Opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi da parte di persone fisiche a partire dal 2011 – pubblicate le istruzioni

Opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi da parte di persone fisiche a partire dal 2011 – pubblicate le istruzioni

Con la nostra circolare n. 20 dell’8 aprile 2011 vi abbiamo informato in merito alla nuova imposta sostitutiva per la tassazione dei redditi da immobili abitativi locati da persone fisiche. In breve: le persone fisiche, proprietarie di immobili abitativi, a partire dal 2011 possono optare per un nuovo regime di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione. La tassazione dei redditi progressiva viene sostituita con una imposta sostitutiva, la cosiddetta “cedolare secca”,  pari ad un aliquota ordinaria del 21% (o ridotta del 19%). L’opzione per la cedolare secca può essere effettuata sia per contratti in essere al 1° gennaio 2011 che per i contratti stipulati successivamente.

In data 1° giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 26/E rendendo ufficiali alcuni chiarimenti in merito all’applicazione del nuovo regime di tassazione degli immobili abitativi, la cosiddetta “cedolare secca”. Di seguito riportiamo i chiarimenti forniti con la circolare del 1° giugno 2011. Per quanto riguarda le considerazioni da fare in merito alla convenienza dell’imposta sostitutiva rinviamo alla nostra circolare n. 20 dell’8 aprile 2011.

1. Contratti la cui registrazione o proroga scade prima del 7 aprile 2011

Con il provvedimento n. 55394 del 7 aprile 2011 dell’Agenzia delle Entrate (si veda la nostra circolare 20/2011) sono state illustrate le modalità per l’esercizio dell’opzione della cedolare secca per i contratti non ancora registrati al 7 aprile 2011. Mancavano ulteriori chiarimenti riguardanti tutti i contratti in essere al 1° gennaio 2011 e prolungati, variati o risolti volontariamente entro il 7 aprile 2011, ovvero per i contratti per i quali è stata pagata l’imposta di registro entro questa data. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E ha chiarito che nei seguenti casi non é necessario l’invio di alcuna opzione:

• contratti già scaduti al 7 aprile 2011;
• contratti in corso al 7.4.2011 e già registrati a tale data, per l’annualità che termina nel 2011 e/o per quella successiva
• proroga del contratto intervenuta prima del 7.4.2011 per la quale a tale data è stata versata l’imposta di registro
• risoluzione del contratto intervenuta prima del 7.4.2011 per la quale è già stata versata l’imposta di registro

Infatti in questi casi è sufficiente effettuare l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi per l’anno 2011, ovvero UNICO/12 (scadenza primavera/estate 2012). È stato precisato che l’opzione per la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi può riguardare soltanto l’annualità contrattuale che scade e quella che decorre dal 2011, oppure soltanto una delle due suddette annualità contrattuali.

Per l’annualità contrattuale che decorre dal 2012 (e successive) l’eventuale opzione per la cedolare secca dovrà avvenire tramite l’apposito modello.

L’opzione effettuata nella dichiarazione dei redditi vale anche per i canoni riferiti alla seconda annualità. Solo per l’annualità successiva l’opzione per la cedolare secca dovrà avvenire entro i termini previsti per il versamento dell’imposta sostitutiva.

Un esempio: per un contratto che scade il 1° marzo 2011 e per il quale in marzo è stata regolarmente versata l’imposta di registro annuale, l’opzione può essere effettuata in sede di dichiarazione dei redditi 2011 (UNICO/12). L’opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi riguarda: i canoni relativi al periodo 1° gennaio 2011 – 28 febbraio 2011 e i canoni relativi al periodo 1° marzo 2011 – 31 dicembre 2011. In pratica l’opzione espressa in dichiarazione dei redditi riguarda entrambe le annualità contrattuali, compresa quindi la parte dell’annualità ricadente nel successivo periodo di imposta.  In ogni caso rimane la possibilità di optare per una sola delle due annualità.

La Circolare n. 26/E precisa che nel caso di una opzione successiva al pagamento dell’imposta di registro non si ha diritto al rimborso della stessa.

La circolare ha chiarito inoltre come deve essere comunicata l’opzione (effettuata in dichiarazioni dei redditi per il 2011) al locatario. Infatti la regola generale prevede che l’opzione è valida soltanto se l’inquilino è stato in precedenza informato con lettera raccomandata (perché con l’opzione si rinuncia all’adeguamento annuale del canone di locazione).

Nei casi in cui l’opzione viene esercitata in Unico 2012, la circolare prevede che si è obbligati a inviare una comunicazione all’inquilino prima del versamento della prima rata di acconto dell’imposta sostitutiva (quindi di regola prima del 6 luglio 2011).

2. Contratti con termine di registrazione o rinnovo dell’annualità a partire dal 7 Aprile 2011

Ai fini di agevolare l’esercizio dell’opzione, l’agenzia delle Entrate ha previsto che, per i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono nel periodo tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011, la registrazione con l’eventuale opzione per la cedolare secca può essere effettuata entro il 6 giugno 2011. Lo stesso termine è applicabile anche per il versamento dell’imposta di registro che scade nel suddetto periodo.

In pratica la proroga vale per quei contratti stipulati tra l’8 marzo 2011 e il 7 maggio 2011.

Tutti i contratti stipulati successivamente sono da registrare entro i termine ordinario di trenta giorni.

Anche i soggetti che non intendono esercitare l’opzione possono effettuare i versamenti dell’imposta di registro relativi alle annualità successive alla stipula del contratto di locazione dell’immobile entro il 6 giugno 2011, sempre che i relativi termini di versamento scadano tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011.

La circolare conferma inoltre che per i contratti con scadenze nel periodo tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 nel caso di opzione deve anche essere inviata all’inquilino a mezzo raccomandata la comunicazione dell’opzione.

3. Contratti con termine di registrazione o rinnovo dell’annualità a partire dal 6 giugno 2011

Per tutti i contratti dove la prima registrazione, il rinnovo, la proroga o la risoluzione ha scadenza dopo il 6 giugno 2011 e per quelli dove la scadenza del versamento annuale dell’imposta di registro scade dopo il 6 giugno, l’opzione può essere effettuata entro il consueto termine di 30 giorni.

Consiglio: l’opzione può essere fatta anche dopo il 7 aprile 2011 separatamente ante scadenza annuale (per esempio scadenza 1° luglio 2011, periodo 01/01/2011-30/06/2011) e post scadenza annuale (dal 1° luglio 2011). Se non avviene una revoca l’opzione vale per l’intera durata del contratto e non deve essere rinnovata come in caso di opzione tramite modello Unico.

4. Versamento dell’imposta sostitutiva:

Come precedentemente comunicato l’imposta sostitutiva pari al 21% (ridotta 19% ) viene conteggiata sul totale dei canoni di locazione e per l’anno 2011 il contribuente dovrà versare un  acconto della cedolare secca pari all’85% dell’imposta dovuta per il 2011; la base imponibile per l’acconto può essere determinata esclusivamente con il metodo previsionale.

L’amministrazione finanziaria ha comunicato i codici tributo per il versamento dell’imposta sostitutiva da effettuarsi tramite F24:

- „1840“ – per il primo acconto; si tratta del 40% conteggiato sull‘85% per l’imposta dovuta nel 2011 (in pratica il 34,5% dell’imposta). Il versamento dovrà avvenire entro il 6 luglio 2011, eventualmente entro il 5 agosto 2011 con la maggiorazione dello 0,40%),

- „1841“ – per il secondo acconto, da versare entro fine novembre 2011, e

- „1842“ – per il versamento a soldo in scadenza generalmente tra giugno e luglio 2012.

I codici relativi al primo ed il secondo acconto possono essere utilizzati solo come imposta a debito, mentre il saldo, se a credito, può essere eventualmente compensato con altre imposte.

L’acconto non é dovuto se l’importo su cui calcolare l’acconto (redditi da locazione 100% e non 85%) è uguale o inferiore a Euro 51,65. L’acconto può essere versato in una unica rata, entro il 30 novembre 2011, se l’importo complessivamente dovuto è inferiore a Euro 257,52. Ciò vale per contratti in essere al 31 maggio 2011 o per contratti risolti o non rinnovati fino a tale data.

Diversamente l’acconto va versato in una unica rata, a prescindere che l’importo sia minore o maggiore di Euro 257,52, se il contratto di locazione decorre da una data compresa nel periodo 1.06.2011 -e 31.10.2011. Anche per tali contratti l’acconto non è dovuto, se l’importo su cui calcolare gli acconti non supera i 51,65 Euro.

Quanto sopra é stato semplicemente schematizzato dall’Agenzia come segue:

La circolare toglie anche i dubbi sul doppio versamento degli acconti, acconto dell’imposta sostitutiva e acconto IRPEF. Chiarisce infatti la  circolare: “visto l’obbligo di versamento in acconto dell’85% della cedolare secca dovuta per il periodo d’imposta 2011, l’acconto IRPEF per il medesimo periodo d’imposta si determina sul 99 per cento del reddito senza considerare il reddito degli immobili abitativi”.

5. Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti

Come noto l’applicazione del regime di tassazione della cedolare secca comporta, a pena di decadenza del regime stesso, che il locatore comunichi all’inquilino mediante raccomandata, prima dell’esercizio dell’opzione, la scelta per il regime in esame e la rinuncia all’adeguamento annuale del canone di locazione.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate precisa inoltre che il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti.

Inoltre in presenza di più locatori, l’opzione esercitata da uno di essi esplica effetti anche nei confronti degli altri locatori ai fini della rinuncia agli aggiornamenti del canone.

Infine per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.

6. Opzione di sede di registrazione

Come precisato in precedenza l’esercizio dell’opzione va effettuato in sede di registrazione del contratto di locazione,  al momento della proroga o in sede di risoluzione del contratto di locazione o alla scadenza annuale del versamento dell’imposta di registro.

In caso l’opzione venga esercitata entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità deve essere presentato il mod. S.I.R.I.A ovvero il mod. 69.

Per i nuovi contratti l’esercizio dell’opzione della cedolare secca e la registrazione possono essere effettuati mediante utilizzo del modello S.I.R.I.A (Servizio Internet per la Registrazione di contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione). Il programma può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate

(www.agenziaentrate.it). Si segnala che per ora il programma può essere utilizzato solo nel caso il numero di locatori non sia superiore a tre, il numero degli inquilini non superiore a tre e numero di pertinenze non superiore a tre; in tutti gli altri casi il mod. 69 deve essere compilato a mano.

Consiglio: la convenienza o meno dell’opzione per la tassazione con l’imposta sostitutiva deve essere valutata singolarmente ed anche la modalità di opzione a seconda della data di registrazione del contratto di locazione dipende da caso a caso, pertanto per ulteriori approfondimenti vi preghiamo di mettervi in contatto con il nostro Studio.

Siamo sempre a disposizione per ulteriori informazioni e chiarimenti

Cordiali saluti

Dr. Josef Vieider

scarica qui la circolare C-24- 10.06.11 Cedolare secca