Rivalutazione di partecipazioni e terreni detenuti da persone fisiche alla data del 1° gennaio 2014
La legge di stabilità 2014 – legge n° 147 del 27 dicembre 2013 pubblicata in pari data sulla Gazzetta Ufficiale – ha previsto una nuova riapertura dei termini per la rivalutazione di partecipazioni e terreni, non detenuti da imprese, mediante il versamento di una imposta sostitutiva. L’ultima “finestra” era stata aperta l’anno scorso, con la quale si potevano rivalutare terreni e partecipazioni entro il 1° luglio 2013 facendo riferimento ai valori di mercato al 1° gennaio 2013. La riapertura dei termini in oggetto fa riferimento ai beni suddetti posseduti alla data del 1° gennaio 2014: per questi deve essere redatta perizia giurata entro il 30 giugno 2014 ed entro la stessa data deve essere versata l’imposta sostitutiva, eventualmente anche solo la prima rata. Possono essere rivalutati anche determinati diritti di costruzione, cosa che interessa ad esempio i casi di cessione di sola cubatura, che come noto sono soggetti a tassazione.
Si tratta in definitiva di una “riedizione” delle passati leggi di rivalutazione, con alcune interessanti novità.
Ambito soggettivo di applicazione
Possono usufruire della legge in oggetto le persone fisiche, società semplici, associazioni professionali e gli enti non commerciali, sempre nel presupposto che partecipazioni e terreni non siano detenuti nell’ambito di un’impresa.
Calcolo dell’imposta
Come in passato l’imposta sostitutiva è pari al:
- 2% per partecipazioni non qualificate (non superiori al 25% per le quote in società di persone, non superiori al 20% per le società di capitali), e al
- 4% per le partecipazioni qualificate e per i terreni agricoli ed edificabili.
La base imponibile è il valore di mercato alla data del 1° gennaio 2014 di terreni e/o partecipazioni.
- Entro il 30 giugno 2014 deve inoltre essere versata l’imposta sostitutiva, eventualmente anche solo la prima rata in caso di opzione per il pagamento in tre rate annuali (30 giugno 2014, 30 giugno 2015 e 30 giugno 2016) con gli interessi del 3%. Entro la stessa data deve essere anche redatta la perizia giurata.
- La rivalutazione andrà indicata nella dichiarazione dei redditi per il 2014 (UNICO 2015). Rammentiamo che eventuali rivalutazioni effettuate nel 2013 con riferimento alla dta del 1° gennaio 2013 andranno invece indicate nella dichiarazione dei redditi per il 2013 (UNICO 2014). L’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi non ne decreta l’invalidità ma comporta delle sanzioni amministrative.
Rivalutazioni precedenti: la rivalutazione con riferimento alla data del 1° gennaio 2014 può essere effettuata anche se la partecipazione o il terreno non sono stati già rivalutati in precedenza. In tale caso, se la differenza di valutazione è positiva, si può portare in detrazione dall’imposta dovuta l’importo effettivamente versato della “vecchia” imposta sostitutiva e si verserà soltanto la differenza. In caso di differenza negativa (valore da perizia inferiore a quello periziato in passato) può essere richiesto a rimborso il differenziale di imposta versata rispetto a quella dovuta in base alla nuova perizia, semprechè non siano passati più di 48 mesi dalla data di versamento. In questo senso una rivalutazione può tornare utile anche in caso di riduzione del valore rispetto al passato, cosa non infrequente in questi tempi di crisi.
Cessione ad un valore inferiore al valore di perizia: “minusvalenze” dalla cessione di partecipazioni non sono riconosciute fiscalmente. La cessione di un terreno al di sotto del valore di perizia invece obbliga invece, per non perdere il vantaggio fiscale, ad indicare nell’atto notarile il valore “pieno” come da perizia, anche se superiore al prezzo pattuito, e su tale valore andranno versate le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Proprio in questi casi l’Agenzia delle Entrate consiglia di redigere una nuova perizia (con valore inferiore).
In relazione alla rivalutazione dei terreni l’Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto, con circolare n° 15/2002 e poi con circolare n° 47/2011, a differenza delle partecipazioni, che la perizia deve essere redatta prima della cessione. La Corte di Cassazione con sentenza n° 11062/2013 non ha invece condiviso tale impostazione. In base a tale assunto quindi dovrebbe essere possibile ad esempio cedere un terreno nel gennaio 2014 e poi redigere una perizia entro giugno 2014.
Vi consigliamo di verificare con attenzione eventuali possibilità o intenzioni di cedere a breve terreni o partecipazioni: in tali casi la rivalutazione di cui trattiamo è senz’altro conveniente.
Per ulteriori chiarimenti restiamo a Vostra disposizione.
Cordiali Saluti,
Dr. Josef Vieider
scarica qui la circolare C-06-14.01.2014-Rivalutazione partecipazioni e terreni
