si deve fare riferimento al valore di mercato al 1° gennaio dell’anno in questione in base non più a delibere dei Comuni ma bensì ai vari fattori che ne possono determinare il valore (posizione, indici di edificabilità, destinazione urbanistica, oneri di urbanizzazione, prezzi medi di mercato per immobili simili  ecc.). I Comuni hanno l’obbligo di informare il contribuente su eventuali modifiche nelle destinazioni urbanistiche.

In caso di demolizione e ricostruzione e/o di ristrutturazione totale di edifici si deve analogamente fare riferimento al valore dell’area/terreno e non al valore catastale dell’edificio.

Per gli immobili strumentali agricoli, che di norma sarebbero esenti, nella circolare di cui sopra si fa riferimento alle normi particolari vigenti in Trentino Alto Adige in base alle quali i Comuni possono stabilire un’aliquota seppure minima (0,2%) con detrazioni ed agevolazioni.

Infine si rammenta che l’IMU – come l’ICI – sugli immobili va calcolata per mesi, per cui si considera un mese intero se il contribuente ne è stato titolare per almeno 15 giorni.

4. Agevolazioni:

Preliminarmente si deve rimarcare il fatto che le agevolazioni finora previste in ambito ICI sono applicabili all’IMU soltanto se espressamente previste nella relativa disciplina. In tale senso sono previste le seguenti agevolazioni.

Immobili di interesse storico ed artistico

È prevista una riduzione del 50% della base imponibile con riferimento però al valore catastale specifico e non più, come per l’ICI, sulla base della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è sito il fabbricato. Ciò comporterà un notevole aumento dell’ammontare dell’imposta.

Fabbricati inagibili o inabiatibili

Anche in tali casi si opera una riduzione del 50% della base imponibile, limitata al periodo dell’anno nel corso del quale sussistono effettivamente tali condizioni. L’inagibilità/inabitabilità è accertata dal Comune in base a perizia a carico del proprietario o autodichiarazione.

5. Aliquota

L’aliquota base è dello 0,4% per le abitazioni principali + pertinenze e dello 0,76% per gli altri immobili. I Comuni possono ridurre o innalzare l’aliquota per le abitazioni principali dello 0,2% e dello 0,3% per gli altri immobili. In base alla citata circolare del MEF, i Comuni possono manovrare l’aliquota IMU di base  rispettando i criteri generali di ragionevolezza e non discriminazione entro l’intervallo delimitato dell’aliquota massima (1,06%) e minima (0,46%) differenziandola sia nell’ambito della stessa fattispecie impositiva, sia all’interno del gruppo catastale, con riferimento alle singole categorie. Per i fabbricati rurali strumentali l’aliquota base è dello 0,2% e può essere ridotta allo 0,1%.

Oltre alle fattispecie di cui sopra i Comuni possono prevedere aliquote ridotte nei seguenti casi:

• Aliquota ridotta dello 0,4% per immobili affittati o locati di proprietà di società di capitali;
• Aliquota dello 0,38% per gli immobili/merce delle imprese di costruzione non locati; la riduzione può essere applicata per tre anni a partire dalla data di ultimazione.

Di seguito un riassunto delle aliquote:

6. Effetti ai fini IRPEF

L’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali sugli immobili non locati. Ne consegue che a partire dal 2012 gli immobili non locati sono assoggettati solamente all’IMU, mentre quelli locati scontano sia l’IRPEF che l’IMU.

Per i fabbricati rurali strumentali in territori montani l’IRPEF non è comunque mai dovuta, anche in caso di  esenzione dall’IMU. In Alto Adige i terreni agricoli sono da tassare ai fini dell’IRPEF sempre in base al reddito dominicale ed agrario, mentre sono sempre esentati dall’IMU in quanto considerati terreni di zone montane.

7. Abitazione principale e pertinenze

Ribadiamo che l’IMU va pagata anche sull’abitazione principale, di regola con l’aliquota dello 0,4%. L’abitazione principale è stata ridefinita dal DL 16/2012 quale unitá abitativa nella quale il proprietario ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e nella quale hanno la residenza. Se i coniugi risiedono in due distinte unità, l’aliquota ridotta potrà essere applicata soltanto ad una delle due abitazioni: quindi l’agevolazione può essere adottata soltanto una volta per famiglia.

Lo stesso dicasi per le pertinenze, per le quali si potrà applicare l’aliquota agevolata soltanto per una unità rispettivamente delle seguenti diverse categorie: C/2 cantine e soffitte, C/6 garage e posti macchina, C/7 tettoie. Ad esempio nel caso di possesso di due garage il contribuente dovrà scegliere per quale applicare l’agevolazione.

Per gli anziani “residenti” in strutture di assistenza quali case di riposo o cliniche, è prevista la possibilità di applicare l’aliquota ridotta per le loro abitazioni se non locate.

Infine anche le abitazioni principali rurali non sono più esenti dall’imposta, come per l’ICI, ma scontano l’aliquota normale prevista per le abitazioni principali con le eventuali detrazioni di legge.

8. Le detrazioni per l’abitazione principale

Per ogni abitazione principale spetta una detrazione di 200 Euro, calcolata sulla base del numero di mesi nei quali è dato il presupposto. Se vi sono più comproprietari l’agevolazione va suddivisa senza tenere conto della singola quota di comproprietà. Una ulteriore detrazione di 50 Euro spetta per ogni figlio fino all’età di 26 anni che risiede nell’abitazione in questione: tale detrazione non potrá superare i 400 Euro (equivalente di otto figli). Non è necessari che i figli siano fiscalmente a carico. Tale detrazione è riferita “all’abitazione” e va suddivisa tra i comproprietari; nel caso un solo coniuge sia proprietario della casa e genitore del figlio, gli spetta la detrazione per intero.

9. Versamento

Il Ministero (MEF) ha chiarito nella citata circolare 3/DF che le sanzioni sugli errori nel ersamento dell’imposta verranno applicate con cautela in considerazione delle numerose incertezze ed insicurezze nell’applicazione della normativa IMU. I termini per il versamento sono differenti a seconda delle tipologie di immobili:

• Per gli immobili “non prima casa” si paga in due rate il 18 giugno 2012 ed il 17 dicembre 2012;
• Per le abitazioni principali so può pagare in tre rate rispettivamente il 18 giugno, il 17 settembre ed il 17 dicembre.

Indipendentemente dal numero di rate, per le abitazioni principali si applica di regola l’aliquota dello 0,4% per la/le prima/e rata/e, mentre in dicembre si verserà l’eventuale conguaglio, nel caso il comune abbia modificato le modalitá di versamento. Per gli “altri” immobili si dovrá adottare l’aliquota dello 0,76% per la prima rata, salvo conguagliare con la seconda. Per gli immobili rurali strumentali si paga a giugno il 30% ed a dicembre il restante 70%.

Non è consentito versare l’imposta in un’unica soluzione a giugno considerato che le aliquote, riduzioni e agevolazioni dovranno essere ancora determinate nei prossimi mesi dai Comuni.

Il versamento si effettua tramite Mod. F24, a dicembre 2012 sarà possibile versare anche con bollettino postale.

L’imposta spetterà per metà al Comune e per metà allo Stato, salvo che per le abitazioni principali e per gli immobili agricoli strumentali. Di conseguenza l’importo dell’imposta andrá suddiviso nel modello di versamento.

Di seguito un prospetto con i codici di versamento dell’imposta stabiliti con decreto del 12 aprile 2012.

Solo per la prima casa si compia il campo delle rate, in quanto è possibile versare in tre rate, indicando rispettivamente 0102 per la prima a giugno  e 0202 per la seconda a settembre. Se si paga in due rate si indica in entrambi i versamenti 0101.

L’imposta si arrotonda sempre all’Euro (da 50 cent si arrotonda per eccesso), l’importo minimo è di 12 Euro, salvo che il Comune non preveda un altro importo.

10. La dichiarazione IMU

Il D.L. 16/2012  ha introdotto anche l’obbligo della dichiarazione IMU: entro 90 giorni dall’acquisto o modifica di diritti reali su un immobile deve essere presentata una comunicazione al rispettivo Comune. Modello e istruzioni devono essere ancora pubblicati, per gli acquisti a partire dal 1° gennaio 2012 l’obbligo dovrá essere adempiuto entro il 30 settembre 2012.

11. Altre indicazioni

Come giá per l’ICI, anche l’IMU non è detraibile ai fini delle imposte sul reddito e dell’IRAP.

12. Consigli pratici

I Comuni stanno inviando o hanno già inviato ai contribuenti istruzioni e modelli in parte precompilati. In assenza di regole definitive vengono applicate le aliquote dello 0,76% e dello 0,4%. Vengono spediti anche modelli senza indicazione di importi. Anche le detrazioni non sempre sono state applicate e/o calcolate correttamente.

Si tenga però presente che il versamento del 18 giugno rappresenta soltanto un acconto e che il conguaglio avverrà appena a dicembre con le aliquote, le detrazioni e le esenzioni definitive. Quindi se gli importi che vengono proposti nei modelli precompilati non sono completamente sbagliati si possono tranquillamente utilizzare tali prestampati. Nei casi degli immobili strumentali delle imprese – in particolare della categoria D – dove gli importi saranno decisamente consistenti, si consiglia di controllare o fare controllare attentamente i calcoli. Noi siamo naturalmente a disposizione sia per i controlli che per il calcolo e la compilazione dei modelli di versamento. Nel caso non abbiate bisogno del calcolo e della compilazione dei modd. F24 vi preghiamo di comunicarcelo immediatamente.

Restiamo naturalmente a Sua disposizione per qualsiasi informazione.

Cordiali saluti,

Dott. Josef Vieider

scarica qui la circolare C-28 - 31 05 2012 IMU 2012 acconto